Gestión fiduciaria del inmueble del propietario. ¿Qué es la gestión de fideicomisos? Tipos e instrucciones para transferir propiedad.

No sé qué esperas ver bajo este nombre; tal vez algo como esto.

Si es así, entonces puede que estés molesto, los milagros de Planfix son diferentes :)

Momento filosófico
No quiero filosofar mucho sobre el malentendido del término CRM, muy extendido en el mercado, pero debo decir brevemente:

• en el sentido clásico, CRM es Gestión de Relaciones con el Cliente, es decir, un conjunto de medidas a largo plazo que deben vincular al cliente con usted y hacer de su trabajo con su empresa un sueño placentero y continuo;
• En nuestro país, CRM suele significar cualquier cosa: desde una libreta con los cumpleaños de los clientes hasta un sistema de gestión empresarial que tiene en cuenta los saldos de almacén, la contabilidad y el apoyo a la producción;
• pero la mayoría de las veces te encuentras con una definición de CRM como "bueno, algo que puedes recibir clientes desde una página de destino o por teléfono en la entrada y los vendedores les venden nuestros productos/servicios".

Hoy hablaremos de esto "cosa de los vendedores", que, en mi opinión, es más correcto considerar sólo una parte del CRM.

Configuración
Por otra parte, me gustaría señalar que hoy es la primera vez que les sugiero que no miren las imágenes del blog y la descripción de la configuración, sino que instalen la configuración "Administración de transacciones" en su cuenta y la sientan con su manos:

• Esto lo puede hacer el propietario de la cuenta en Gestión de cuentas;
• después de finalizar los experimentos, la configuración se puede eliminar (ibid.) para no saturar su cuenta con configuraciones innecesarias;
• También puede registrar una cuenta separada y experimentar con la configuración en ella para no asustar a sus colegas;
• En principio, los propietarios de cuentas gratuitas sólo tienen la opción de una cuenta nueva, porque la configuración contiene muchas entidades y algunas de ellas no encajarán en las restricciones de una cuenta gratuita (y una cuenta nueva dentro del período de prueba no tiene estas restricciones).

También me gustaría señalar inmediatamente que la configuración de "Gestión de transacciones" no es:

• el más correcto;
• el único posible;
• completo y sin cambios;
• y muchos otros.

Ir
El trabajo en sí con la configuración "Gestión de transacciones" se describe en las instrucciones, pero duplicaré el esquema general aquí.

Básicamente, todo el trabajo se realiza en el planificador "Gestión de transacciones", cuyo fragmento se muestra en la captura de pantalla:

La tarea del vendedor es realizar la transacción desde la primera columna, paso a paso, hasta completarla con éxito.

La primera columna contiene contactos con los que aún no se han cerrado transacciones. Cómo llegar allí depende de usted:

• puedes ingresarlos manualmente directamente en la columna;
• se puede importar de fuentes disponibles;
• Los contactos pueden ingresar al sistema desde páginas de destino, correo, etc. - pero lo más probable es que aparezcan inmediatamente con la tarea de transacción y no aparezcan en esta columna, sino que aparecerán inmediatamente en la siguiente.

Las columnas siguientes caracterizan las distintas etapas de la transacción. Muestran tarjetas de transacciones con información básica + las siguientes tareas planificadas (llamar, preparar una oferta, reunirse, etc.). Así es como se ve la tarjeta en la versión estándar:

Empleado de ventas:

• arrastra un contacto a la columna de ofertas y crea una oferta potencial para este contacto;
• planifica la próxima actividad para esta transacción;
• completa esta actividad a la hora programada;
• si conduce a la promoción de una oferta a la siguiente etapa, arrastra la tarjeta de oferta a la columna correspondiente;
• si no, registra el resultado de la actividad en la transacción (“Llamamos, piden dos días más para pensarlo”) y planifica la siguiente (“Llamada en tal fecha”);
• y así sucesivamente para todas las transacciones, hasta el final victorioso (o no tan victorioso).

Como herramienta adicional para planificar el trabajo de un vendedor, puede utilizar el planificador estándar "Daily Planner", en el que ve las actividades planificadas para hoy (o para cualquier otro día), puede distribuirlas por tiempo durante el día, etc. . Bueno, también tiene el resto de las funciones de PlanFix a su alcance si las necesita: notificaciones, línea de tiempo, filtros de tareas, etc.

El gerente puede ver todas las transacciones de todos los empleados en el planificador "Gestión de transacciones". También hemos preparado varios informes que le ayudarán a obtener estadísticas sobre transacciones y empleados en diferentes secciones para cualquier período; los verá en el grupo de informes "Gestión de transacciones", que aparecerá en su cuenta después de instalar la configuración.

Como mencioné anteriormente, usted puede personalizar la configuración para adaptarla a las condiciones de la empresa; no hay nada permanente en ella, es solo un paquete de configuraciones listo para usar realizado con las herramientas estándar de PlanFix. Podría describírselas aquí en forma de capturas de pantalla y explicaciones, y usted mismo las repetiría, pero ahora no es necesario, obtendrá estas configuraciones con unos pocos clics instalando una configuración ya preparada.

Paso suavemente a la conclusión. Sino más bien, al comienzo de la discusión :)

• En total conformidad, no tuvimos que utilizar ninguna entidad adicional para gestionar las transacciones; todo se hizo sobre la base de herramientas estándar: estados y campos personalizados, plantillas de tareas e informes;
• a pesar de que la configuración estándar no cabe en una cuenta gratuita debido a restricciones, puede incluirla si reduce ligeramente el número de etapas de la transacción (bueno, es posible que deba modificar algunas otras pequeñas cosas);
• Trabajar en dichas configuraciones nos ayuda a ver con ejemplos qué funcionalidad falta y cómo debería funcionar para resolver problemas específicos; por ejemplo, no me gusta el embudo actual que apareció en los informes y acordamos lo que debemos hacer para hazlo más informativo. Los cambios que hemos planeado ayudarán a resolver no sólo este problema en particular, sino también muchos otros problemas que no tienen nada que ver con la gestión de transacciones;
• Esperamos que se involucre en este trabajo y nos brinde nuevas propuestas, cuya implementación ayudará a que su trabajo de gestión de transacciones en PlanFix sea más conveniente. Y no sólo ella, en general.

21Puede

¡Hola! En este artículo hablaremos sobre la gestión de confianza.

Hoy aprenderás:

1. Qué se puede transferir a la gestión de fideicomisos;
2. Cómo abrir un contrato de fideicomiso;
3. Cómo elegir la sociedad gestora adecuada.

Gestión de confianza y sus características.

Hoy en día existe una gran cantidad de intermediarios en diversas esferas de la vida. Puede celebrar un acuerdo con una empresa que realizará una compra al por mayor para usted o entregará la mercancía al destinatario.

Este es un tipo común de negocio que está ganando impulso. Esto es conveniente no solo para los intermediarios, sino también para los propios clientes del servicio: no es necesario profundizar en la esencia del problema, simplemente puede pagar dinero y realizar una transacción en condiciones favorables.

Los intermediarios pueden administrar bienes con el fin de preservarlos o aumentar los activos. Esto se llama gestión de confianza.

Por ejemplo, quieres hacerlo pero no sabes cómo hacerlo. Un gerente calificado se encargará de esta tarea. Esta opción también es adecuada para personas ocupadas que no tienen tiempo para ocuparse de su propia propiedad: es más fácil transferirla a un tercero para su eliminación temporal, con algunas restricciones.

