Gestionarea încrederii a proprietății proprietarului. Ce este managementul încrederii - tipuri și instrucțiuni pentru transferul proprietății

Nu știu ce vă așteptați să vedeți sub acest nume - poate ceva de genul acesta

Dacă da, atunci s-ar putea să fii supărat, miracolele lui Planfix sunt diferite :)

Moment filosofic
Nu vreau să filosofez mult timp despre neînțelegerea termenului CRM, care este larg răspândit pe piață, dar trebuie să spun pe scurt:

• in sensul clasic, CRM este Customer Relationship Management, adica un set de masuri pe termen lung care ar trebui sa lege clientul de tine si sa faca din munca lui cu compania ta un vis continuu placut;
• La noi, CRM înseamnă de obicei orice: de la un caiet cu zilele de naștere ale clienților până la un sistem de management al întreprinderii, ținând cont de soldurile depozitului, suport contabil și de producție;
• dar cel mai adesea întâlniți o definiție a CRM de genul „ei bine, așa ceva încât puteți primi clienți de pe o pagină de destinație sau prin telefon la intrare, iar oamenii de vânzări le vând produsele/serviciile noastre”.

Astăzi vom vorbi despre acest „lucru pentru oamenii de vânzări”, care, în opinia mea, este mai corect să luăm în considerare doar o parte a CRM.

Configurare
Separat, aș dori să remarc că astăzi este pentru prima dată când vă sugerez să nu vă uitați la imaginile de pe blog și descrierea setărilor, ci să instalați configurația „Gestionarea tranzacțiilor” în contul dvs. și să o simțiți cu dvs. maini:

• Acest lucru poate fi făcut de proprietarul contului în Managementul contului;
• după terminarea experimentelor, configurația poate fi ștearsă (ibid.) pentru a nu vă aglomera contul cu setări inutile;
• De asemenea, poți să înregistrezi un cont separat și să experimentezi configurația din acesta pentru a nu-ți speria colegii;
• În principiu, proprietarii de conturi gratuite au doar opțiunea unui cont nou, deoarece configurația conține multe entități și unele dintre ele nu se vor încadra în restricțiile unui cont gratuit (și un cont nou în perioada de probă nu are aceste restricții).

De asemenea, aș dori să notez imediat că configurația „Gestionarea tranzacțiilor” nu este:

• cel mai corect;
• singurul posibil;
• complet și neschimbat;
• și multe altele.

Merge
Lucrarea în sine cu configurația „Gestionarea tranzacțiilor” este descrisă în instrucțiuni, dar vă voi duplica schema generală aici.

Practic, toată munca are loc în planificatorul „Gestionarea tranzacțiilor”, un fragment din care este afișat în captură de ecran:

Sarcina vânzătorului este de a efectua tranzacția de la prima coloană, pas cu pas, până la finalizarea cu succes.

Prima coloană conține contacte cu care nu au fost încă încheiate tranzacții. Cum ajung ei acolo depinde de tine:

• le poți introduce manual direct în coloană;
• pot fi importate din surse disponibile;
• contactele pot intra în sistem din pagini de destinație, e-mail etc. - dar atunci cel mai probabil vor apărea imediat cu sarcina de tranzacție și nu vor apărea în această coloană, ci vor apărea imediat în următoarea.

Coloanele ulterioare caracterizează diferitele etape ale tranzacției. Ei afișează carduri de tranzacție cu informații de bază + următoarele sarcini planificate (apel, pregăti o ofertă, întâlnire etc.). Iată cum arată cardul în versiunea standard:

Angajat de vanzari:

• trage un contact în coloana oferte și creează o afacere potențială pentru acest contact;
• planifică următoarea activitate pentru această tranzacție;
• finalizează această activitate la ora programată;
• dacă duce la promovarea unei tranzacții în etapa următoare, trage cartea de deal în coloana corespunzătoare;
• dacă nu, înregistrează rezultatul activității în tranzacție („Am sunat, mai cer două zile să se gândească la asta”) și o planifică pe următoarea („Apel la așa și la o dată”);
• și așa mai departe pentru toate tranzacțiile, până la sfârșitul victorios (sau nu atât de victorios).

Ca instrument suplimentar pentru planificarea muncii unui agent de vânzări, puteți utiliza planificatorul standard „Daily Planner”, în care acesta vede activitățile planificate pentru astăzi (sau pentru orice altă zi), le poate distribui în funcție de timpul zilei etc. . Ei bine, el are și restul funcționalității PlanFix la îndemână dacă are nevoie de ele - notificări, cronologie, filtre de activități și așa mai departe.

Managerul poate vedea toate tranzacțiile tuturor angajaților în planificatorul „Gestionarea tranzacțiilor”. De asemenea, am pregătit mai multe rapoarte care vă vor ajuta să obțineți statistici despre tranzacții și angajați în diferite secțiuni pentru orice perioadă - le veți vedea în grupul de rapoarte „Gestionarea tranzacțiilor”, care vor apărea în contul dvs. după instalarea configurației.

După cum am menționat mai sus, configurația poate fi personalizată de dvs. pentru a se potrivi condițiilor companiei - nu există nimic permanent în ea, este doar un pachet gata de setări realizate folosind instrumente standard PlanFix. Vi le-aș putea descrie aici sub formă de capturi de ecran și explicații și le-ați repeta singur - dar acum nu este nevoie de acest lucru, obțineți aceste setări în câteva clicuri instalând o configurație gata făcută.

Trec lin la concluzie. Ci mai degraba la inceputul discutiei :)

• În deplină concordanță cu, nu a fost nevoie să folosim nicio entitate suplimentară pentru a gestiona tranzacțiile - totul a fost făcut pe baza unor instrumente standard: stări și câmpuri personalizate, șabloane de sarcini și rapoarte;
• în ciuda faptului că configurația standard nu se încadrează într-un cont gratuit din cauza restricțiilor, o puteți strânge dacă reduceți ușor numărul de etape ale tranzacției (ei bine, poate fi necesar să modificați alte lucruri mici);
• Lucrul la astfel de configurații ne ajută să vedem prin exemplu ce funcționalitate lipsește și cum ar trebui să funcționeze pentru a rezolva probleme specifice - de exemplu, nu-mi place canalul actual care a apărut în rapoarte și am convenit ce trebuie să facem pentru fă-l mai informativ. Schimbările pe care le-am planificat vor ajuta la rezolvarea nu numai a acestei probleme, ci și a multor alte probleme care nu au nicio legătură cu gestionarea tranzacțiilor;
• Sperăm că vă veți implica în această lucrare și ne veți oferi noi propuneri, a căror implementare vă va ajuta să vă faceți munca de gestionare a tranzacțiilor în PlanFix mai convenabilă. Și nu numai ea, în general.

21Mai

Buna ziua! În acest articol vom vorbi despre managementul încrederii.

Astăzi vei învăța:

1. Ce poate fi transferat în managementul încrederii;
2. Cum se deschide un acord de încredere;
3. Cum să alegi compania de management potrivită.

Managementul încrederii și caracteristicile sale

Astăzi există un număr mare de intermediari în diverse sfere ale vieții. Puteți încheia un acord cu o companie care va face o achiziție angro pentru dvs. sau va livra bunurile destinatarului.

Acesta este un tip comun de afaceri care câștigă amploare. Este convenabil nu numai pentru intermediari, ci și pentru clienții de servicii înșiși: nu este nevoie să aprofundați în esența problemei, puteți pur și simplu să plătiți bani și să efectuați o tranzacție în condiții favorabile.

Intermediarii pot administra proprietatea în scopul păstrării acesteia sau al creșterii activelor. Aceasta se numește managementul încrederii.

De exemplu, vrei, dar nu știi cum să o faci. Un manager calificat va face față acestei sarcini. Această opțiune este potrivită și pentru persoanele ocupate care nu au timp să se ocupe de propria proprietate: este mai ușor să o transferați unei terțe părți pentru eliminarea temporară, cu unele restricții.

Puteți transfera fonduri sau alte proprietăți fie unei persoane fizice (care lucrează ca antreprenor individual), fie. Ei trebuie să aibă o licență pentru a desfășura astfel de activități, altfel pot pierde o parte din proprietatea lor sau chiar pot contacta escrocii.

Participanții la managementul încrederii pot fi persoane fizice și organizații întregi. În ambele cazuri se încheie un acord care prevede toate nuanțele tranzacției.

Companiile de administrare percep o anumită taxă pentru munca lor. De obicei, se calculează ca procent din profitul obținut în timpul cedării limitate a proprietății. Mărimea acestuia depinde de tipul de proprietate transferat pentru administrare, de politica companiei în sine și de profitul primit.

Un factor important aici este că acești intermediari nu oferă garanții de rentabilitate (de unde și conceptul de „încredere”). Această clauză importantă este cuprinsă în legislație.

Intermediarii vă pot dezvălui profitul obținut în perioada anterioară de activitate atunci când interacționează cu alți clienți.

În mod obișnuit, un acord de administrare a încrederii este încheiat pentru o perioadă de cel mult 5 ani. Dacă părțile la finalizarea acestuia nu au luat inițiativa de a rezilia condițiile convenite, atunci un astfel de acord se prelungește implicit pentru un nou termen.

În acest caz, administratorul nu are nevoie de o împuternicire pentru a efectua nicio acțiune cu proprietatea transferată. Pentru ca acțiunile să fie legale, este suficient să puneți marca „D” în fiecare document. U."

Procedura de interacțiune între administrator și proprietarul oricărui activ este reglementată de Codul civil al Federației Ruse. Nerespectarea reglementărilor legale poate duce la penalități.

Clasificarea managementului încrederii

Serviciul de management al încrederii câștigă popularitate: tot mai mulți oameni își transferă fondurile proprii în condiții favorabile intermediarilor.

În funcție de obiectul acordului, managementul încrederii poate fi:

• În numerar. Transferați propriile fonduri către o societate de administrare, care mărește capitalul într-o anumită perioadă de timp;
• Valori mobiliare. Dacă aveți un pachet de acțiuni sau obligațiuni, managerul vă va ajuta să faceți achiziții și vânzări profitabile pe;
• Imobiliare. Clădiri, structuri, terenuri sau ansambluri întregi;
• Active. Acestea sunt diverse stocuri, vehicule și alte proprietăți ale întreprinderilor;
• Proprietate. De exemplu, o organizație își poate transfera propriul echipament sau drepturile de autor unui intermediar.

Fiecare tip de proprietate va avea propria companie de administrare. Intermediarii universali implicați, de exemplu, în administrarea atât a banilor, cât și a bunurilor imobiliare sunt extrem de rari astăzi.

Dacă aveți nevoie să transferați valori mobiliare și echipamente, va trebui să contactați diferite companii. Această diviziune se datorează specializării înguste a majorității companiilor. Ei angajează profesioniști într-un anumit domeniu, ale căror cunoștințe sunt la un nivel înalt.

Cu toate acestea, gestionarea numerarului și a valorilor mobiliare poate fi gestionată de o singură companie.

Managementul încrederii, bazat pe natura interacțiunii dintre manager și client, poate fi:

• Deplin. În acest caz, se încheie un acord în care proprietarul transferă integral inițiativa intermediarului. Managerul este responsabil pentru toate acțiunile cu active. Cu toate acestea, el nu garantează un profit, iar pierderile suferite din vina sa nu pot fi contestate în instanță. Acest lucru este posibil doar dacă dovediți intenționalitatea acțiunilor sale, ceea ce în practică este aproape imposibil, mai ales dacă nu cunoașteți elementele de bază ale acestei activități;
• Cu acordul. Managerul informează clientul despre momentele favorabile de piață pentru efectuarea tranzacțiilor cu proprietatea transferată. Proprietarul, la discreția sa, poate da un răspuns pozitiv sau negativ. În acest caz, responsabilitatea operațiunilor cade pe umerii clientului. Dacă tranzacția se dovedește a fi neprofitabilă, intermediarul nu va fi de vină;
• In ordine. Proprietarul bunurilor transferate în vederea administrării încrederii, la propria discreție, transferă planul de acțiune intermediarului. În acest caz, drepturile de gestionare ale intermediarului sunt limitate; acesta nu poate lua în mod independent decizii privind tranzacțiile cu obiectul managementului.