Puede transferir fondos u otra propiedad a un individuo (que trabaja como empresario individual) o. Deben tener una licencia para realizar dichas actividades, de lo contrario pueden perder parte de su propiedad o incluso contactar a estafadores.

Los participantes en la gestión de fideicomisos pueden ser individuos y organizaciones enteras. En ambos casos se concluye un acuerdo que estipula todos los matices de la transacción.

Las sociedades gestoras cobran una determinada tarifa por su trabajo. Generalmente se calcula como un porcentaje de la ganancia que se obtuvo durante la enajenación limitada de la propiedad. Su tamaño depende del tipo de propiedad transferida para su gestión, la política de la propia empresa y el beneficio recibido.

Un factor importante aquí es que estos intermediarios no ofrecen garantías de rentabilidad (de ahí el concepto de “confianza”). Esta importante cláusula está contenida en la legislación.

Los intermediarios pueden revelarle las ganancias obtenidas durante el período de actividad anterior al interactuar con otros clientes.

Normalmente, un contrato de gestión de fideicomisos se celebra por un período no superior a 5 años. Si las partes, al finalizarlo, no han tomado la iniciativa de rescindir las condiciones acordadas, dicho acuerdo se prorroga por defecto por un nuevo plazo.

En este caso, el administrador no necesita poder para realizar ninguna acción con la propiedad transferida. Para que las acciones sean legales basta con poner la marca “D” en cada documento. U."

El procedimiento de interacción entre el administrador y el propietario de cualquier activo está regulado por el Código Civil de la Federación de Rusia. El incumplimiento de las normas legales puede dar lugar a sanciones.

Clasificación de la gestión de fideicomisos.

El servicio de gestión de fideicomisos está ganando popularidad: cada vez más personas transfieren sus propios fondos en condiciones favorables a intermediarios.

Dependiendo del objeto del contrato, la gestión del fideicomiso puede ser:

• En efectivo. Transfiere sus propios fondos a una sociedad gestora, que aumenta el capital durante un período de tiempo determinado;
• Valores. Si tiene un paquete de acciones o bonos, el administrador lo ayudará a realizar compras y ventas rentables;
• Bienes raíces. Edificios, estructuras, terrenos o complejos completos;
• Activos. Se trata de inventarios diversos, vehículos y otros bienes de las empresas;
• Propiedad. Por ejemplo, una organización puede transferir su propio equipo o derechos de autor a un intermediario.

Cada tipo de inmueble tendrá su propia sociedad gestora. Los intermediarios universales involucrados, por ejemplo, en la gestión tanto del dinero como de los bienes inmuebles, son extremadamente raros hoy en día.

Si necesita transferir valores y equipos, deberá ponerse en contacto con diferentes empresas. Esta división se debe a la estrecha especialización de la mayoría de las empresas. Emplean profesionales en un campo particular, cuyo conocimiento es de alto nivel.

Sin embargo, la gestión de efectivo y valores puede estar a cargo de una sola empresa.

La gestión de confianza, según la naturaleza de la interacción entre el administrador y el cliente, puede ser:

• Lleno. En este caso, se concluye un acuerdo en el que el propietario transfiere completamente la iniciativa al intermediario. El administrador es responsable de todas las acciones con activos. Sin embargo, no garantiza ganancias y las pérdidas sufridas por su culpa no pueden impugnarse ante los tribunales. Esto sólo es posible si se demuestra la intencionalidad de sus acciones, lo que en la práctica es casi imposible, especialmente si no se conocen los conceptos básicos de esta actividad;
• Por acuerdo. El administrador informa al cliente sobre los momentos favorables del mercado para realizar transacciones con la propiedad transferida. El propietario, a su criterio, puede dar una respuesta positiva o negativa. En este caso, la responsabilidad de las operaciones recae sobre los hombros del cliente. Si la transacción resulta no rentable, el intermediario no tendrá la culpa;
• Por orden. El propietario de los activos transferidos para la gestión del fideicomiso, a su discreción, transfiere el plan de acción al intermediario. En este caso, los derechos de gestión del intermediario son limitados; no puede tomar decisiones de forma independiente sobre transacciones con el objeto de gestión.

La gestión de plena confianza tiene una gran demanda en nuestro país. En su mayor parte, esto se debe al analfabetismo financiero y la renuencia a profundizar en cuestiones financieras complejas.

Gestión del dinero fiduciario

Transferir fondos a la gestión de fideicomisos aún no es garantía de ganancias. Si ocurren eventos desfavorables, puedes incluso perder el dinero invertido. Por lo general, en el acuerdo celebrado se estipulan algunas garantías de ingresos o devolución de fondos.

El contrato de administración de dinero puede indicar que, como resultado de la transacción, el cliente recibe:

• Una determinada cantidad garantizada de fondos invertidos como porcentaje del capital inicial + beneficio. Por ejemplo, en caso de un desarrollo fallido de los eventos, solo se le devolverá el 70% del capital, y en caso de una transacción exitosa, tomará sus propios fondos y un 13% anual garantizado;
• Monto total de la inversión + intereses. Esto puede incluir. Solo debes tener en cuenta las restricciones del seguro de depósitos. Se recomienda depositar no más de 1.400.000 rublos en una sociedad gestora (banco);
• Resultado de transacción impredecible. No hay garantías; el trabajo de un intermediario sólo puede juzgarse por ingresos o pérdidas anteriores. Este es el tipo de gestión de fideicomisos más riesgoso y, si se gana, puede generar un rendimiento superior al 100%.

Los objetivos de la gestión del dinero fiduciario son:

• Ahorrar dinero del gasto incontrolado;
• Preservación de activos monetarios en propiedad durante el procedimiento;
• Evasión fiscal, ocultamiento de la identidad del propietario del dinero;
• Crecimiento del capital.

Las formas más comunes de gestionar fondos:

En ambos casos, transfiere fondos a una sociedad gestora que se encarga de la distribución de activos.

Los fondos mutuos son la opción más rentable para los propietarios de pequeñas cantidades. Si no sabe cómo obtener ganancias con un capital pequeño, compre algunas acciones que luego podrá vender de manera rentable.

Los fondos mutuos le permiten invertir en una variedad de áreas de la vida. Su dinero, combinado con otros activos de los inversores, se utilizará para comprar valores, realizar o. Todo depende de la dirección de actividad de la sociedad gestora (MC).

Las cuentas PAMM son una herramienta común para invertir en acciones y... Abres una cuenta especial, que se combina con las cuentas de otros participantes.

Un administrador experimentado controla la colocación de la cantidad total de fondos y supervisa de cerca el proceso. Dado que el monto de la inversión es impresionante, los ingresos pueden ser correspondientes.

Gestión de bienes fiduciarios

La gestión de la propiedad implica la resolución de una amplia gama de problemas y depende de las características específicas del objeto transferido.

El último podría ser:

• Bienes raíces;
• Derechos exclusivos (por ejemplo, gestión de acciones);
• Valores;
• Bienes muebles;
• Otro.

Como puede ver, el rango de control en este caso es muy amplio. El intermediario puede disponer, en el marco previsto en el contrato, de todos los bienes: desde valores hasta complejos inmobiliarios.

Estos tipos de gestión son convenientes en los casos en que el propietario de los activos se dirigió a residir temporalmente en otro país. Durante su ausencia, las cosas no se quedarán quietas: un especialista competente (y en la mayoría de los casos, un grupo de ellos) dispondrá de la propiedad a su propia discreción o aclarando el plan de acción con el cliente.

La transferencia de propiedad a la gestión fiduciaria a menudo se lleva a cabo durante la tutela o el reconocimiento del propietario como desaparecido. Además, a menudo la propiedad no está en manos del titular de los derechos de autor, sino en posesión de las autoridades de tutela.

Aquí el administrador no será necesariamente algún tipo de organización, más a menudo será un individuo en el papel de tutor. En este caso, el gestor no será considerado beneficiario del contrato.

Es importante entender que la enajenación de la propiedad del propietario es temporal. Según la ley, la propiedad de los activos no pasa al administrador.

Gestión fiduciaria de bienes inmuebles.

Muchos de nosotros recurrimos a empresas inmobiliarias. Este es uno de los tipos de gestión fiduciaria de bienes raíces.

Existen innumerables intermediarios de este tipo en el mercado y existen desde hace mucho tiempo. Sus actividades se basan en la celebración de un acuerdo con un cliente, cuyo resultado será la venta del inmueble, o su supervisión en ausencia del propietario.

La sociedad gestora presta varios servicios según el objeto del contrato:

• Pago de facturas de servicios públicos;
• Limpieza del local;
• Reparaciones oportunas;
• Compra de muebles, equipos, etc. necesarios;
• Búsqueda de un cliente adecuado para el rol de comprador o inquilino;
• Seguro;
• Seguridad frente a ataques de terceros;
• Resolver situaciones de conflicto con representantes de la ley o residentes;
• Representar los intereses del propietario en la cámara registral;
• Transferencia de fondos recibidos como resultado de la transacción a la cuenta del propietario.

La gestión fiduciaria de un apartamento, edificio y otros bienes inmuebles se registra en la oficina de registro de la misma forma que una transacción normal de compra y venta. Un acuerdo firmado en otros términos no tiene fuerza legal.

Si el acuerdo se concluye por un período de más de un año, todas las acciones con bienes inmuebles también deben registrarse en una agencia gubernamental.

Gestión fiduciaria de valores

Si lo desea, la iniciativa en este asunto se puede transferir a una empresa de corretaje. Ella compilará de manera competente una cartera de inversiones y predecirá posibles riesgos y retornos.

Por ejemplo, puede abrir una cuenta individual cuyos fondos serán controlados por un intermediario.

Como usted sabe, las acciones son un instrumento bursátil bastante riesgoso que puede privar a su propietario de los fondos invertidos en un corto período de tiempo. Y si el riesgo es alto, las ganancias pueden superar las expectativas. Operar en el mercado de valores requiere conocimientos y habilidades comerciales especiales. Sin ellos, puedes perder capital.

La sociedad gestora tiene como objetivo generar ingresos a partir de ellos. En este caso, el corredor suele combinar los fondos invertidos del cliente con fondos personales. Para el propietario del capital, esto significa confianza en que cada transacción se llevará a cabo con mucho cuidado: después de todo, el fracaso amenaza con la pérdida de fondos para el propio comerciante.

Un concepto importante en la gestión fiduciaria de valores es diversificación. Es necesario distribuir el capital disponible entre varios instrumentos del mercado de valores.

Ejemplo. Puede invertir en acciones de grandes empresas, bonos gubernamentales y una pequeña parte en valores de recién llegados al mercado. Esto ayudará a aumentar la eficiencia de las inversiones y aumentará las posibilidades de recibir grandes ingresos.

La gestión fiduciaria de valores suele tardar 12 meses. Algunos clientes retiran fondos después de seis meses. El principal objetivo de la transferencia del control de los instrumentos del mercado de valores es precisamente aumentar el capital en poco tiempo.

La gestión fiduciaria de acciones y otros valores goza de gran popularidad en nuestro país, ya que todavía una pequeña parte de la población comprende las complejidades de la negociación en el mercado de valores.

Los términos del contrato pueden estipular que el cliente monitoreará las acciones del administrador en línea. Esto le permitirá reconocer algunos de los matices del mercado y comprender muchos conceptos. En el futuro, si lo desea, el cliente podrá realizar las primeras transacciones de forma independiente.

El propietario de los valores adquiridos tiene derecho a interesarse por las actuaciones realizadas por el fiduciario y aclarar la situación en el mercado. Si por alguna razón el propietario del capital considera necesario retirar sus fondos, no se le puede negar.

Gestión de activos fiduciarios

Cada organización tiene diferentes activos a su disposición. Para hacer más eficiente su gestión y generar beneficios en poco tiempo, esta actividad se encomienda a una empresa tercera.

Se pueden transferir para la gestión de fideicomisos los siguientes bienes de una persona jurídica:

• Edificio;
• Varios tipos de estructuras;
• Equipo;
• Vehículos;
• Valores de las materias primas;
• Derechos de autor y tecnologías patentadas disponibles;
• Depósitos bancarios.

Una característica importante al transferir activos empresariales a la gestión fiduciaria es que no se combinan con los fondos del administrador. Se mantienen registros separados para la propiedad recibida, que se negocia en la etapa de conclusión de la transacción.

El intermediario puede realizar transacciones con los activos de la empresa por cuenta propia. Una vez finalizado el acuerdo, el producto se transfiere a la cuenta del propietario del activo.

En este caso, el objeto del contrato podrá ser la apertura de una cuenta para:

• Bolsa de Valores;
• divisas;
• Compra de metales.

La más riesgosa de las opciones enumeradas es el mercado Forex. Al realizar transacciones en él, la empresa corre el riesgo de quedarse sin nada. Las inversiones en el mercado de divisas sólo son adecuadas para empresas que siguen una política agresiva.

Otra área de colocación de activos es el sector real de la economía. Se trata de la compra de bienes inmuebles, equipos y otros objetos grandes. Esta actividad tiene un proceso largo, que retira fondos del volumen de negocios de la organización durante mucho tiempo y, por lo tanto, está disponible solo para grandes empresas con capital libre.

La forma más común de invertir activos es invertir en instrumentos del mercado de valores. Además, en este caso las empresas pueden tener como objetivo generar ingresos o adquirir otras empresas mediante la compra de una participación de control.

Al celebrar un acuerdo, se debe redactar una declaración de inversión. Contiene en detalle todas las áreas de inversión.

Durante la vigencia del contrato, el propietario de los bienes tiene derecho a retirar su propio dinero parcial o totalmente. Sin embargo, los fondos recibidos como ingresos sólo pueden retirarse durante los períodos previstos por las condiciones operativas de la sociedad gestora.

La gestión de los activos empresariales implica el manejo de grandes sumas. Normalmente, los intermediarios celebran contratos por un importe a partir de 1.000.000 de rublos.

Instrucciones para quienes deseen utilizar la gestión de fideicomisos.

Para que el proceso de acumulación se desarrolle sin problemas y sin involucrar al propietario del capital en el proceso, es mejor encontrar un administrador competente. En este caso, se concluye un acuerdo que estipula todos los matices de las acciones del intermediario y excluye los trucos fraudulentos.