Managementul complet al încrederii este foarte solicitat în țara noastră. În cea mai mare parte, acest lucru se datorează analfabetismului financiar și reticenței de a aborda probleme financiare complexe.

Încredere în gestionarea banilor

Transferul de fonduri către managementul trustului nu este încă o garanție a profitului. Dacă apar evenimente nefavorabile, s-ar putea chiar să pierdeți banii investiți. De obicei, unele garanții de venit sau de returnare a fondurilor sunt stipulate în contractul încheiat.

Contractul de gestionare a banilor poate indica faptul că, în urma tranzacției, clientul primește:

• O anumită sumă garantată de fonduri investite ca procent din capitalul inițial + profit. De exemplu, în cazul unei derulări nereușite a evenimentelor, doar 70% din capital ți se va returna, iar în cazul unei tranzacții reușite, îți vei lua fonduri proprii și 13% pe an garantat;
• Suma totală a investiției + dobândă. Aceasta poate include. Ar trebui să țineți cont doar de restricțiile privind asigurarea depozitelor. Se recomandă plasarea a nu mai mult de 1.400.000 de ruble într-o singură societate de administrare (bancă);
• Rezultatul tranzacției imprevizibil. Nu există garanții; munca unui intermediar poate fi judecată doar în funcție de veniturile sau pierderile anterioare. Acesta este cel mai riscant tip de management al încrederii, care, dacă este câștigat, poate aduce un randament de peste 100%.

Obiectivele managementului banilor de încredere sunt:

• Economisirea banilor din cheltuielile necontrolate;
• Păstrarea bunurilor bănești în proprietate în timpul procedurii;
• Evaziune fiscală, ascunderea identității proprietarului banilor;
• Creșterea capitalului.

Cele mai comune moduri de a gestiona fondurile:

În ambele cazuri, transferați fonduri către o societate de administrare care se ocupă de distribuirea activelor.

Fondurile mutuale sunt cea mai profitabilă opțiune pentru proprietarii de sume mici. Dacă nu știi să faci profit cu un capital mic, cumpără câteva acțiuni pe care apoi le poți vinde profitabil.

Fondurile mutuale vă permit să investiți într-o varietate de domenii ale vieții. Banii dvs., combinați cu alte active ale investitorilor, vor fi folosiți pentru achiziționarea de titluri, efectuarea sau. Totul depinde de direcția de activitate a companiei de management (MC).

Conturile PAMM sunt un instrument comun pentru investiții în acțiuni și... Deschideți un cont special, care este combinat cu conturile altor participanți.

Un manager cu experiență controlează plasarea întregii sume de fonduri și monitorizează îndeaproape procesul. Deoarece suma investiției este impresionantă, venitul poate fi corespunzător.

Managementul proprietății de încredere

Managementul proprietății presupune rezolvarea unei game întregi de probleme și depinde de specificul obiectului transferat.

Ultima ar putea fi:

• Imobiliare;
• Drepturi exclusive (de exemplu, gestionarea acțiunilor în);
• Valori mobiliare;
• Bunuri mobile;
• Alte.

După cum puteți vedea, gama de control în acest caz este foarte largă. Intermediarul poate dispune, în cadrul stipulat prin contract, de toate bunurile: de la valori mobiliare până la ansambluri imobiliare.

Aceste tipuri de management sunt convenabile în cazurile în care proprietarul activelor a plecat pentru rezidență temporară în altă țară. În absența lui, lucrurile nu vor sta pe loc: un specialist competent (și în cele mai multe cazuri, un grup dintre aceștia) va dispune de proprietate la propria discreție sau prin clarificarea planului de acțiune cu clientul.

Transferul proprietății în managementul trustului este adesea efectuat în timpul tutelei sau recunoașterii proprietarului ca dispărut. Mai mult, de multe ori proprietatea nu se află în mâinile deținătorului drepturilor de autor, ci în posesia autorităților tutelare.

Aici managerul nu va fi neapărat un fel de organizație, mai des va fi un individ în rolul de tutore. În acest caz, managerul nu va fi considerat beneficiar conform contractului.

Este important să înțelegeți că eliminarea proprietății proprietarului este temporară. Potrivit legii, proprietatea asupra activelor nu trece la administrator.

Managementul încrederii în domeniul imobiliar

Mulți dintre noi apelăm la companii imobiliare. Acesta este unul dintre tipurile de management al încrederii imobiliare.

Pe piață există nenumărați astfel de intermediari și există de mult timp. Activitățile lor se bazează pe încheierea unui acord cu un client, care va avea ca rezultat vânzarea imobilului, sau supravegherea acestuia în timpul absenței proprietarului.

Societatea de administrare oferă mai multe servicii în funcție de obiectul contractului:

• Plata facturilor de utilitati;
• Curățarea spațiilor;
• Reparații la timp;
• Achiziționarea de mobilier, echipamente etc. necesare;
• Cauta un client potrivit pentru rolul de cumparator sau chirias;
• Asigurare;
• Siguranța împotriva atacurilor terților;
• Rezolvarea situațiilor conflictuale cu reprezentanții legii sau rezidenții;
• Reprezentarea intereselor proprietarului în camera registraturii;
• Transferul fondurilor primite ca urmare a tranzacției în contul proprietarului proprietății.

Administrarea încrederii unui apartament, clădire și alte proprietăți imobiliare este înregistrată la oficiul de registratură în același mod ca o tranzacție obișnuită de cumpărare și vânzare. Un acord semnat în alte condiții nu are forță juridică.

În cazul în care acordul este încheiat pentru o perioadă mai mare de un an, atunci toate acțiunile cu imobiliare trebuie să fie înregistrate și la o agenție guvernamentală.

Managementul încrederii a valorilor mobiliare

Dacă doriți, atunci inițiativa în această chestiune poate fi transferată unei companii de brokeraj. Ea va alcătui cu competență un portofoliu de investiții și va prezice posibilele riscuri și randamente.

De exemplu, puteți deschide un cont individual, fondurile pe care vor fi controlate de un intermediar.

După cum știți, acțiunile sunt un instrument de bursă destul de riscant, care poate priva proprietarul de fondurile sale investite într-o perioadă scurtă de timp. Și dacă există un risc ridicat, atunci profitul poate depăși așteptările. Operarea pe piața de valori necesită cunoștințe speciale și abilități de tranzacționare. Fără ele, poți pierde capital.

Societatea de administrare are ca scop generarea de venituri din acestea. În acest caz, brokerul combină adesea fondurile investite ale clientului cu fondurile personale. Pentru proprietarul capitalului, acest lucru înseamnă încredere că fiecare tranzacție va fi efectuată extrem de atent: la urma urmei, eșecul amenință cu pierderea de fonduri pentru comerciantul însuși.

Un concept important în managementul încrederii valorilor mobiliare este diversificare. Este necesar să se distribuie capitalul disponibil între mai multe instrumente ale pieței valorilor mobiliare.

Exemplu. Puteți investi în acțiuni ale companiilor mari, obligațiuni de stat și o mică parte în titluri de valoare ale noilor veniți pe piață. Acest lucru va ajuta la creșterea eficienței investițiilor și la creșterea șanselor de a primi venituri mari.

Gestionarea încrederii a valorilor mobiliare durează de obicei 12 luni. Unii clienți retrag fonduri după șase luni. Scopul principal al transferului controlului instrumentelor bursiere este tocmai majorarea capitalului intr-un timp scurt.

Gestionarea încrederii acțiunilor și a altor titluri de valoare este foarte populară în țara noastră, deoarece încă un număr mic din populație înțelege complexitatea tranzacționării pe piața de valori.

Termenii contractului pot prevedea că clientul va monitoriza online acțiunile managerului. Acest lucru vă va permite să recunoașteți unele dintre nuanțele pieței și să înțelegeți multe concepte. Pe viitor, dacă se dorește, clientul va putea încheia primele tranzacții în mod independent.

Proprietarul valorilor mobiliare achiziționate are dreptul de a se interesa de acțiunile efectuate de mandatar și de a clarifica situația de pe piață. Dacă din anumite motive proprietarul capitalului consideră că este necesar să-și retragă fondurile, nu i se poate refuza acest lucru.

Încredere în managementul activelor

Fiecare organizație are diferite active la dispoziție. Pentru a le eficientiza managementul și a aduce profit într-un timp scurt, această activitate este încredințată unei firme terțe.

Următoarele proprietăți ale unei persoane juridice pot fi transferate pentru gestionarea încrederii:

• clădire;
• Diferite tipuri de structuri;
• Echipamente;
• Vehicule;
• Valorile mărfurilor;
• Drepturi de autor și tehnologii brevetate disponibile;
• Depozituri bancare.

O caracteristică importantă atunci când se transferă activele întreprinderii în managementul trustului este că acestea nu sunt combinate cu fondurile managerului. Se țin evidențe separate pentru proprietatea primită, care se negociază în etapa încheierii tranzacției.

Intermediarul poate efectua tranzacții cu activele companiei în nume propriu. La încheierea acordului, încasările sunt transferate în contul proprietarului bunului.

În acest caz, obiectul acordului poate fi deschiderea unui cont pentru:

• Bursa de valori;
• Forex;
• Achizitie de metale.

Cea mai riscantă dintre opțiunile enumerate este piața Forex. Făcând tranzacții pe acesta, compania riscă să rămână fără nimic. Investițiile pe piața valutară sunt potrivite doar pentru companiile care urmăresc o politică agresivă.

Un alt domeniu pentru plasarea activelor este sectorul real al economiei. Aceasta este achiziționarea de imobile, echipamente și alte obiecte mari. Această activitate are un proces lung, care scoate fonduri din cifra de afaceri a organizației pentru o lungă perioadă de timp și, prin urmare, este disponibilă numai pentru întreprinderile mari cu capital liber.

Cea mai obișnuită modalitate de a investi active este investiția în instrumente bursiere. Mai mult, aici companiile pot avea scopul de a genera venituri sau de a achiziționa alte companii prin achiziționarea unui pachet de control.

La incheierea unui acord trebuie intocmita o declaratie de investitie. Conține în detaliu toate domeniile de investiție.

Pe durata valabilității acordului, proprietarul bunurilor are dreptul de a-și retrage propriii bani parțial sau integral. Cu toate acestea, fondurile primite ca venit pot fi retrase numai în perioadele prevăzute de condițiile de funcționare ale societății de administrare.

Gestionarea activelor întreprinderii implică gestionarea unor sume mari. De obicei, intermediarii încheie contracte pentru o sumă care începe de la 1.000.000 de ruble.

Instrucțiuni pentru cei care doresc să utilizeze managementul încrederii

Pentru ca procesul de acumulare să meargă fără probleme și fără implicarea proprietarului capitalului în proces, este mai bine să găsiți un manager competent. În acest caz, se încheie un acord care prevede toate nuanțele acțiunilor intermediarului și exclude trucurile frauduloase.

Pentru a vă transfera proprietățile, activele și fondurile către managementul trustului, va trebui să parcurgeți câțiva pași:

1. Decideți ce anume va fi transferat intermediarului. Căutarea în continuare a unui manager, valoarea remunerației sale, termenul contractului și potențialul profit depind de asta. Este important să nu transferați către management acele fonduri de care ați putea avea nevoie în viitorul apropiat. Intermediarii nu garantează venituri și, prin urmare, există posibilitatea de a rămâne fără fondurile necesare;
2. Alegerea unui intermediar. Este important să găsiți o companie de management al cărei nume este binecunoscut. Trebuie să aibă o reputație excelentă și, de asemenea, să aibă licență pentru serviciile oferite. Nu ar trebui să vă încredeți proprietățile unor persoane dubioase care se numesc reprezentanți ai companiilor financiare. Verificați toate documentele și, cel mai important, citiți recenziile de pe Internet;
3. Colectăm documentația necesară. Fiecare companie își prezintă propria listă. Depinde de natura acțiunilor ulterioare ale intermediarului și de gradul de participare la acesta a proprietarului capitalului;
4. Încheierea unui acord. Asigurați-vă că îl întrebați pe manager dacă vreo clauză a acordului nu vă este clară. Expresiile nu trebuie percepute în două moduri și, prin urmare, dacă aveți vreo îndoială, cereți să refaceți linia contractului. Aici, acordați atenție termenului acordului, mărimii remunerației și drepturilor dumneavoastră. Cel mai adesea, formularul de contract are un singur model stabilit pentru toți clienții;
5. Plata pentru servicii intermediare. Aceasta poate fi o sumă fixă, plătită imediat după încheierea contractului, sau un procent din venitul primit. Dacă este posibil, alegeți o a doua metodă de plată. Îl motivează pe manager să câștige mai mult, ceea ce înseamnă că vei primi venituri considerabile;
6. Monitorizarea activitatii managerului. Vă rugăm să rețineți că contractul trebuie să conțină o clauză care să abordeze această problemă. De exemplu, un intermediar poate raporta venituri și pierderi pentru perioade specificate. Acest lucru este important, deoarece veți putea determina eficacitatea managementului și veți putea proteja cu promptitudine fondurile de posibile pierderi.

Cum să alegi o companie de management

Să-ți încredințezi propriile fonduri unui străin, chiar dacă acesta este angajat al unei mari companii financiare, nu este o chestiune ușoară. Prin urmare, trebuie să fiți extrem de atenți atunci când alegeți o companie de management. Venitul dumneavoastră și siguranța capitalului sau a altor proprietăți depind de această acțiune.

• Acordați atenție bazei de date de analiză a companiei. Analiza pieței este un indicator extrem de important prin care este posibilă prezicerea tranzacțiilor de cumpărare și vânzare a activelor. Dacă societatea de administrare nu menține blocuri analitice și de știri pe site-ul său, acesta este un motiv de precauție. Orice companie mare și care se respectă cheltuiește o mulțime de bani pe asta, pe care un mic intermediar fără experiență nu și-l poate permite;
• Determinați nivelul de fiabilitate al intermediarului. Contactați diverse agenții de rating. Recenziile lor pot fi găsite cu ușurință pe Internet. Societatea de administrare ar trebui să ocupe liniile superioare ale ratingului - acest lucru va indica fiabilitatea ridicată și experiența sa vastă;
• Găsiți recenzii despre companie. Nu neglija opiniile clienților. Îți pot spune multe. Din cuvintele lor putem concluziona despre cooperarea ulterioară;
• Aflați câte strategii de investiții oferă compania de management. Dacă există trei sau mai multe dintre ele, atunci această companie poate fi luată în considerare pentru transferul fondurilor proprii. Dacă există doar două strategii sau chiar una, atunci nu trebuie să contactați un astfel de intermediar;
• Analizați portofoliul de investiții oferit de societatea de administrare. Se consideră că, în practică, ponderea unui tip de activ la diversificarea investițiilor nu trebuie să depășească 15%. Dacă această cifră este semnificativ mai mare și, în plus, corespunde activelor riscante, atunci vă puteți pierde capitalul;
• Aflați dacă intermediarul oferă servicii de manager personal. În acest caz, veți avea un intermediar financiar personal cu care vă puteți pune de acord asupra diverselor nuanțe și vă puteți consulta în orice problemă;
• Verificați dacă veți avea dreptul de a restricționa acțiunile managerului. De exemplu, este important să se stabilească nivelul procentului de active dintr-un portofoliu diversificat. Astfel, vă puteți proteja de acțiunile nepotrivite ale intermediarului și vă puteți economisi banii investiți;
• Aflați pe ce bază puteți solicita un raport asupra acțiunilor managerului (plătit sau gratuit) . Companiile de încredere oferă informații gratuit la cererea dumneavoastră și pentru orice perioadă de timp.

Urmând recomandările noastre, puteți găsi un manager de calitate care nu numai că vă va păstra capitalul, dar va aduce și o rentabilitate ridicată. Principalul lucru este să vă adresați toate întrebările înainte de a încheia un contract, astfel încât natura activităților companiei să vă fie clară în fazele inițiale.

Contract de administrare a trustului imobiliar - acesta este un acord în temeiul căruia o parte (fondatorul managementului) transferă proprietatea către managementul trustului pentru o anumită perioadă de timp către cealaltă parte (trusteul), iar cealaltă parte se obligă să administreze această proprietate în interesul al fondatorului conducerii sau al persoanei specificate de acesta (beneficiarul) (Art. 1012 din Codul civil al Federației Ruse).

Esența și semnificația contractului de administrare a trustului de proprietate

Transferul proprietății în managementul trustului în conformitate cu normele Codului civil al Federației Ruse este o modalitate prin care proprietarul își exercită puterile absolute, definind scopurile, condițiile și procedura de gestionare.

Trăsături caracteristice ale managementului încrederii:

• este deschis terților;
• construit pe o structură rigidă de drepturi și obligații reciproce și clar definite ale părților relații obligatorii;
• contractul de management al trustului are un caracter continuu comparabil cu o relație de agenție, dar nu implică un transfer de proprietate.

Mandatarul are dreptul de a efectua orice acțiuni legale și efective în legătură cu proprietatea încredințată în conformitate cu contractul de administrare a trustului în interesul beneficiarului (restricțiile pot fi prevăzute de lege sau de acord).

Tranzacții cu proprietăți transferate în managementul trustului de către administrator acționează în nume propriu, indicând că acționează ca un astfel de manager. Această condiție se consideră îndeplinită dacă, la efectuarea unor acțiuni care nu necesită documentare scrisă, cealaltă parte este informată despre efectuarea acestora de către mandatar în această calitate, iar în documentele scrise după numele mandatarului se menționează „D.U.” făcut.

În lipsa unei indicații a acțiunii mandatarului în această calitate, mandatarul este obligat față de terți personal și răspunde față de aceștia numai cu bunurile care îi aparțin.

Un acord de administrare a trustului de proprietate este încheiat pentru o perioadă care nu depășește cinci ani (articolul 1016 din Codul civil al Federației Ruse).

Contractul de încredere este:

• real;
• ca regulă generală, compensate;
• bilateral.

Componența subiectului contractului de administrare a trustului de proprietate

Părțile la acordul de administrare a trustului de proprietate sunt (articolele 1014, 1015 din Codul civil al Federației Ruse):

1) fondator al conducerii:

• proprietar;
• autoritatea tutelara si tutela, executorul testamentar sau alta persoana prevazuta de lege (in cazuri deosebite, ca urmare a necesitatii unei gospodarii permanente a bunurilor pupilului, in baza unui testament in care este numit executorul testamentului). , etc.).

2) mandatar:

• un antreprenor individual sau o organizație comercială (cu excepția unei întreprinderi unitare) - ca regulă generală;
• un cetățean care nu este antreprenor, sau o organizație non-profit, cu excepția unei instituții - în cazurile prevăzute de lege.

Proprietatea nu este supusă transferului în managementul trustului către un organism de stat sau un organism administrativ local.

Beneficiarul poate fi orice subiect de drept civil, inclusiv fondatorul. Un mandatar nu poate fi beneficiar (articolul 1015 din Codul civil al Federației Ruse).

Forma contractului de administrare a trustului de proprietate

• exercită atribuțiile proprietarului în legătură cu bunurile transferate către managementul trustului (dispoziție - în cazurile prevăzute de contractul de administrare a trustului);
• furnizează fondatorului managementului și beneficiarului un raport privind activitățile sale în termenul și în modul stabilit prin contractul de administrare a trustului de proprietate;
• atunci când acționează în nume propriu, este imperativ să indicați că este manager (verbal sau prin marcarea „D.U.” la semnarea documentelor scrise).

Administratorul are dreptul:

1. să protejeze drepturile asupra proprietății deținute în trust, să ceară eliminarea oricărei încălcări a drepturilor sale (articolele 301, , , );
2. cere remunerația prevăzută în contractul de administrare a trustului de proprietate, precum și rambursarea cheltuielilor necesare efectuate de acesta în timpul administrării trustului de proprietate, pe cheltuiala veniturilor din utilizarea acestui bun.

Executarea și rezilierea unui contract de administrare a trustului de proprietate

Proprietatea (inclusiv grevată cu un gaj) transferată administrației fiduciare este separată de alte bunuri ale fondatorului managementului, precum și de proprietatea mandatarului și este reflectată de administrator. pe o balanță separată. Se deschide un cont bancar separat pentru plăți pentru activități legate de managementul încrederii. Mandatarul va dispune de bunuri imobile în cazurile prevăzute de contractul de administrare a trustului.

Drepturile dobândite de mandatar ca urmare a administrării proprietății sunt incluse în această proprietate. Obligațiile care decurg ca urmare a unor astfel de acțiuni ale mandatarului sunt îndeplinite pe cheltuiala acestei proprietăți.

Colectare de datorii nu este permis fondatorul de administrare a proprietății transferate de acesta către administrarea trustului, cu excepția insolvenței (falimentului) acestei persoane.

Mandatarul îndeplinește personal obligațiile care decurg din contractul de administrare a încrederii (articolul 1021 din Codul civil al Federației Ruse). Este posibil să instruiți o altă persoană să efectueze aceste acțiuni în numele mandatarului dacă acesta:

1. autorizat să facă acest lucru printr-un contract de trust de proprietate sau
2. a primit acordul fondatorului în scris, sau
3. este obligat să facă acest lucru din cauza unor împrejurări care să asigure interesele fondatorului managementului sau beneficiarului și nu are posibilitatea de a primi instrucțiuni de la fondatorul managementului într-un termen rezonabil.

Administratorul este responsabil pentru acțiunile avocatului ales ca și cum ar fi ale sale.

Un mandatar care nu a dat dovadă de grija cuvenită față de interesele beneficiarului sau ale fondatorului managementului în timpul administrării proprietății fiduciare trebuie să despăgubească beneficiarul pentru profiturile pierdute în timpul administrării proprietății, iar fondatorul conducerii pentru pierderile cauzate de pierderi sau daune. proprietății, ținând cont de uzura naturală a acesteia, precum și de profiturile pierdute.

Mandatarul răspunde pentru pierderile cauzate, cu excepția cazului în care face dovada că aceste pierderi au survenit ca urmare a unui caz de forță majoră sau a acțiunilor beneficiarului sau fondatorului conducerii.

Motive pentru rezilierea unui acord de administrare a trustului de proprietate (articolul 1024 din Codul civil al Federației Ruse):

1. decesul unui cetățean care este beneficiar, sau lichidarea unei persoane juridice - beneficiar, cu excepția cazului în care prin acord se prevede altfel;
2. refuzul beneficiarului de a primi beneficii conform contractului, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel;
3. moartea unui cetățean care este mandatar, recunoașterea acestuia ca incompetent, parțial incapabil sau dispărut, precum și recunoașterea unui antreprenor individual ca insolvabil (faliment);
4. refuzul administratorului sau al fondatorului managementului de a desfășura gestionarea încrederii din cauza incapacității administratorului de a efectua personal gestionarea proprietății;
5. refuzul fondatorului managementului de la contract pentru alte motive, sub rezerva plății către mandatar a remunerației prevăzute de contract;
6. recunoașterea ca insolvabil (falimentar) a unui cetățean-antreprenor care este fondatorul managementului.

Dacă una dintre părți refuză un acord de administrare a trustului de proprietate, cealaltă parte trebuie să fie notificată cu trei luni înainte de încetarea contractului, cu excepția cazului în care acordul prevede o perioadă de preaviz diferită.

La încetarea contractului de administrare a trustului, proprietatea aflată în administrarea trustului este transferată fondatorului managementului, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel.