Para transferir sus propios bienes, activos y fondos a la administración de fideicomisos, deberá seguir varios pasos:

1. Decida qué se transferirá exactamente al intermediario.. De esto dependen la búsqueda adicional de un gerente, el monto de su remuneración, la duración del contrato y el beneficio potencial. Es importante no transferir a la gestión aquellos fondos que pueda necesitar en un futuro próximo. Los intermediarios no garantizan ingresos, por lo que existe la posibilidad de quedarse sin los fondos necesarios;
2. Elegir un intermediario. Es importante encontrar una sociedad gestora cuyo nombre sea conocido. Debe tener una excelente reputación y además contar con una licencia para los servicios prestados. No debe confiar su propia propiedad a personas dudosas que se hacen llamar representantes de empresas financieras. Consulte todos los documentos y, lo más importante, lea reseñas en Internet;
3. Recopilamos la documentación necesaria. Cada empresa presenta su propia lista. Depende de la naturaleza de las acciones posteriores del intermediario y del grado de participación en ellas del propietario del capital;
4. Celebración de un acuerdo. Asegúrese de preguntarle al gerente si alguna cláusula del acuerdo no le resulta clara. Las frases no deben percibirse de dos maneras y, por lo tanto, en caso de duda, solicite rehacer la línea del contrato. Aquí, preste atención a la duración del contrato, el monto de la remuneración y sus derechos. En la mayoría de los casos, el formulario de contrato tiene una plantilla única establecida para todos los clientes;
5. Pago por servicios de intermediación.. Puede ser una cantidad fija, pagada inmediatamente después de la celebración del contrato, o un porcentaje de los ingresos recibidos. Si es posible, elija un segundo método de pago. Motiva al gerente a ganar más, lo que significa que usted recibirá ingresos considerables;
6. Seguimiento de las actividades del gerente.. Tenga en cuenta que el contrato debe contener una cláusula que aborde este tema. Por ejemplo, un intermediario puede declarar ingresos y pérdidas durante períodos específicos. Esto es importante, ya que podrá determinar la eficacia de la gestión y proteger rápidamente los fondos de posibles pérdidas.

Cómo elegir una sociedad gestora

Confiar sus propios fondos a un extraño, incluso si es empleado de una gran empresa financiera, no es tarea fácil. Por lo tanto, hay que tener mucho cuidado a la hora de seleccionar una sociedad gestora. Sus ingresos y la seguridad del capital u otros bienes dependen de esta acción.

• Preste atención a la base de datos analítica de la empresa.. El análisis de mercado es un indicador extremadamente importante mediante el cual es posible predecir las transacciones de compra y venta de activos. Si la sociedad gestora no mantiene bloques analíticos y de noticias en su sitio web, es motivo para desconfiar. Cualquier empresa grande y que se precie gasta en esto una gran cantidad de dinero que un pequeño intermediario sin experiencia no puede permitirse;
• Determinar el nivel de confiabilidad del intermediario.. Póngase en contacto con varias agencias de calificación. Sus reseñas se pueden encontrar fácilmente en Internet. La empresa gestora debe ocupar las primeras líneas de la calificación; esto indicará su alta confiabilidad y amplia experiencia;
• Encuentre reseñas sobre la empresa.. No descuides las opiniones de los clientes. Pueden decirte mucho. De sus palabras podemos concluir sobre una mayor cooperación;
• Descubra cuántas estrategias de inversión ofrece la sociedad gestora. Si hay tres o más, entonces se puede considerar que esta empresa transfiera sus propios fondos. Si sólo hay dos estrategias o incluso una, entonces no debes contactar a dicho intermediario;
• Analizar la cartera de inversiones que ofrece la gestora. Se cree que, en la práctica, la proporción de un tipo de activo al diversificar las inversiones no debería exceder el 15%. Si esta cifra es significativamente mayor y, además, corresponde a activos de riesgo, entonces puede perder su capital;
• Descubra si el intermediario proporciona servicios de administrador personal. En este caso, contarás con un intermediario financiero personal con el que podrás acordar diversos matices y consultar sobre cualquier tema;
• Compruebe si tendrá derecho a restringir las acciones del administrador.. Por ejemplo, es importante establecer el nivel del porcentaje de activos en una cartera diversificada. De este modo, podrá protegerse de acciones inapropiadas del intermediario y ahorrar el dinero invertido;
• Descubra sobre qué base puede solicitar un informe sobre la actuación del gestor (pago o gratis) . Las empresas confiables brindan información de forma gratuita a su solicitud y por cualquier período de tiempo.

Siguiendo nuestras recomendaciones, podrá encontrar un gerente de calidad que no solo preservará su capital, sino que también le brindará una alta rentabilidad. Lo principal es hacer todas sus preguntas antes de firmar un contrato, para que la naturaleza de las actividades de la empresa le quede clara en las etapas iniciales.

Acuerdo de gestión de fideicomiso de propiedad - este es un acuerdo en virtud del cual una parte (el fundador de la administración) transfiere la propiedad a la administración fiduciaria durante un cierto período de tiempo a la otra parte (el fiduciario), y la otra parte se compromete a administrar esta propiedad en interés del fundador de la dirección o de la persona que él designe (el beneficiario) (Art. 1012 del Código Civil de la Federación de Rusia).

La esencia y el significado del contrato de administración de fideicomisos de propiedad.

La transferencia de propiedad a la gestión fiduciaria de acuerdo con las normas del Código Civil de la Federación de Rusia es una forma para que el propietario ejerza sus poderes absolutos, definiendo los objetivos, las condiciones y el procedimiento de gestión.

Rasgos característicos de la gestión de fideicomisos:

• está abierto a terceros;
• construido sobre una estructura rígida de derechos y obligaciones mutuos y claramente definidos de las partes relaciones obligatorias;
• El acuerdo de gestión fiduciaria tiene una naturaleza continua comparable a una relación de agencia, pero no implica transferencia de propiedad.

El fiduciario tiene derecho a realizar cualquier acción legal y real en relación con la propiedad confiada de conformidad con el contrato de administración de fideicomiso en interés del beneficiario (las restricciones pueden estar previstas por ley o acuerdo).

Transacciones con bienes transferidos a la gestión fiduciaria por parte del fiduciario actúa por cuenta propia, indicando que actúa como tal administrador. Esta condición se considera cumplida si, al realizar acciones que no requieren documentación escrita, la otra parte es informada sobre su desempeño por el fiduciario en esta calidad, y en los documentos escritos después del nombre del fiduciario se escribe la nota “D.U.” hecho.

A falta de indicación de la actuación del fiduciario en esta calidad, el fiduciario está obligado ante terceros personalmente y responde ante ellos únicamente con los bienes que le pertenecen.

Un contrato de gestión de fideicomisos de propiedad se celebra por un período no superior a cinco años (artículo 1016 del Código Civil de la Federación de Rusia).

El contrato de fideicomiso es:

• real;
• por regla general, compensado;
• bilateral.

Composición temática del contrato de gestión de fideicomisos inmobiliarios.

Las partes del contrato de gestión de fideicomisos de propiedad son (artículos 1014, 1015 del Código Civil de la Federación de Rusia):

1) fundador de la dirección:

• propietario;
• autoridad de tutela y tutela, albacea del testamento u otra persona especificada por la ley (en casos especiales, debido a la necesidad de administración permanente de los bienes del pupilo, sobre la base de un testamento en el que se designa al albacea del testamento , etc.).