Nu orice antreprenor individual are posibilitatea, pe lângă activitățile pe care le desfășoară în conformitate cu certificatul de înregistrare de stat, să-și administreze în mod competent proprietatea. La urma urmei, de regulă, proprietatea asupra anumitor tipuri de proprietate oferă proprietarului său mai mult decât doar venituri. Există o mulțime de probleme asociate cu întreținerea și utilizarea proprietății.

Acesta este motivul pentru care recent tot mai mulți antreprenori preferă să-și pună bunurile imobiliare și valorile mobiliare existente în managementul încrederii. Drept urmare, ei primesc profit doar din folosirea proprietății lor - cu toate acestea, minus costurile întreținerii acesteia și remunerația mandatarului.

Un antreprenor individual însuși poate acționa și în calitate de mandatar, cu excepția cazurilor prevăzute în mod special de lege.

Relațiile de management fiduciar (sau relațiile de încredere) sunt relativ noi pentru legislația și practica de afaceri rusă. Cu toate acestea, ele câștigă o popularitate tot mai mare în rândul antreprenorilor. Sarcina autorului este de a vă ajuta să înțelegeți caracteristicile acestor operațiuni.

Temeiul juridic al managementului încrederii

Managementul încrederii proprietății este procesul de gestionare a proprietății transferate de către fondatorul managementului unui administrator pentru o anumită perioadă. Relațiile dintre participanții la proces sunt reglementate de Codul civil al Federației Ruse.

Proprietarul își poate transfera proprietatea în managementul trustului unei alte persoane (trustee). În acest caz, mandatarul nu primește drepturi de proprietate asupra proprietății transferate (clauza 4 a articolului 209 din Codul civil al Federației Ruse).

Astfel, atribuțiile proprietarului sunt transferate administratorului numai în limitele stabilite prin contract și lege, permițându-i acestuia din urmă să desfășoare nu numai acțiuni legale, ci și efective în interesul beneficiarului.

Dacă mandatarul intră într-o tranzacție verbal, atunci trebuie să avertizeze contrapartea despre statutul său, adică că acționează ca mandatar (clauza 3 a articolului 1012 din Codul civil al Federației Ruse). Dacă tranzacția se face în scris, atunci în documente după numele sau titlul mandatarului trebuie făcută marca „D.U.”

În cazul în care această condiție nu este îndeplinită, se consideră că administratorul a efectuat o tranzacție în scop personal, și nu în interesul administrării bunurilor altcuiva și va răspunde pentru aceasta față de contraparte cu fondurile sale personale, și nu cu proprietatea ce i-a fost transferată spre administrare (clauza 3 art. 1012 din Codul civil RF).

În practică, se pune adesea întrebarea despre ce documente poartă marca „D.U.” trebuie introdus. De exemplu, numai la semnarea de contracte, acorduri suplimentare, scrisori sau în toate cazurile în care o persoană acționează ca mandatar?

Deci, adesea marca „D.U.” este indicat în ordinele de plată pentru plata oricăror sume. O serie de organizații și antreprenori care acționează în calitate de manageri pun marcajul „D.U.” chiar și pentru a plăti chiria. Acest lucru nu este în întregime adevărat. Documentele de plată trebuie să conțină o serie de detalii (clauza 2.10 din Regulamentul Băncii Centrale a Federației Ruse din 3 octombrie 2002 nr. 2-P „Cu privire la plățile fără numerar în Federația Rusă”). În special, numele destinatarului fondurilor, numărul de cont și numărul de identificare a contribuabilului (TIN). Între timp, marca „D.U.” nu face parte din numele organizației sau al antreprenorului individual. Aceasta înseamnă că ordinul de plată nu trebuie să indice „D.U.” În coloana „Scopul plății” a ordinului de plată, în opinia autorului, trebuie făcută o referire la documentul în conformitate cu care se face plata.

Astfel, utilizarea mărcii „D.U.” nu ar trebui să intre în conflict cu reglementările care stabilesc procedura de prelucrare a documentelor într-un anumit domeniu.

Nu este neobișnuit ca anumite acorduri să fi fost deja încheiate în legătură cu proprietatea transferată. Un exemplu tipic sunt contractele de închiriere imobiliară. Transferul bunurilor imobile în administrarea trustului nu afectează în niciun fel chiriașii, întrucât transferul proprietății în administrarea trustului nu constituie motiv de reziliere a contractului de închiriere. Exact la fel ca și transferul dreptului de proprietate (articolul 617 din Codul civil al Federației Ruse). Acordurile lor cu proprietarul imobilului rămân valabile. Proprietarul și mandatarul sunt însă interesați să aducă la cunoștința chiriașilor faptul încheierii unui contract de administrare a proprietății. Acest lucru este necesar pentru a se asigura că chiriașii își îndeplinesc obligațiile care le revin în temeiul contractului de închiriere față de administrator. De asemenea, trebuie să apeleze la el pentru a-și exercita drepturile în temeiul contractului. Aceasta se poate realiza prin încheierea unui acord adițional privind schimbarea persoanelor în obligația față de contractul de închiriere. Este necesar să se țină seama de faptul că contractele de închiriere pentru o clădire sau o structură încheiate pe o perioadă mai mare de un an sunt supuse înregistrării de stat (articolul 651 din Codul civil al Federației Ruse). În consecință, este necesar să se înregistreze toate acordurile suplimentare la astfel de contracte.

În ceea ce privește contractele de închiriere pe care mandatarul le va încheia pe durata trustului, aici nu se ridică întrebări. Li se vor aplica regulile normale.

Subiectele managementului încrederii

Participanții la relațiile de încredere pot fi:

• fondator al managementului;
• beneficiar;
• mandatar.

Decizia de a înființa managementul încrederii este luată de proprietarul proprietății. El este cel care încheie contractul și stabilește conducerea. Dacă acordul nu a fost încheiat de proprietarul proprietății, atunci acesta este nul și nu implică consecințe juridice (rezoluție a Serviciului Federal Antimonopol al Regiunii Volga în rezoluția din 9 martie 2004 nr. A72-2890/03-G199). ). Fondatorul managementului poate fi orice persoană fizică, inclusiv un antreprenor individual. Și în ceea ce privește persoanele juridice, legiuitorii au stabilit o serie de restricții. Proprietatea nu poate fi transferată în managementul trustului nici unei întreprinderi unitare, nici unui organism de stat, nici unui organism administrativ local.

În multe cazuri, relațiile de încredere implică un beneficiar (beneficiar), care nu devine parte la acord. În același timp, această persoană are dreptul de a cere de la manager executarea în favoarea sa și de a apăra acest drept în instanță dacă mandatarul se sustrage de la obligațiile sale (articolul 430 din Codul civil al Federației Ruse). Modificarea anticipată sau rezilierea contractului poate necesita, de asemenea, acordul acestuia.

Beneficiarul poate fi orice persoană fizică sau juridică, inclusiv fondatorul, dacă are stabilit management în favoarea sa.

Administratorii pot fi o organizație comercială sau un antreprenor individual, cu excepția cazurilor de gestionare profesională a valorilor mobiliare (articolul 5 din Legea federală a Federației Ruse „Cu privire la piața valorilor mobiliare”). Dacă managementul încrederii se realizează în temeiul prevăzut de lege, managerul poate fi un cetățean care nu este antreprenor sau o organizație non-profit, de exemplu, o fundație, cu excepția unei instituții. Un exemplu de astfel de gestionare este gestionarea proprietății unui secție (articolul 38 din Codul civil al Federației Ruse) sau gestionarea proprietății moștenite (articolul 1173 din Codul civil al Federației Ruse).

Managerul nu poate fi nici fondator, nici beneficiar. Totodata, poate ocupa pentru munca sa unul dintre birourile cladirii trecute la conducere. Cum se formatează corect? Cea mai simplă modalitate este de a exclude din proprietatea transferată în trust localul pe care managerul intenționează să îl folosească ca birou. În schimb, ar trebui să-i fie închiriate în baza unui contract separat. De exemplu, o clădire poate fi transferată către managementul trustului, cu excepția camerelor nr. 1-15 de la primul etaj.

În plus, mandatarul are dreptul la remunerația prevăzută în contract (articolul 1023 din Codul civil). Fondatorul este, de asemenea, obligat să ramburseze administratorului cheltuielile rezonabile efectuate în timpul administrării în trust a proprietății (această regulă se aplică și în cazul administrării proprietății gratuite). Acest lucru ar trebui făcut în detrimentul veniturilor din utilizarea acestei proprietăți. Legea nu stabilește modul în care trebuie calculată remunerația, cu toate acestea, instanța de arbitraj într-o decizie privind un anumit caz a indicat că este ilegală stabilirea unei remunerații într-o sumă fixă ​​care nu depinde de rezultatele managementului (Rezoluția Federală Antimonopol Serviciul Districtului Volga-Vyatka din 9 august 2005 Nr. A17-324 /1). În acest sens, autorului i se pare că este cel mai indicat să se stabilească comisionul de administrare ca procent din venitul primit.

Obiecte ale managementului încrederii

Obiectele managementului încrederii sunt organizațiile, complexele imobiliare, obiectele individuale legate de bunuri imobiliare, valorile mobiliare, drepturile certificate prin titluri de valoare necertificate, drepturile exclusive și alte proprietăți. Alte bunuri ar trebui să fie înțelese ca bunuri mobile și drepturi de revendicare sau utilizare.

S-ar părea că orice bun mobil poate fi transferat către managementul trustului. Totuși, legiuitorii au interzis „gestionarea” banilor ca obiect independent, cu excepția cazurilor prevăzute de lege. Astfel de cazuri excepționale pot fi considerate gestionarea fondurilor de către instituțiile de credit în baza Legii din 2 decembrie 1990 nr. 395-1 „Cu privire la bănci și activități bancare”. Trebuie avut în vedere faptul că legislația permite unei instituții de credit să gestioneze fonduri denominate atât în ​​valută națională, cât și în valută străină.

Ca regulă generală, dreptul la managementul încrederii aparține unei organizații de credit (de exemplu, o bancă) care are o licență pentru a efectua operațiuni bancare relevante. Și numai în unele cazuri excepționale, gestionarea încrederii a fondurilor poate fi efectuată de o organizație non-credit care a primit o licență pentru a desfășura activitatea specificată în modul prescris.

Atunci când acordă fonduri în scopul investiției în valori mobiliare, administratorul trebuie să mențină structura de active convenită de părți pe toată durata contractului. Adică, pentru a observa raportul dintre valorile mobiliare și fondurile unui anumit fondator, precum și raportul dintre diferitele tipuri de titluri. Astfel de informații sunt reflectate în declarația de investiție.

Declarația de investiție este o parte obligatorie a contractului de administrare a trustului pentru fonduri și conține informații despre direcțiile și metodele de investire a acestor fonduri. Declarația indică, de asemenea, informații despre scopul și termenul de administrare (clauza 7.3. Reglementări privind administrarea fiduciară a valorilor mobiliare și a fondurilor pentru investiții în valori mobiliare, aprobate prin Rezoluția Comisiei Federale pentru Piața Valorilor Mobiliare din 17 octombrie 1997 Nr. 37).

Apropo, fondurile pot fi transferate către management într-un alt mod: ca parte a altor proprietăți, în special, un complex imobiliar.

Doar proprietățile definite individual pot fi în gestionarea încrederii. Aceasta înseamnă că fiecare obiect trebuie să aibă caracteristici unice. În consecință, la încetarea contractului, proprietatea transferată anterior este cea care este returnată, și nu analogii acesteia. În acest caz, termenii acordului pot prevedea că proprietatea care este încă supusă achiziției sau chiar creării, adică proprietatea care nu există încă la momentul încheierii acordului, va fi transferată în gestiune. Cel mai frecvent obiect al managementului îl constituie titlurile corporative - acțiuni, în special cele cu drept de vot, adică inclusiv competențele de administrare a afacerilor companiei care le-a emis - emitentul. Al doilea cel mai frecvent obiect al managementului este imobilul.

Managementul încrederii a titlurilor de valoare de emisiune are unele caracteristici care sunt determinate de legislația federală (Partea 3 a articolului 1025 din Codul civil al Federației Ruse, Legea din 22 aprilie 1996 „Cu privire la piața valorilor mobiliare” nr. 39-FZ) și reglementările privind gestionarea încrederii a valorilor mobiliare și a fondurilor care investesc în valori mobiliare, aprobate prin Rezoluția Comisiei Federale pentru Piața Valorilor Mobiliare din 17 octombrie 1997 nr. 37.

Doar un participant profesionist autorizat corespunzător pe piața valorilor mobiliare poate acționa ca administrator în baza unui contract de administrare a trustului pentru acțiuni și obligațiuni (articolul 5, 39 din Legea din 22 aprilie 1996 nr. 39-FZ).

Administratorul de acțiuni și obligațiuni exercită toate puterile fondatorului (proprietarul) acestora, garantate de garanția corespunzătoare. Aceasta înseamnă că nu se limitează doar la a juca pe cotațiile bursiere, el poate folosi toate drepturile unui acționar, inclusiv dreptul de vot la adunarea generală. Dacă managementul trustului este asociat exclusiv cu participarea la conducerea societății, nu este necesară o licență pentru un participant profesionist pe piața valorilor mobiliare (articolul 5 din Legea „Cu privire la piața valorilor mobiliare”).

Un acord de administrare a trustului nu poate conține prevederi privind transferul către conducere a doar a uneia sau a mai multor puteri ale proprietarului unui titlu (de exemplu, doar dreptul de a primi un dividend sau numai dreptul de vot la o adunare generală a acționarilor companiei). ). Totodată, posibilitatea înstrăinării acțiunilor și obligațiunilor transferate în vederea administrării poate fi limitată sau exclusă prin acord.

În interesul fondatorului (sau beneficiarului), au fost stabilite reguli conform cărora administratorul nu are dreptul de a înstrăina valorile mobiliare ce i-au fost transferate pentru administrare în proprietatea proprie sau în proprietatea fondatorilor săi. Și, de asemenea, nu poate intra în tranzacții cu aceștia în care să reprezinte simultan interesele unei alte persoane în calitate de avocat, comisionar sau agent al acesteia. Managerul este privat de dreptul de a schimba aceste valori mobiliare cu propriile valori mobiliare sau ale fondatorilor sau clienților săi (principali, mandanți, mandanți). În plus, nu poate înstrăina acțiuni și obligațiuni transferate conducerii sale în temeiul unor acorduri compensate care prevăd o plată amânată sau în rate mai mult de 30 de zile, precum și să le transfere spre depozitare, indicând un terț ca destinatar sau administrator. În sfârșit, administratorul nu poate gaja valorile mobiliare ce i-au fost transferate în vederea conducerii pentru a garanta obligațiile personale, obligațiile fondatorilor săi sau ale altor persoane (clauza 8.1 din Regulamentul FCSM nr. 37).

Dacă un trustee în aceeași tranzacție reprezintă simultan interesele a două părți cu care a încheiat acorduri de administrare a trustului, atunci el este obligat să obțină acordul prealabil al contrapărților pentru a efectua o astfel de tranzacție. Valorile mobiliare pe care managerul le-a dobândit în timpul executării contractului devin și obiectul administrării fiduciare a acestuia în condițiile prevăzute în contractul inițial cu fondatorul.

Contract de administrare a trustului imobiliar

Acordul de administrare a trustului de proprietate este încheiat în scris (clauza 1, articolul 1017 din Codul civil al Federației Ruse).

Transferul bunurilor imobiliare în administrarea trustului necesită înregistrarea de stat în același mod ca și transferul dreptului de proprietate asupra acestei proprietăți (clauza 2 a articolului 1017 din Codul civil al Federației Ruse, articolul 4 din Legea din 21 iulie 1997 nr. 122-FZ „Cu privire la drepturile de înregistrare de stat asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta”). Trebuie avut în vedere faptul că pentru terți - chiriași sau organizații care furnizează servicii de utilități - acordul va intra în vigoare numai de la data unei astfel de înregistrări (clauza 2 a articolului 551 din Codul civil al Federației Ruse). Trebuie luată în considerare această situație. Până la această dată, toate drepturile și obligațiile față de terți sunt suportate de însuși proprietar, și nu de mandatar.

Nerespectarea cerințelor de înregistrare a transferului de proprietate atrage nulitatea contractului de administrare în sine.

Este necesar să se înregistreze modificări în acordul privind gestionarea încrederii imobiliare? Acordul de administrare a trustului imobiliar în sine nu necesită înregistrarea de stat. În consecință, dacă modificările și completările la acord nu se referă în mod direct la bunuri imobiliare, ci doar la procedura de gestionare a acestuia, atunci nici nu necesită înregistrare.

Poate apărea o situație atunci când alte reglementări stabilesc cerințe suplimentare pentru transferul anumitor tipuri de proprietate în managementul trustului. Astfel, la transferul de valori mobiliare și fonduri pentru investiții în valori mobiliare în managementul trustului, este necesară o declarație de investiție, care este parte integrantă a acordului (clauza 7.2 din Regulamentul FCSM nr. 37).

Părțile trebuie să indice în contractul de administrare a trustului de proprietate (articolul 1016 din Codul civil al Federației Ruse):

• compoziția proprietății transferate către managementul trustului;
• numele persoanei juridice sau numele cetățeanului în interesul căruia se administrează proprietatea (fondatorul managementului sau beneficiarul);
• cuantumul și forma remunerației către manager, dacă plata remunerației este prevăzută în contract;
• durata contractului.

Compoziția proprietății transferate către managementul trustului trebuie să fie descrisă în mod clar și detaliat. Neacordarea acestei condiții, precum și a condițiilor privind termenul și forma remunerației, va atrage recunoașterea unui astfel de acord ca neîncheiat. În acest caz, fondatorul poate acuza administratorul de îmbogățire fără justă cauză. Dar acest lucru este greu de dovedit, așa că merită să cădeți de acord asupra unei condiții privind lista exactă a proprietăților care sunt transferate, inclusiv suma de bani.

Durata conducerii nu poate depăși cinci ani. Legislatorii l-au limitat pentru a proteja proprietarul. Cu toate acestea, fără o declarație specială din partea părților, acordul la expirarea perioadei de valabilitate va intra în vigoare în aceleași condiții. Apropo, nu poate fi încheiat un acord de management pentru a efectua vreo acțiune unică, deoarece „natura gestionării încrederii presupune caracterul permanent al relației” (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Moscova din 30 ianuarie 2001 nr. KG-A41/112-01).

Proprietatea transferată către managementul trustului este separată de alte bunuri ale fondatorului managementului, precum și de proprietatea administratorului (articolul 1018 din Codul civil al Federației Ruse). Aceste obiecte sunt reflectate de mandatar într-un bilanţ separat, pentru care ţine o contabilitate independentă.

Dacă un manager primește valori mobiliare pentru gestionarea încrederii de la diferiți fondatori, atunci își pot combina blocurile de acțiuni pentru a le transfera (articolul 1025 din Codul civil al Federației Ruse).

Proprietatea grevată cu un gaj poate fi transferată către managementul trustului, deoarece debitorul gajist rămâne proprietarul său și își păstrează capacitatea de a dispune de el. În plus, veniturile suplimentare din utilizarea profitabilă a proprietății îl vor ajuta pe proprietar să-și îndeplinească obligațiile față de creditorul ipotecar. Legiuitorii au stabilit că managerul trebuie avertizat cu privire la gaj. În caz contrar, el are dreptul de a cere în instanță rezilierea contractului și plata remunerației pentru un an (clauza 2 a articolului 1019 din Codul civil al Federației Ruse).

Drepturile și obligațiile părților în temeiul contractului de administrare a trustului de proprietate

În conformitate cu acordul, administratorul primește libertate deplină în administrarea proprietății. Dacă fondatorul dorește să controleze acțiunile managerului, atunci el trebuie să stipuleze în detaliu următoarele puncte în acord:

• raportarea managerului;
• necesitatea coordonării încheierii tranzacțiilor individuale cu proprietatea transferată.

Adică, fondatorul managementului poate limita managerul. De exemplu, interziceți-i să vândă proprietăți fără consimțământul său.

Dacă astfel de restricții nu sunt stabilite, atunci tranzacțiile nu pot fi contestate în viitor (rezoluție a Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Orientului Îndepărtat din 15 septembrie 2003 în cazul nr. F03-A51/03-1/2252).

Proprietatea transferată conducerii trebuie separată. În acest caz, executarea silită a datoriilor fondatorului nu este permisă, cu excepția cazurilor de faliment (clauza 2 a articolului 1018 din Codul civil al Federației Ruse). Dacă instanța îl constată pe fondator insolvabil, atunci administrarea trustului este reziliată și proprietatea intră în proprietatea falimentului.

Dar ar fi o greșeală să credem că proprietatea separată este absolut inviolabilă. Dacă în perioada de valabilitate a contractului de administrare a trustului au apărut datorii cu privire la obligații în legătură cu administrarea proprietății, atunci acestea se rambursează pe cheltuiala acesteia. Dacă este insuficientă, proprietatea administratorului însuși este vândută pentru compensarea datoriilor. Dacă proprietatea fondatorului transferată în baza contractului de administrare a trustului și proprietatea managerului nu sunt suficiente pentru achitarea datoriilor, atunci executarea silită poate fi aplicată pentru restul proprietății fondatorului. Aceasta înseamnă că un antreprenor ar trebui să fie foarte atent în alegerea unui manager, deoarece profitul și pierderile din management depind de acțiunile sale.

Administratorul răspunde cu proprietățile sale chiar dacă nu a notificat contrapartea încheierea tranzacției în calitate de administrator, ori a efectuat tranzacția peste puterile care i-au fost acordate sau cu încălcarea restricțiilor stabilite pentru el. În același caz, el compensează orice pierderi suferite de fondator.
Managerul este obligat să aibă grijă de interesele fondatorului și ale beneficiarului. În caz contrar, îi compensează pentru profiturile pierdute, iar fondatorul și pentru pierderile cauzate de pierderea sau deteriorarea proprietății.

Fiind un antreprenor profesionist, managerul este responsabil atât pentru pierderile defecte, cât și pentru pierderile accidentale. Dar poate scăpa de răspundere dacă face dovada că pierderile au apărut ca urmare a unor circumstanțe de forță majoră (forță majoră) sau a fondatorului. Forța majoră reprezintă împrejurări extraordinare și inevitabile în condiții date (clauza 3 din art. 401 din Codul civil). De exemplu, administratorul este responsabil pentru pierderile cauzate proprietății ca urmare a unui incendiu din vina terților, dar dacă proprietatea a fost distrusă ca urmare a unui dezastru natural, administratorul nu este responsabil.

Fondatorul poate include în contract o cerință conform căreia managerul trebuie să îi ofere un depozit pentru a asigura compensarea eventualelor pierderi (clauza 4 a articolului 1022 din Codul civil al Federației Ruse).

De remarcat că mandatarul încearcă deseori în contract să-și lase doar responsabilitatea pentru comportamentul vinovat, excluzând daunele accidentale sau pagubele cauzate de terți. Acest lucru este inacceptabil, deoarece norma paragrafului 1 al articolului 1022 din Codul civil al Federației Ruse este imperativă, adică nu poate fi schimbată prin acordul părților. O astfel de condiție ar trebui să alerteze fondatorul, deoarece indică lipsa de încredere a managerului în competența sa.

O condiție foarte controversată, întâlnită adesea în contractele de administrare a trusturilor de valori mobiliare, îl eliberează pe administrator de răspundere din cauza faptului că emitentul nu și-a îndeplinit obligațiile. La urma urmei, doar forța majoră scutește un manager de responsabilitate. Astfel de circumstanțe de forță majoră nu includ, de exemplu, încălcări ale obligațiilor din partea contrapărților debitorului, lipsa bunurilor pe piață necesare executării sau lipsa debitorului a mijloacelor necesare.