2) fiduciario:

• un empresario individual o una organización comercial (excepto una empresa unitaria), como regla general;
• un ciudadano que no sea un empresario ni una organización sin fines de lucro, con excepción de una institución, en los casos previstos por la ley.

La propiedad no está sujeta a transferencia a la gestión fiduciaria de un organismo estatal o de un organismo de gobierno local.

El beneficiario puede ser cualquier sujeto de derecho civil, incluido el fundador. Un fiduciario no puede ser beneficiario (artículo 1015 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Modelo de contrato de gestión de fideicomiso de propiedad.

• ejerce los poderes del propietario en relación con la propiedad transferida a la gestión fiduciaria (disposición, en los casos previstos en el contrato de gestión fiduciaria);
• proporcionar al fundador y beneficiario de la administración un informe sobre sus actividades dentro del plazo y en la forma establecidos por el contrato de administración del fideicomiso de propiedad;
• cuando actúe en nombre propio, es imperativo indicar que es gerente (oralmente o marcando “D.U.” al firmar documentos escritos).

El fiduciario tiene derecho:

1. proteger los derechos sobre la propiedad en fideicomiso, exigir la eliminación de cualquier violación de sus derechos (artículos 301, , , );
2. exigir la remuneración prevista en el contrato de administración del fideicomiso de propiedad, así como el reembolso de los gastos necesarios incurridos por él durante la administración del fideicomiso de la propiedad, a expensas de los ingresos por el uso de esta propiedad.

Ejecución y terminación de un contrato de administración de fideicomiso inmobiliario.

Los bienes (incluidos los gravados con prenda) transferidos a la administración del fideicomiso se separan de otros bienes del fundador de la administración, así como de los bienes del fiduciario, y son reflejados por el fideicomisario. en un saldo separado. Se abre una cuenta bancaria separada para pagos por actividades relacionadas con la gestión de fideicomisos. El fiduciario podrá disponer de los bienes inmuebles en los casos previstos en el contrato de administración del fideicomiso.

Se incluyen en esta propiedad los derechos adquiridos por el fiduciario como consecuencia de la administración de la propiedad. Las obligaciones que surgen como resultado de tales acciones del fiduciario se cumplen a expensas de esta propiedad.

Cobro de deudas el fundador no puede administrar la propiedad transferida por él a la administración fiduciaria, excepto en caso de insolvencia (quiebra) de esta persona.

El fideicomisario cumple personalmente las obligaciones derivadas del contrato de gestión de fideicomisos (artículo 1021 del Código Civil de la Federación de Rusia). Es posible ordenar a otra persona que realice estas acciones en nombre del fiduciario si él:

1. autorizado para ello mediante un contrato de fideicomiso de propiedad, o
2. recibió el consentimiento del fundador por escrito, o
3. se ve obligado a hacer esto debido a circunstancias para garantizar los intereses del fundador de la administración o del beneficiario y no tiene la oportunidad de recibir instrucciones del fundador de la administración dentro de un tiempo razonable.

El síndico es responsable de las acciones del abogado elegido como si fueran suyas.

Un fiduciario que no haya mostrado el debido cuidado por los intereses del beneficiario o del fundador de la administración durante la administración del fideicomiso de la propiedad deberá compensar al beneficiario por el lucro cesante durante la administración del fideicomiso de la propiedad, y al fundador de la administración por las pérdidas causadas por pérdidas o daños. al inmueble, teniendo en cuenta su desgaste natural, así como el lucro cesante.

El fiduciario es responsable de las pérdidas causadas, a menos que pruebe que estas pérdidas se produjeron como consecuencia de fuerza mayor o de las acciones del beneficiario o del fundador de la gestión.

Motivos para la rescisión de un contrato de gestión de fideicomisos de propiedad (artículo 1024 del Código Civil de la Federación de Rusia):

1. fallecimiento de un ciudadano beneficiario, o liquidación de una persona jurídica - beneficiario, salvo disposición en contrario del convenio;
2. negativa del beneficiario a recibir beneficios en virtud del acuerdo, a menos que el acuerdo disponga lo contrario;
3. muerte de un ciudadano fiduciario, reconocimiento de su incompetencia, parcialmente incapacitado o desaparecido, así como reconocimiento de un empresario individual como insolvente (en quiebra);
4. negativa del fiduciario o fundador de la gestión a realizar la gestión fiduciaria debido a la incapacidad del fiduciario para realizar personalmente la gestión fiduciaria de la propiedad;
5. negativa del fundador de la dirección del acuerdo por otros motivos, sujeto al pago al fideicomisario de la remuneración estipulada en el acuerdo;
6. reconocimiento como insolvente (en quiebra) de un ciudadano-empresario que es el fundador de la gestión.

Si una de las partes rechaza un contrato de administración de fideicomisos inmobiliarios, deberá notificarlo a la otra parte tres meses antes de la terminación del contrato, a menos que el contrato prevea un período de notificación diferente.

Tras la rescisión del contrato de gestión fiduciaria, la propiedad bajo gestión fiduciaria se transfiere al fundador de la gestión, a menos que el contrato disponga lo contrario.

No todos los empresarios individuales tienen la oportunidad, además de las actividades que realizan de acuerdo con el certificado de registro estatal, de administrar de manera competente su propiedad. Después de todo, por regla general, la propiedad de ciertos tipos de bienes proporciona a su propietario algo más que ingresos. Hay muchas molestias asociadas con el mantenimiento y uso de la propiedad.

Es por eso que últimamente cada vez más empresarios prefieren poner sus bienes inmuebles y valores existentes en gestión fiduciaria. Como resultado, sólo obtienen beneficios del uso de su propiedad, menos los costes de su mantenimiento y la remuneración del administrador.

El propio empresario individual también puede actuar como fiduciario, excepto en los casos específicamente previstos por la ley.

Las relaciones de gestión fiduciaria (o relaciones fiduciarias) son relativamente nuevas para la legislación y la práctica empresarial rusas. Sin embargo, están ganando cada vez más popularidad entre los empresarios. La tarea del autor es ayudarlo a comprender las características de estas operaciones.

Base jurídica de la gestión de fideicomisos.

La gestión fiduciaria de la propiedad es el proceso de gestión de la propiedad transferida por el fundador de la gestión a un fiduciario durante un período determinado. Las relaciones entre los participantes en el proceso están reguladas por el Código Civil de la Federación de Rusia.

El propietario puede transferir su propiedad a la administración fiduciaria a otra persona (fiduciario). En este caso, el fiduciario no recibe derechos de propiedad sobre la propiedad transferida (cláusula 4 del artículo 209 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Así, los poderes del propietario se transfieren al administrador sólo dentro de los límites establecidos por el contrato y la ley, permitiéndole a este último realizar acciones no solo legales, sino también reales en interés del beneficiario.

Si el fiduciario realiza una transacción oralmente, entonces debe advertir a la contraparte sobre su estado, es decir, que actúa como fiduciario (cláusula 3 del artículo 1012 del Código Civil de la Federación de Rusia). Si la transacción se realiza por escrito, en los documentos después del nombre o título del fiduciario se debe hacer la marca "D.U."

Si no se cumple esta condición, se considera que el administrador ha realizado una transacción con fines personales, y no con el interés de administrar la propiedad ajena, y será responsable de ello ante la contraparte con sus fondos personales, y no con la propiedad que se le transfiere para su gestión (cláusula 3 del artículo 1012 del Código Civil RF).

En la práctica, a menudo surge la pregunta sobre qué documentos llevan la marca "D.U." debe ser ingresado. Por ejemplo, ¿solo al firmar contratos, acuerdos adicionales, cartas o en todos los casos en que una persona actúa como fiduciario?

Por eso, a menudo la marca "D.U." se indica en las órdenes de pago para el pago de cualquier cantidad. Varias organizaciones y empresarios que actúan como gerentes ponen la marca "D.U." Incluso en órdenes de pagar el alquiler. Esto no es enteramente verdad. Los documentos de pago deben contener una serie de detalles (cláusula 2.10 del Reglamento del Banco Central de la Federación de Rusia de 3 de octubre de 2002 No. 2-P "Sobre pagos no monetarios en la Federación de Rusia"). En particular, el nombre del destinatario de los fondos, su número de cuenta y número de identificación del contribuyente (TIN). Mientras tanto, la marca “D.U.” no forma parte del nombre de la organización o empresario individual. Esto significa que la orden de pago no debe indicar “D.U.” En la columna "Objetivo del pago" de la orden de pago, a juicio del autor, se debe hacer referencia al documento según el cual se realiza el pago.

Así, el uso de la marca “D.U.” no debe entrar en conflicto con las regulaciones que establecen el procedimiento para el procesamiento de documentos en un área en particular.

No es raro que ya se hayan celebrado ciertos acuerdos en relación con la propiedad transferida. Un ejemplo típico son los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles. La transferencia de bienes inmuebles a la administración fiduciaria no afecta en modo alguno a los inquilinos, ya que la transferencia de la propiedad a la administración fiduciaria no es motivo de rescisión del contrato de arrendamiento. Exactamente lo mismo que la transferencia de propiedad (artículo 617 del Código Civil de la Federación de Rusia). Sus acuerdos con el propietario del inmueble siguen siendo válidos. Sin embargo, el propietario y el administrador están interesados ​​​​en informar a los inquilinos sobre el hecho de celebrar un contrato de administración de la propiedad. Esto es necesario para garantizar que los inquilinos cumplan con sus obligaciones en virtud del contrato de arrendamiento con el administrador. También deberán acudir a él para ejercer los derechos que les confiere el contrato. Esto se puede hacer celebrando un acuerdo adicional sobre el cambio de personas en la obligación del contrato de arrendamiento. Es necesario tener en cuenta que los contratos de arrendamiento de un edificio o estructura celebrados por un período superior a un año están sujetos a registro estatal (artículo 651 del Código Civil de la Federación de Rusia). En consecuencia, es necesario registrar todos los acuerdos adicionales a dichos contratos.

En cuanto a los contratos de arrendamiento que celebrará el fiduciario durante la vigencia del fideicomiso, aquí no surgen dudas. Se les aplicarán las reglas normales.

Sujetos de gestión de fideicomisos.

Los participantes en las relaciones de confianza pueden ser:

• fundador de la dirección;
• beneficiario;
• fideicomisario.

La decisión de establecer una gestión fiduciaria la toma el propietario del inmueble. Es él quien concluye el contrato y establece la gestión. Si el acuerdo no fue celebrado por el propietario de la propiedad, entonces es nulo y no conlleva consecuencias legales (resolución del Servicio Federal Antimonopolio de la Región del Volga en resolución de 9 de marzo de 2004 No. A72-2890/03-G199 ). El fundador de la dirección puede ser cualquier individuo, incluido un empresario individual. Y con respecto a las personas jurídicas, los legisladores han establecido una serie de restricciones. La propiedad no puede transferirse a la gestión fiduciaria ni a una empresa unitaria, ni a un organismo estatal ni a un organismo de gobierno local.

En muchos casos, las relaciones de confianza involucran a un beneficiario (beneficiario), que no se convierte en parte del acuerdo. Al mismo tiempo, esta persona tiene derecho a exigir del administrador la ejecución a su favor y a defender este derecho ante los tribunales si el fiduciario elude sus funciones (artículo 430 del Código Civil de la Federación de Rusia). La modificación anticipada o la resolución del contrato también podrán requerir su consentimiento.

El beneficiario puede ser cualquier persona física o jurídica, incluido el fundador, si ha establecido la gestión a su favor.

Los fideicomisarios pueden ser una organización comercial o un empresario individual, con excepción de los casos de gestión profesional de valores (artículo 5 de la Ley federal de la Federación de Rusia "sobre el mercado de valores"). Si la gestión fiduciaria se lleva a cabo por los motivos previstos por la ley, el administrador puede ser un ciudadano que no sea un empresario, o una organización sin fines de lucro, por ejemplo, una fundación, con excepción de una institución. Un ejemplo de dicha gestión es la gestión de los bienes de un pupilo (artículo 38 del Código Civil de la Federación de Rusia) o la gestión de los bienes heredados (artículo 1173 del Código Civil de la Federación de Rusia).

El gestor no puede ser ni fundador ni beneficiario. Al mismo tiempo, podrá ocupar para su trabajo una de las oficinas del edificio cedido a la dirección. ¿Cómo formatear esto correctamente? La forma más sencilla es excluir del inmueble transferido al fideicomiso el local que el administrador pretende utilizar como oficina. En lugar de ello, deberían serle arrendados mediante un acuerdo separado. Por ejemplo, un edificio puede transferirse a la gestión fiduciaria, con excepción de las habitaciones nº 1 a 15 de su primer piso.

Además, el fiduciario tiene derecho a la remuneración prevista en el contrato (artículo 1023 del Código Civil). El fundador también está obligado a reembolsar al administrador los gastos razonables incurridos durante la gestión fiduciaria de la propiedad (esta regla también se aplica en el caso de la gestión gratuita de la propiedad). Esto debe hacerse a expensas de los ingresos por el uso de esta propiedad. La ley no determina cómo se debe calcular la remuneración, sin embargo, el tribunal de arbitraje en una decisión sobre un caso específico indicó que es ilegal establecer una remuneración en un monto fijo que no dependa de los resultados de la gestión (Resolución del Antimonopolio Federal Servicio del distrito Volga-Vyatka de 9 de agosto de 2005 No. A17-324 /1). En este sentido, al autor le parece que lo más adecuado es fijar la comisión de gestión como un porcentaje de los ingresos percibidos.

Objetos de gestión de confianza.

Los objetos de la gestión de fideicomisos son organizaciones, complejos inmobiliarios, objetos individuales relacionados con bienes inmuebles, valores, derechos certificados por valores no certificados, derechos exclusivos y otros bienes. Por otros bienes deben entenderse las cosas muebles y los derechos de reclamación o uso.

Parecería que cualquier bien mueble puede transferirse a la gestión fiduciaria. Sin embargo, los legisladores prohibieron "administrar" el dinero como un objeto independiente, excepto en los casos previstos por la ley. Estos casos excepcionales pueden considerarse la gestión de fondos por parte de las entidades de crédito sobre la base de la Ley del 2 de diciembre de 1990 No. 395-1 "Sobre Bancos y Actividades Bancarias". Hay que tener en cuenta que la legislación permite a una entidad de crédito gestionar fondos denominados tanto en moneda nacional como extranjera.