Se recomandă excluderea acestor elemente, deoarece acțiunile ilegale ale emitentului sunt destul de frecvente. In consecinta, managerul, abdicand de responsabilitate, inrautateste semnificativ pozitia fondatorului fata de cea legala.

Încetarea relațiilor în temeiul unui acord de administrare a încrederii

Fondatorul conducerii poate renunța unilateral contractul dacă plătește managerului remunerația prevăzută de contract.

În plus, falimentul fondatorului reziliază acest acord, deoarece proprietatea transferată pentru administrare trebuie să meargă la masa falimentului. Decesul fondatorului (cu păstrarea beneficiarului) poate să nu aducă încetarea contractului, deoarece drepturile și obligațiile acestuia în acest caz vor trece în sarcina moștenitorilor. Cu toate acestea, decesul beneficiarului sau lichidarea organizației beneficiare reziliază contractul.

Recunoașterea cetățeanului beneficiar ca incompetent, parțial capabil sau dispărut, precum și reorganizarea societății beneficiare nu atrage rezilierea contractului. Mai mult, acordul părților poate prevedea păstrarea acestuia în cazul decesului beneficiarului (pentru moștenitorii acestuia din urmă).

Ca regulă generală, un contract de administrare a trustului este reziliat din cauza refuzului unilateral al beneficiarului de a primi beneficii, întrucât beneficiarul dispune în mod independent de dreptul primit în baza contractului încheiat în favoarea sa. Cu toate acestea, acordul poate prevedea alte consecințe în acest caz sub forma transferului drepturilor beneficiarului către fondator (clauza 4 a articolului 430, clauza 1 a articolului 1024 din Codul civil al Federației Ruse).

La încetarea contractului, administratorul trebuie să returneze fondatorului proprietatea transferată pentru administrare (clauza 3 a articolului 1024 din Codul civil al Federației Ruse). Cu toate acestea, acordul poate prevedea și o altă consecință, de exemplu, transferul proprietății către beneficiar sau achiziția acesteia de către administrator (în baza unui contract de cumpărare și vânzare).

Impozitarea

TVA

Dacă un mandatar-antreprenor este plătitor de TVA, atunci acționează în conformitate cu regulile generale ale Codului Fiscal: calculează impozitul și îl plătește și la buget. TVA „input” prezentată acestuia de furnizori este acceptată pentru deducere în mod obișnuit. Reglementările nu prevăd cerințe speciale pentru această situație. Totodată, în registrele fiscale, documentele și rapoartele, după numele managerului, se face nota „D.U.”

Datorita faptului ca toate atributiile contribuabilului sunt indeplinite de catre manager, fondatorul (beneficiarul) nu plateste TVA pe venit. Potrivit autorului, transferul proprietății pentru administrare nu este supus TVA-ului, deoarece nu există vânzare (articolul 146 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Taxa de transport, taxa de teren, taxa de proprietate pentru persoane fizice

Transportul transferat în managementul trustului este proprietatea fondatorului. În consecință, în numele său sunt înregistrate vehiculele (clauza 12 din Regulile de înmatriculare a autovehiculelor, aprobate prin ordin al Ministerului Afacerilor Interne al Rusiei din 27 ianuarie 2003 nr. 59). Aceasta înseamnă că proprietarul trebuie să calculeze și să plătească impozite la buget. Nici mandatarul, nici beneficiarul nu au obligații față de buget.

Problema impozitului pe teren și a impozitului pe proprietate pentru persoane fizice a fost rezolvată în mod similar. În conformitate cu art. 388 din Codul fiscal al Federației Ruse și art. 1 din Legea din 9 decembrie 1991 nr. 2003-1 „Cu privire la impozitele pe proprietatea persoanelor fizice”, aceste impozite trebuie plătite de către proprietar.

Impozitul pe venitul personal

Venitul unui antreprenor individual în calitate de fondator de management (beneficiar) este impozitat după cum urmează.

Venitul din utilizarea proprietății este supus impozitului pe venitul personal (subclauza 4, clauza 1, articolul 208 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Acordul ar trebui să indice clar că venitul fondatorului (beneficiarului) este venitul primit din utilizarea proprietății minus remunerația administratorului. Pe această diferență ar trebui plătită impozitul.

Reguli speciale pentru determinarea bazei de impozitare sunt stabilite pentru veniturile din tranzacțiile de cumpărare și vânzare de valori mobiliare (articolul 214.1 din Codul fiscal al Federației Ruse). În special, se precizează în mod direct că venitul fondatorului (beneficiarului) este redus de pierderea din vânzarea valorilor mobiliare, precum și de remunerația managerului (clauzele 4-7 ale articolului 214.1 din Codul fiscal al Federației Ruse). .

În același timp, o caracteristică a plății impozitului pe venitul personal pentru astfel de tranzacții este că, pentru fiecare tip de titluri de valoare, baza de impozitare este determinată separat (paragraful 4, alineatul 7, articolul 214.1 din Codul fiscal al Federației Ruse). De exemplu, dacă se primește venituri din vânzarea de acțiuni și se primește o pierdere din vânzarea de obligațiuni, atunci această pierdere nu poate reduce venitul generat din vânzarea de acțiuni. În acest caz nu se ridică nici un obiect de impozitare în legătură cu obligațiunile, ci impozitul pe tranzacțiile cu acțiuni se achită integral.

La încetarea contractului de administrare a trustului, proprietatea poate fi fie returnată fondatorului, fie transferată unei alte persoane. În cazul unei astfel de returnări, fondatorul nu generează venituri (pierderi), indiferent de apariția unei diferențe pozitive (negative) între valoarea proprietății la momentul intrării în vigoare și la momentul încetării contractului. acord de management al încrederii. În acest caz, el nu plătește impozit pe venitul personal.

Administratorul acționează ca agent fiscal, adică calculează, reține și plătește impozitul pe venitul personal la buget pentru fondatorul conducerii sau beneficiarul (articolul 226 din Codul fiscal al Federației Ruse). În acest caz, se aplică o cotă de impozitare de 13 la sută. Dacă administratorul nu a reținut impozitul, beneficiarul venitului trebuie să îl declare și să îl plătească în mod independent (clauza 4 a articolului 228 din Codul fiscal al Federației Ruse).

În ceea ce privește antreprenorul-manager, acesta plătește impozitul pe venitul personal pe venitul său sub formă de remunerație conform contractului în modul general stabilit.

La fel ca orice antreprenor, el poate solicita o deducere fiscală profesională în valoarea cheltuielilor efectiv confirmate asociate cu managementul sau 20% din valoarea venitului (clauza 1 a articolului 221 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Conform contractului de management al trustului o parte - fondatorul conducerii transferă celeilalte părți - mandatarul pentru o anumită perioadă de timp bunuri pentru administrarea trustului, iar cealaltă parte se obligă să administreze această proprietate în interesul fondatorului conducerii sau al persoanei indicate de el - beneficiarul (art. 1012 C. civ.).

Părțile la contractul de administrare a trustului sunt fondator al managementuluiȘi mandatar. Fondatorul conducerii, fiind proprietarul imobilului, îl transferă administratorului, iar acesta se obligă să administreze această proprietate în interesul fondatorului. Dacă administrarea proprietății nu se realizează în interesul fondatorului managementului sau nu numai în interesul acestuia, în raportul juridic este inclus un alt subiect - beneficiarul, care are un drept de revendicare independent față de mandatar. În aceste cazuri, contractul de administrare a trustului capătă caracteristicile unui acord încheiat în favoarea unui terț (articolul 430 din Codul civil).

Descriind gestionarea fiduciară a proprietății, Codul civil denumește orice acțiuni legale și efective ale administratorului în legătură cu proprietatea transferată (clauza 2 din articolul 1012), indică capacitatea administratorului de a trata acest bun ca pe al său (clauza 1 din articolul 1020). Limitele administrării proprietății altcuiva sunt stabilite prin lege, precum și de către părțile la contract pe baza liberului arbitru.

Transferul proprietății nu este inclus în conținutul obligației de administrare a trustului, ci este unul dintre elementele compoziției efective necesare pentru apariția obligației. Dacă imobilul este transferat către managementul trustului, atunci înregistrarea de stat a unui astfel de transfer este necesară pentru a încheia un acord (clauza 2 din articolul 1017 din Codul civil). Acest lucru ne permite să vorbim despre un acord de administrare a trusturilor imobiliare ca un acord formal.

Contractul de management al trustului este personal-fiduciar, sau fiduciar caracter, care se reflectă în numele acesteia, în numele debitorului principal, precum și în semnele comportamentului acestuia. În relațiile antreprenoriale, fără încredere în manager, pe baza cunoștințelor despre calitățile sale profesionale și personale, proprietarul este puțin probabil să intre într-o astfel de relație cu el. Acest lucru se datorează riscului de gestionare ineficientă sau de pierdere (totală sau parțială) a proprietății, pe care proprietarul îl suportă atunci când transferă proprietatea către conducere. În sfera necomercială (de exemplu, în gestionarea încrederii proprietății unui secție, în patronaj, în gestionarea moștenirii), este importantă relația de rudenie sau prietenie dintre proprietar și administrator. Codul civil subliniază caracterul personal al obligațiilor mandatarului față de fondator (clauza 1, art. 1021), și stabilește dreptul oricărei părți de a refuza acordul din cauza imposibilității executării personale a contractului de către administrator (clauza 1, articolul 1024).

În normele Codului civil, contractul de administrare a trustului este modelat ca unul plătit. În virtutea art. 1016 C. civ., dacă în contract nu există clauze privind remunerarea managerului, contractul se va considera neîncheiat. Totodată, Codul civil permite caracterul gratuit al contractului de administrare a trustului (clauza 1 a articolului 1016). Sunt acele cazuri în care părțile la acord sunt cetățeni care nu urmăresc scopuri antreprenoriale (gestionarea proprietății secției etc.).

Gestionarea încrederii asupra proprietății și a drepturilor de proprietate asupra proprietății.

Subiectul drepturilor de proprietate limitate (întreprindere unitară, instituție) este înzestrat de către proprietar cu drepturi de proprietate, utilizare și dispoziție asupra proprietății proprietarului.

Este necesar să se facă distincția între gestionarea încrederii a proprietății și drepturile de proprietate asupra proprietății. Între subiectul dreptului proprietății și proprietatea ce i se atribuie se naște o legătură juridică directă. Subiectul dreptului de proprietate este învestit cu puterile proprietarului în limitele stabilite de lege (articolele 294, 296 C. civ.). Mandatarul este proprietarul efectiv al proprietății fondatorului și nu are puterile proprietarului, ci dreptul de a exercita aceste puteri în raport cu proprietatea în nume propriu * (222). Administratorul primește acest drept în virtutea contractului încheiat și îl exercită ca parte a îndeplinirii răspunderii sale principale de administrare a proprietății. Prin natura sa, acest drept este obligatoriu. Limitele atribuțiilor managerului sunt determinate nu numai de lege, ci și de acord (clauza 2 a articolului 1012, clauza 1 a articolului 1020 din Codul civil). În plus, subiectul dreptului proprietății exercită atribuțiile proprietarului în interes propriu, iar mandatarul întotdeauna în interesul altei persoane (articolul 1012 din Codul civil).

Calificarea juridică a acordului: real- se consideră încheiată la momentul predării lucrului, consensual atunci când imobilul este transferat către managementul trustului, acest transfer în conformitate cu clauza 2 a art. 1017 din Codul civil al Federației Ruse trebuie efectuată în forma prevăzută pentru contractul de vânzare de bunuri imobiliare, compensate, gratuite, obligatorii bilateral- responsabilitățile sunt atribuite nu numai mandatarului, ci și fondatorului conducerii, care trebuie să plătească mandatarului remunerația prevăzută de contract și să ramburseze costurile de funcționare a conducerii.

Acordurile în care fondatorii conducerii numesc beneficiari sunt clasificate ca contracte în favoarea unui terț.

Administrarea încrederii a proprietății poate apărea nu numai pe baza unui acord, ci și prin forța legii (gestionarea încrederii a proprietății unui secție, a unei persoane dispărute etc.). Baza unui astfel de raport juridic (prin puterea legii) nu este doar un acord, ci o structură juridică complexă - decizia autorității de tutelă și tutelă de a stabili tutela și acordul.

Părțile la acord : fondator de încredereȘi mandatar.

Componența subiectului părților: fondatorul administrării trustului este proprietarul bunului, iar în cazurile prevăzute de lege, alte persoane care nu sunt proprietarii bunului (autoritatea tutelară și tutelă, adică alte entități potrivit legii). Administratorul este o organizație comercială (cu excepția unei întreprinderi unitare) sau un antreprenor individual. În cazurile în care administrarea în trust a proprietății se realizează în temeiul prevăzut de lege, mandatarul poate fi un cetățean care nu este antreprenor sau o organizație non-profit, cu excepția unei instituții.

Dacă fondatorul conducerii indică în contract, în locul lui însuși, o altă persoană în interesul căreia mandatarul ar trebui să acționeze, atunci, împreună cu cele două părți numite la acord, devine beneficiar și o terță persoană - beneficiarul.

Subiectul contractului de administrare a trustului este efectuarea de către manager a acțiunilor legale și efective în interesul fondatorului managementului (beneficiar);

Termenii esențiali ai acordului.

· Compoziția proprietății transferate către managementul trustului. Obiectele managementului încrederii sunt:

o întreprinderi și alte complexe imobiliare;

o obiecte individuale legate de bunuri imobiliare;

o valori mobiliare, drepturi și alte proprietăți.

Legea nu conține o interdicție directă a transferului în trust a lucrurilor definite prin caracteristici generice. În același timp, transferul de fonduri numai către managementul trustului este permis numai dacă mandatarul este o organizație de credit sau o altă entitate juridică care a primit permisiunea (licența) de a efectua gestionarea trustului de fonduri ale cetățenilor și persoanelor juridice (clauza 2 din Articolul 1013 din Codul civil al Federației Ruse).

La transferul valorilor mobiliare în managementul trustului, proprietarul nu pierde dreptul de proprietate asupra acestora; nu dreptul este transferat conducerii, ci lucrul.

Dacă proprietatea este transferată către managementul trustului, atunci aceasta trebuie separată de alte proprietăți ale fondatorului managementului și proprietatea administratorului însuși și se deschide un cont separat pentru decontări pe aceasta (articolul 1018 din Codul civil al Rusiei). Federaţie). Nu este permisă executarea silită asupra acestei proprietăți pentru datoriile fondatorului. În acest caz, contractul de administrare a trustului este reziliat și proprietatea este inclusă în masa de faliment.

· Numele persoanei juridice sau numele cetățeanului în interesul căruia se administrează proprietatea (fondatorul managementului sau beneficiarul).

· Suma și forma remunerației către manager (dacă contractul este plătit). De obicei, acordurile de management al încrederii sunt compensate. Condițiile privind forma și momentul plății remunerației către mandatar trebuie să fie prevăzute în contract. În cazul în care nu există nicio prevedere privind remunerația în acord, aceasta este considerată gratuită, de exemplu, atunci când organul de tutelă și tutelă încheie un acord privind gestionarea încrederii a bunurilor pupilului cu ruda acestuia.

· Termen valabilitatea contractului, care nu poate depăși cinci ani, cu excepția cazului în care sunt stabilite prin lege alte termene. Dacă, după expirarea contractului, nu există nicio declarație din partea cel puțin uneia dintre părți cu privire la încetarea acestuia, atunci contractul se consideră prelungit pentru aceeași perioadă și în aceleași condiții ca cele prevăzute în contract (clauza 2 din Articolul 1016 din Codul civil al Federației Ruse). Astfel, caracterul permanent al relației din contract face posibilă prelungirea acestuia în aceleași condiții.

Formular de contract : scris(Articolul 1017 din Codul civil al Federației Ruse). Un contract de administrare a trustului imobiliar trebuie incheiat sub forma unui singur document semnat de parti, cu inregistrare obligatorie de stat. Transferul proprietății se efectuează conform unui act de transfer. Dacă vorbim despre transferul unei întreprinderi, atunci acest act este însoțit de: un act de inventariere a proprietății, un bilanț contabil, concluzia unui auditor independent cu privire la componența și valoarea întreprinderii, precum și o listă a tuturor datoriilor (datorii). ) cuprinse în întreprindere, indicând creditorii, caracteristicile, mărimea și durata cererilor acestora. Managerul efectuează întotdeauna acțiunea corespunzătoare în numele său, dar în același timp indică în calitatea cui acționează. Acest lucru se realizează prin informații relevante de la terți în tranzacții orale sau mărci „DU” (clauza 3 a articolului 1012 din Codul civil al Federației Ruse).

Drepturile și obligațiile părților trebuie reglementate clar în contract.

Mandatarul este obligat:

· exercită, în limitele prevăzute de lege și (sau) acord, competențele proprietarului în legătură cu bunurile transferate către managementul trustului (articolul 1020 din Codul civil al Federației Ruse). Legea îi cere să efectueze personal managementul încrederii proprietății. Managerul poate încredința aceste acțiuni unei alte persoane în următoarele cazuri (articolul 1021 din Codul civil al Federației Ruse):

a) dacă este autorizat să facă acest lucru prin acord sau a primit acordul scris al fondatorului conducerii;

b) dacă este forțat din cauza împrejurărilor să asigure interesele fondatorului sau beneficiarului și nu are posibilitatea de a primi instrucțiuni de la fondatorul conducerii într-un termen rezonabil;

· furnizează fondatorului managementului și beneficiarului un raport privind activitățile sale în termenele stabilite prin acord (clauza 4 din articolul 1020 din Codul civil al Federației Ruse);

· rezilierea contractului atrage după sine obligația mandatarului de a restitui fondatorului managementului toate bunurile aflate în administrarea fiduciară, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel.

Administratorul are dreptul:

· exercită atribuțiile proprietarului asupra proprietății ce i-au fost transferate în limitele stabilite prin lege și (sau) acord;

· să aplice toate metodele de drept civil pentru a proteja proprietatea transferată către managementul trustului (clauza 3 a articolului 1020 din Codul civil al Federației Ruse). Pentru a proteja drepturile asupra proprietății aflate în administrare, mandatarul este înzestrat cu dreptul legal de a aduce revendicare și pretenții negative (articolele 301, 302, 304, 305 din Codul civil al Federației Ruse, în virtutea clauzei 3 a articolului 1020 din Codul civil al Federației Ruse);

· solicita plata unei remunerații, dacă este prevăzută de contract, precum și rambursarea cheltuielilor necesare efectuate în timpul administrării încrederii proprietății în detrimentul veniturilor din utilizarea acestei proprietăți (articolul 1023 din Codul civil al Federației Ruse) ;

· cere de la fondatorul conducerii după încheierea contractului transferul efectiv de proprietate către acesta.

Drepturile fondatorului managementului:

· are dreptul de a cere de la mandatar executarea corespunzătoare a contractului;

· are dreptul de a cere de la mandatar un raport cu privire la activitățile sale în administrarea proprietății;

· are dreptul de a cere rezilierea contractului în cazul în care mandatarului îi este imposibil să-l pună în aplicare.

Responsabilitățile fondatorului managementului - un terț:

· plata remunerației;

· rambursarea cheltuielilor din veniturile primite din folosirea proprietatii.

Responsabilitatea principală a mandatarului este față de terți (Articolul 1022 din Codul civil al Federației Ruse):

· pentru obligațiile față de terți care decurg în legătură cu punerea în aplicare a managementului fiduciar a proprietății, pierderile sunt rambursate din proprietatea aflată în administrarea fiduciară, dacă există o lipsă a acesteia - din proprietatea personală a administratorului și numai dacă există o lipsa - din proprietatea fondatorului managementului netrecut la controlul trustului. În plus, fondatorul conducerii are dreptul de a cere, pe cale de regres, despăgubiri pentru pierderile suferite de el din acțiunile mandatarului. E. Sukhanov a definit această structură complexă a răspunderii drept răspundere subsidiară în două etape;

· dacă, la efectuarea tranzacțiilor cu terți, mandatarul sau mandatarul desemnat de acesta depășește competențele acordate mandatarului, sau acționează cu încălcarea restricțiilor stabilite, atunci mandatarul cu bunuri proprii poartă răspunderea pentru obligațiile care decurg din prezentul caz, cu excepția cazului în care terții fac dovada că nu au cunoscut și nu au putut cunoaște încălcările comise de mandatar sau de mandatarul desemnat de acesta.

Contractul de administrare a trustului de proprietate este reziliat (articolul 1024 din Codul civil al Federației Ruse) din cauza :

· îndeplinirea corespunzătoare a obligației;

· decesul unui cetățean care este beneficiar, sau lichidarea unei persoane juridice - beneficiar;

· decesul mandatarului, recunoașterea acestuia ca incompetent, parțial capabil sau dispărut;

· recunoașterea ca insolvabil (falimentar) a unui administrator care este antreprenor individual;

· recunoașterea fondatorului managementului, care este antreprenor individual, ca insolvabil (faliment);

· imposibilitatea mandatarului de a efectua personal administrarea fiduciară a bunului, iar mandatarul este obligat să notifice despre aceasta fondatorul gestiunii, ca regulă generală, cu trei luni înainte de încetarea contractului.

Contract de concesiune comerciala

Termenul „concesiune comercială” este, în esență, sinonim cu termenul „franciză”, care a intrat în practică internațională, ceea ce înseamnă cooperarea voluntară a doi sau mai mulți parteneri antreprenori în scopul împărtășirii mijloacelor de individualizare (nume companie, denumire comercială, marcă sau marca de serviciu) aparținând unuia dintre ei. În acest caz, partea care și-a acordat dreptul de utilizare a mijloacelor de individualizare oferă simultan utilizatorului informații comerciale protejate (know-how) și oferă asistență de consultanță continuă în organizarea unei afaceri. (Cel mai faimos exemplu este deschiderea lanțului de restaurante McDonald's din întreaga lume.)

În baza unui contract de concesiune comercială o parte (deținătorul drepturilor de autor) se obligă să ofere celeilalte părți (utilizatorul), contra cost pentru o perioadă sau fără a specifica o perioadă, dreptul de a utiliza în activitățile comerciale ale utilizatorului un set de drepturi exclusive aparținând deținătorului drepturilor de autor, inclusiv dreptul la numele companiei și (sau) desemnarea comercială a titularului dreptului de autor, la informațiile comerciale protejate, precum și la alte obiecte de drepturi exclusive prevăzute în contract - marcă, marcă de serviciu etc. (Clauza 1 a articolului 1027 din Codul civil al Federației Ruse).

Contract de concesiune comerciala - consensual, compensat, obligatoriu bilateral. Părțile la contract sunt deținătorul drepturilor de autor(o persoană care acordă dreptul de a folosi mijloacele sale de individualizare și know-how) și utilizator(persoana căreia i se acordă aceste drepturi). Pot fi organizații comerciale și cetățeni înregistrați ca antreprenori individuali (clauza 3 din articolul 1027 din Codul civil al Federației Ruse).

Subiect Un acord de concesiune comercială este un set de drepturi exclusive asupra unui nume de companie și (sau) denumire comercială, a unei mărci comerciale și a informațiilor comerciale, inclusiv experiența în organizarea activităților comerciale relevante. Din definiția contractului rezultă că obiectul contractului poate include drepturi exclusive asupra altor obiecte de proprietate intelectuală (de exemplu, un desen industrial).

În subiectul unui acord de concesiune comercială, ar trebui să se pună un accent deosebit pe denumirile comerciale - de exemplu, numele unei persoane juridice, deși neînregistrată, dar cunoscută pe scară largă, care este protejată fără înregistrare specială (de exemplu, Coca-Cola).