Como regla general, el derecho a la gestión de fideicomisos pertenece a una organización de crédito (por ejemplo, un banco) que tiene licencia para realizar operaciones bancarias relevantes. Y sólo en algunos casos excepcionales, la gestión fiduciaria de los fondos puede ser realizada por una organización no crediticia que haya recibido una licencia para realizar la actividad especificada en la forma prescrita.

Cuando se fideicomiten fondos con el propósito de invertir en valores, el fiduciario deberá mantener la estructura patrimonial acordada por las partes durante toda la vigencia del contrato. Es decir, observar la relación entre valores y fondos de un fundador determinado, así como la relación entre diferentes tipos de valores. Dicha información se refleja en la declaración de inversión.

La declaración de inversión es una parte obligatoria del contrato de gestión fiduciaria de fondos y contiene información sobre las direcciones y métodos de inversión de estos fondos. La declaración también indica información sobre el objeto y plazo de la administración (cláusula 7.3. Reglamento sobre administración fiduciaria de valores y fondos para inversiones en valores, aprobado por Resolución de la Comisión Federal para el Mercado de Valores de 17 de octubre de 1997 No. 37).

Por cierto, los fondos se pueden transferir a la administración de otra manera: como parte de otra propiedad, en particular, un complejo inmobiliario.

Sólo los bienes definidos individualmente pueden estar en la gestión fiduciaria. Esto significa que cada objeto debe tener características únicas. En consecuencia, tras la rescisión del contrato, se devuelve la propiedad previamente transferida, y no sus contrapartes. En este caso, los términos del acuerdo pueden estipular que la propiedad que aún está sujeta a adquisición o incluso creación, es decir, propiedad que aún no existe en el momento de la celebración del acuerdo, se transferirá a la administración. El objeto de gestión más común son los valores corporativos: acciones, especialmente las con derecho a voto, es decir, incluidas las facultades para gestionar los asuntos de la empresa que las emitió, el emisor. El segundo objeto de gestión más común son los bienes raíces.

La gestión fiduciaria de valores de emisión tiene algunas características determinadas por la legislación federal (Parte 3 del artículo 1025 del Código Civil de la Federación de Rusia, Ley del 22 de abril de 1996 "Sobre el Mercado de Valores" No. 39-FZ) y el Reglamento sobre administración fiduciaria de valores y fondos de inversión en valores, aprobado por Resolución de la Comisión Federal para el Mercado de Valores de fecha 17 de octubre de 1997 No. 37.

Sólo un participante profesional debidamente autorizado en el mercado de valores puede actuar como administrador en virtud de un contrato de administración fiduciaria de acciones y bonos (artículo 5, 39 de la Ley de 22 de abril de 1996 No. 39-FZ).

El fideicomisario de acciones y bonos ejerce todas las facultades de su fundador (propietario), garantizadas por la correspondiente garantía. Esto significa que no se limita a jugar con las cotizaciones de las acciones, sino que puede utilizar todos los derechos de un accionista, incluido el derecho a votar en la junta general. Si la gestión de fideicomisos está asociada únicamente a la participación en la gestión de la empresa, no se requiere una licencia para un participante profesional en el mercado de valores (artículo 5 de la Ley "Sobre el Mercado de Valores").

Un contrato de gestión fiduciaria no puede contener disposiciones sobre la transferencia a la dirección de solo uno o varios poderes del propietario de un valor (por ejemplo, solo el derecho a recibir un dividendo o solo el derecho a votar en una junta general de accionistas de la empresa). ). Al mismo tiempo, la posibilidad de enajenación de acciones y bonos transferidos para su gestión podrá limitarse o excluirse mediante acuerdo.

En interés del fundador (o beneficiario), se han establecido reglas según las cuales el administrador no tiene derecho a enajenar los valores que se le transfieren para su gestión en su propia propiedad o en la propiedad de sus fundadores. Y tampoco puede celebrar con ellos transacciones en las que represente simultáneamente los intereses de otra persona como su abogado, comisionista o agente. El administrador se ve privado del derecho a canjear estos valores por sus propios valores o los valores de sus fundadores o clientes (principales, principales, principales). Además, no puede enajenar acciones y bonos transferidos a su administración en virtud de acuerdos compensados ​​que prevean un pago diferido o fraccionado por más de 30 días, así como transferirlos para su almacenamiento, indicando a un tercero como destinatario o administrador. Finalmente, el administrador no puede pignorar los valores que se le transfieren para la administración para garantizar obligaciones personales, las obligaciones de sus fundadores u otras personas (cláusula 8.1 del Reglamento FCSM No. 37).

Si un fiduciario en la misma transacción representa simultáneamente los intereses de dos partes con las que ha celebrado acuerdos de administración de fideicomisos, entonces está obligado a obtener el consentimiento previo de las contrapartes para llevar a cabo dicha transacción. Los valores que el administrador adquirió durante la ejecución del contrato también pasan a ser objeto de su gestión fiduciaria en los términos previstos en el contrato original con el fundador.

Acuerdo de gestión de fideicomiso de propiedad

El contrato de administración de fideicomisos de propiedad se concluye por escrito (Cláusula 1, artículo 1017 del Código Civil de la Federación de Rusia).

La transferencia de bienes inmuebles a la administración fiduciaria requiere el registro estatal de la misma manera que la transferencia de propiedad de esta propiedad (Cláusula 2 del artículo 1017 del Código Civil de la Federación de Rusia, artículo 4 de la Ley del 21 de julio de 1997 No. 122-FZ "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos"). Debe tenerse en cuenta que para terceros, inquilinos u organizaciones que prestan servicios públicos, el acuerdo entrará en vigor únicamente a partir de la fecha de dicho registro (cláusula 2 del artículo 551 del Código Civil de la Federación de Rusia). Esta situación hay que tenerla en cuenta. Hasta esta fecha, todos los derechos y obligaciones frente a terceros corren a cargo del propio propietario y no del fiduciario.

El incumplimiento de los requisitos para el registro de la transmisión de propiedad conlleva la nulidad del propio contrato de gestión.

¿Es necesario registrar cambios en el contrato en materia de administración fiduciaria de bienes inmuebles? El contrato de gestión de fideicomisos inmobiliarios en sí no requiere registro estatal. En consecuencia, si los cambios y adiciones al acuerdo no se relacionan directamente con los bienes inmuebles, sino solo con el procedimiento para administrarlos, tampoco requieren registro.

Puede surgir una situación en la que otras regulaciones establezcan requisitos adicionales para la transferencia de ciertos tipos de propiedad a la administración fiduciaria. Así, al transferir valores y fondos para inversión en valores a la gestión fiduciaria, se requiere una declaración de inversión, que es parte integral del contrato (cláusula 7.2 del Reglamento FCSM No. 37).

Las partes deben indicar en el contrato de administración del fideicomiso de propiedad (artículo 1016 del Código Civil de la Federación de Rusia):

• composición de los bienes transferidos a la gestión fiduciaria;
• el nombre de la persona jurídica o el nombre del ciudadano en cuyo interés se gestiona la propiedad (el fundador de la gestión o el beneficiario);
• el monto y forma de remuneración al gerente, si el pago de la remuneración está previsto en el contrato;
• tiempo del contrato.