Trebuie încheiat un contract de concesiune comercială în formă scrisă simplă, nerespectarea căruia atrage nulitatea acesteia (clauza 1 din articolul 1028 din Codul civil al Federației Ruse). Acest acord este supus înregistrării de stat de către organismul care înregistrează persoana juridică sau întreprinzătorul individual care acționează în temeiul acordului ca deținător al drepturilor de autor. Necesitatea unei astfel de înregistrări se datorează faptului că prin transferul utilizării drepturilor care individualizează activitatea, titularul dreptului de autor își limitează și propriile drepturi, iar o astfel de limitare trebuie să fie publică.

Înregistrarea de stat a persoanelor juridice este efectuată de organele relevante ale administrației locale (o Cameră specială de înregistrare a fost creată la Moscova). În viitor, este planificată concentrarea acestei funcții în autoritățile de justiție.

La încheierea unui contract de concesiune comercială se transferă drepturi exclusive asupra anumitor obiecte de proprietate intelectuală, transferul drepturilor asupra cărora este supus înregistrării speciale la Oficiul de Brevete (drept la o marcă, invenție, desen industrial).

Prin urmare, dacă complexul de drepturi exclusive include drepturi asupra obiectelor specificate, atunci, pe lângă înregistrarea de stat, este necesară înregistrarea la Oficiul de Brevete. Nerespectarea cerinței pentru o astfel de înregistrare duce, de asemenea, la nulitatea contractului.

O condiție obligatorie a unui contract de concesiune comercială este remunerația plătită de utilizator deținătorului drepturilor de autor. Articolul 1030 din Codul civil al Federației Ruse conține o listă aproximativă a formelor de astfel de plăți, printre care sunt menționate plățile fixe unice sau periodice, deducerile din venituri, majorările la prețul cu ridicata al bunurilor transferate de deținătorul drepturilor de autor pentru revânzare. . Cu toate acestea, în practică, remunerația deținătorului dreptului de autor constă de obicei din două părți: o taxă pentru aderarea la rețeaua corporativă a titularului dreptului de autor și plăți periodice ulterioare, determinate în sume fixe sau ca procent din venit.

Sunt posibile situații când deținătorul drepturilor de autor își schimbă numele companiei sau denumirea comercială cu una care este mai în concordanță cu imaginea sa. O astfel de modificare afectează într-o anumită măsură utilizatorul, prin urmare legea stabilește că acordul de concesiune comercială se aplică și noului nume de marcă sau denumire comercială a deținătorului drepturilor de autor. În cazul în care utilizatorul nu dorește să-și exercite dreptul, acesta poate cere rezilierea contractului și compensarea pierderilor sau reducerea proporțională a remunerației datorate deținătorului drepturilor de autor.

Acordurile de concesiune comercială se caracterizează prin prezența unor condiții, a căror implementare poate duce la restrângerea concurenței pe piață. În special, vorbim despre atribuirea unui anumit teritoriu utilizatorului, în care nu pot acționa nici alți utilizatori, nici titularul dreptului de autor însuși, precum și o interdicție a utilizatorului de a intra în competiție, fie în mod independent, fie prin obținerea unor drepturi similare de la concurenții deținătorului drepturilor de autor (o astfel de interdicție poate fi valabilă pentru o anumită perioadă și după expirarea contractului).

Conștientizând că aceste prevederi pot contrazice legislația antimonopol, Codul civil al Federației Ruse face posibilă contestarea acestor condiții și invalidarea acestora la cererea autorității antimonopol (Comitetul de stat pentru politica antimonopol) sau a altei părți interesate, dacă aceste condiții, luând în considerare ținând cont de starea pieței relevante și de situația economică a părților, contravin legislației antimonopol (clauza 1 a articolului 1033 din Codul civil al Federației Ruse). Decizia de contestare a clauzelor restrictive ale contractului ar trebui luată atât după studierea situației generale, cât și clarificarea poziției pe care părțile la contract o ocupă pe această piață. Totodată, în art. 1033 din Codul civil al Federației Ruse menționează două condiții care limitează drepturile părților, care în orice caz trebuie recunoscute ca nule. Astfel de restricții se aplică pentru:

a) dreptul titularului dreptului de autor de a stabili prețul de vânzare al bunurilor de către utilizator sau prețul lucrării (serviciilor) efectuate (prestate) de către utilizator sau de a stabili o limită superioară sau inferioară pentru aceste prețuri;

b) obligația utilizatorului de a vinde bunuri, de a efectua lucrări sau de a presta servicii exclusiv unei anumite categorii de cumpărători (clienți) sau exclusiv cumpărătorilor (clienți) aflați (locul de reședință) pe teritoriul specificat în contract.

Un contract de concesiune comercială poate fi încheiat pentru o anumită perioadă sau fără precizarea unei perioade. De aici rezultă că termenul nu este o condiție esențială a contractului.

Codul civil al Federației Ruse prevede o serie de obligații ale deținătorului drepturilor de autor, care trebuie incluse în contractul de concesiune comercială. Deci, în conformitate cu paragraful 1 al art. 1031 din Codul civil al Federației Ruse, deținătorul drepturilor de autor este obligat să:

să transfere utilizatorului documentația tehnică și comercială și să furnizeze alte informații necesare utilizatorului pentru exercitarea drepturilor care i-au fost acordate prin contractul de concesiune comercială, precum și să instruiască utilizatorul și angajații săi cu privire la aspecte legate de exercitarea acestor drepturi;

eliberează utilizatorului licențele prevăzute în contract, asigurând executarea acestora în modul prescris.

O serie de obligații ale deținătorului drepturilor de autor sunt opționale și pot fi incluse în contract la discreția părților. Acestea, în special, includ responsabilitățile deținătorului drepturilor de autor:

să asigure înregistrarea contractului de concesiune comercială (clauza 2 a articolului 1028 din Codul civil al Federației Ruse);

să ofere utilizatorului asistență tehnică și consultativă constantă, inclusiv asistență în pregătirea și formarea avansată a angajaților (clauza 2 a articolului 1031 din Codul civil al Federației Ruse);

controlează calitatea mărfurilor (lucrări, servicii) produse (efectuate, furnizate) de către utilizator pe baza unui contract de concesiune comercială (clauza 2 a articolului 1031 din Codul civil al Federației Ruse).

Un acord de concesiune comercială poate prevedea dreptul utilizatorului de a permite altor persoane să utilizeze complexul de drepturi exclusive care i-au fost acordate acestuia sau unei părți din acest complex în condițiile subconcesiunii convenite de acesta cu deținătorul drepturilor de autor sau specificate în contractul comercial. contract de concesiune. Acordul poate prevedea obligația utilizatorului de a oferi, într-o anumită perioadă, unui anumit număr de persoane dreptul de a utiliza drepturile specificate în condițiile unei subconcesiuni (clauza 1 a articolului 1029 din Codul civil al Federației Ruse) .

Astfel, conform acordului subconcesiuni utilizatorul acționează ca un deținător secundar al drepturilor de autor, iar contrapartea sa acționează ca un utilizator secundar. Cu ajutorul unei subconcesiuni, deținătorul inițial al drepturilor de autor își extinde capacitatea de a influența piața pentru bunurile sau serviciile sale și, prin urmare, este interesat să le emită. În această privință, legea permite posibilitatea înlocuirii deținătorului secundar al dreptului de autor (adică utilizatorul în temeiul contractului principal de concesiune comercială) cu deținătorul principal al dreptului de autor în cazul rezilierii anticipate a unui contract de concesiune încheiat pe o perioadă, sau rezilierii un astfel de acord încheiat fără a specifica o perioadă (clauza 3 din art. 1029 din Codul civil al Federației Ruse).

Dacă un contract de concesiune comercială a fost încheiat pentru o anumită perioadă, atunci acesta este valabil în această perioadă, iar dacă s-a încheiat fără precizarea unei perioade, până la rezilierea în modul prevăzut de lege. Cu toate acestea, chiar înainte de expirarea contractului, acesta poate fi reziliat sau modificat.

Acordul se modifică prin acordul părților. Acesta poate fi schimbat și în instanță la cererea uneia dintre părți în cazul unei încălcări semnificative a contractului de către cealaltă parte. În sfârșit, contractul poate fi modificat dacă se produce o modificare semnificativă a împrejurărilor din care părțile au pornit la încheierea contractului. În plus, orice modificare a acordului de concesiune comercială este supusă înregistrării de stat obligatorii în același mod ca și încheierea acestuia (articolul 1036 din Codul civil al Federației Ruse) și numai din momentul înregistrării modificările devin valabile pentru terți.

În ceea ce privește rezilierea contractului, pe lângă motivele generale de încetare a obligațiilor, acesta se reziliază și în următoarele cazuri:

a) refuzul unilateral al unui contract încheiat fără precizarea unei perioade. Fiecare dintre părțile la acord are dreptul de a se retrage din acord în orice moment, notificând cealaltă parte cu șase luni în avans, cu excepția cazului în care acordul prevede o perioadă mai lungă (clauza 1 a articolului 1037 din Codul civil al Federației Ruse). );

b) refuzul unilateral al contractului de către utilizator în cazul unei modificări a numelui companiei sau a denumirii comerciale a deținătorului drepturilor de autor (articolul 1039 din Codul civil al Federației Ruse);

c) încetarea drepturilor asupra numelui companiei și a denumirii comerciale aparținând deținătorului dreptului de autor fără a le înlocui cu noi drepturi similare (clauza 3 din articolul 1037 din Codul civil al Federației Ruse);

d) decesul titularului dreptului de autor, dacă moștenitorul nu se înregistrează ca întreprinzător individual în termen de șase luni de la data deschiderii moștenirii (clauza 2 a articolului 1038 din Codul civil al Federației Ruse);

e) declararea deținătorului drepturilor de autor sau a utilizatorului insolvabil (falimentat) în modul prescris (clauza 4 din articolul 1037 din Codul civil al Federației Ruse).

Rezilierea unui contract de concesiune comercială este condiționată de înregistrarea de stat la aceleași autorități care înregistrează încheierea prezentului acord. Mai mult, dacă se înregistrează vreo modificare a contractului, atunci rezilierea contractului se înregistrează numai dacă a intervenit înainte de termen (în cazurile în care contractul a fost încheiat pe o anumită perioadă) sau dacă contractul a fost încheiat pe perioadă nedeterminată.

Pe durata contractului de concesiune comercială, deținătorul drepturilor de autor poate ceda unui terț unul sau toate drepturile exclusive care îi aparțin. În sine, un astfel de transfer de drepturi nu este o bază pentru modificarea sau rezilierea contractului (clauza 1 a articolului 1038 din Codul civil al Federației Ruse). În acest caz, noul titular al drepturilor de autor dobândește pur și simplu toate drepturile și obligațiile care decurg din contractul de concesiune comercială încheiat anterior.

În cazul încetării unuia dintre drepturile exclusive incluse în ansamblul de drepturi exclusive transferate în cadrul unui contract de concesiune comercială, acordul continuă să fie în vigoare, cu excepția acelor prevederi care se referă la dreptul reziliat.

Prin excepție de la regula generală, răspunderea părților în temeiul unui contract de concesiune comercială intervine indiferent de culpă. În acest caz, deținătorul drepturilor de autor este responsabil nu numai față de utilizator pentru executarea necorespunzătoare a contractului, ci și față de terți pentru calitatea necorespunzătoare a bunurilor (lucrări, servicii). Această răspundere poate fi fie subsidiară (suplimentară), fie comună.

În special, titularul dreptului de autor poartă răspunderea judiciară pentru cerințele prezentate utilizatorului cu privire la neconformitatea calității bunurilor (lucrări, servicii) vândute, executate, furnizate de utilizator în baza unui contract de concesiune comercială (Partea 1 a articolului 1034). din Codul civil al Federației Ruse). Dacă cerințele sunt prezentate utilizatorului ca producător de produse (bunuri) deținătorului drepturilor de autor, atunci acesta din urmă este răspunzător împreună cu utilizatorul. Totodată, răspunderea deținătorului drepturilor de autor se limitează la condiția de calitate și nu se extinde la încălcarea de către utilizator a altor termeni ai contractelor încheiate cu terți (cantitate, termeni etc.).