Se deberá describir de forma clara y detallada la composición de los bienes transferidos a la administración fiduciaria. La falta de acuerdo sobre esta condición, así como sobre las condiciones sobre el plazo y forma de la retribución, supondrá el reconocimiento de dicho acuerdo como no celebrado. En este caso, el fundador puede acusar al administrador de enriquecimiento injusto. Pero esto es difícil de probar, por lo que vale la pena acordar una condición sobre la lista exacta de bienes que se transfieren, incluida la cantidad de dinero.

El plazo de gestión no podrá exceder de cinco años. Los legisladores lo han limitado para proteger al propietario. Sin embargo, sin declaración especial de las partes, el acuerdo al vencimiento de su período de vigencia estará vigente en las mismas condiciones. Por cierto, no se puede celebrar un contrato de gestión para realizar una acción única, ya que “la naturaleza de la gestión fiduciaria presupone la naturaleza continua de la relación” (Resolución del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Moscú de 30 de enero de 2001 No .KG-A41/112-01).

Los bienes transferidos a la gestión fiduciaria están separados de otros bienes del fundador de la gestión, así como de los bienes del administrador (artículo 1018 del Código Civil de la Federación de Rusia). Estos objetos son reflejados por el fiduciario en un balance separado, para el cual lleva una contabilidad independiente.

Si un administrador recibe valores para la gestión de fideicomisos de diferentes fundadores, estos pueden combinar sus bloques de acciones para transferirlos a él (artículo 1025 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Los bienes gravados con una prenda pueden transferirse a la gestión fiduciaria, ya que el deudor sigue siendo su propietario y conserva la capacidad de disponer de ellos. Además, los ingresos adicionales derivados del uso rentable de la propiedad ayudarán al propietario a cumplir con sus obligaciones con el acreedor hipotecario. Los legisladores han establecido que se debe advertir al gerente sobre la promesa. En caso contrario, tiene derecho a exigir ante los tribunales la rescisión del contrato y el pago de la remuneración por un año (cláusula 2 del artículo 1019 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Derechos y obligaciones de las partes en virtud del contrato de administración de fideicomiso de propiedad.

Según el acuerdo, el administrador tiene total libertad en la gestión de la propiedad. Si el fundador quiere controlar las acciones del gerente, debe estipular en detalle los siguientes puntos en el acuerdo:

• informes del gerente;
• la necesidad de coordinar la conclusión de transacciones individuales con la propiedad transferida.

Es decir, el fundador de la dirección puede limitar al gerente. Por ejemplo, prohibirle vender propiedades sin su consentimiento.

Si no se establecen tales restricciones, las transacciones no podrán ser cuestionadas en el futuro (resolución del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito del Lejano Oriente de 15 de septiembre de 2003 en el caso No. F03-A51/03-1/2252).

Los bienes transferidos a la administración deben separarse. En este caso, no se permite la ejecución hipotecaria de las deudas del fundador, con excepción de los casos de quiebra (cláusula 2 del artículo 1018 del Código Civil de la Federación de Rusia). Si el tribunal declara insolvente al fundador, se da por terminada la gestión del fideicomiso y la propiedad pasa a la masa de quiebra.

Pero sería un error creer que la propiedad separada es absolutamente inviolable. Si durante la vigencia del contrato de administración de fideicomiso han surgido deudas relacionadas con obligaciones relacionadas con la administración de la propiedad, se reembolsan a expensas del mismo. Si es insuficiente, se vende la propiedad del propio administrador para compensar las deudas. Si la propiedad del fundador transferida en virtud del contrato de administración fiduciaria y la propiedad del administrador no son suficientes para pagar las deudas, entonces se puede aplicar la ejecución hipotecaria al resto de la propiedad del fundador. Esto significa que un empresario debe tener mucho cuidado al elegir un gerente, porque las pérdidas y ganancias de la gestión dependen de sus acciones.

El administrador es responsable con su propiedad incluso si no notificó a la contraparte sobre la celebración de la transacción como administrador, o realizó la transacción en exceso de las facultades que le fueron otorgadas o en violación de las restricciones establecidas para él. En el mismo caso, compensa las pérdidas sufridas por el fundador.
El administrador está obligado a velar por los intereses del fundador y del beneficiario. En caso contrario, les indemniza por el lucro cesante, y al fundador también por las pérdidas causadas por pérdidas o daños a la propiedad.

Al ser un empresario profesional, el administrador es responsable de las pérdidas tanto por culpa como por accidentes. Pero puede eximirse de responsabilidad si demuestra que las pérdidas surgieron como resultado de circunstancias de fuerza mayor (fuerza mayor) o del fundador. La fuerza mayor son circunstancias extraordinarias e inevitables en determinadas condiciones (cláusula 3 del artículo 401 del Código Civil). Por ejemplo, el administrador es responsable de las pérdidas causadas a la propiedad como resultado de un incendio por culpa de terceros, pero si la propiedad fue destruida como resultado de un desastre natural, el administrador no es responsable.

El fundador puede incluir en el contrato el requisito de que el administrador le proporcione un depósito para garantizar una compensación por posibles pérdidas (cláusula 4 del artículo 1022 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Cabe señalar que el fiduciario muchas veces intenta en el contrato dejar únicamente su responsabilidad por la conducta culpable, excluyendo los daños accidentales o causados ​​por terceros. Esto es inaceptable, ya que la norma del párrafo 1 del artículo 1022 del Código Civil de la Federación de Rusia es imperativa, es decir, no está sujeta a cambios por acuerdo de las partes. Tal condición debería alertar al fundador, ya que indica la falta de confianza del gerente en su competencia.

Una condición muy controvertida, que a menudo se encuentra en los contratos de gestión de fideicomisos de valores, exime al administrador de responsabilidad por el hecho de que el emisor no ha cumplido con sus obligaciones. Al fin y al cabo, sólo la fuerza mayor exime de responsabilidad al directivo. Tales circunstancias de fuerza mayor no incluyen, por ejemplo, violaciones de obligaciones por parte de las contrapartes del deudor, la falta de bienes en el mercado necesarios para el cumplimiento o la falta del deudor de los fondos necesarios.

Se recomienda excluir estos elementos, ya que las acciones ilegales por parte del emisor son bastante comunes. En consecuencia, el directivo, al abdicar de responsabilidad, empeora significativamente la posición del fundador respecto a la jurídica.

Terminación de las relaciones en virtud de un contrato de gestión de fideicomisos.

El fundador de la dirección podrá repudiar unilateralmente el acuerdo si paga al director la remuneración prevista en el acuerdo.

Además, la quiebra del fundador pone fin a este acuerdo, ya que la propiedad transferida para su gestión debe pasar a la masa concursal. La muerte del fundador (conservando al beneficiario) no puede implicar la terminación del contrato, porque sus derechos y obligaciones en este caso pasarán a los herederos. Sin embargo, el fallecimiento del beneficiario o la liquidación de la organización beneficiaria pone fin al contrato.

El reconocimiento del ciudadano beneficiario como incompetente, parcialmente capaz o desaparecido, así como la reorganización de la empresa beneficiaria no implica la resolución del contrato. Además, el acuerdo de las partes puede prever su conservación en caso de fallecimiento del beneficiario (de sus herederos).

Como regla general, un contrato de administración de fideicomisos se rescinde por la negativa unilateral del beneficiario a recibir beneficios, ya que el beneficiario dispone de forma independiente del derecho recibido en virtud del contrato celebrado a su favor. Sin embargo, el acuerdo puede prever otras consecuencias en este caso en forma de transferencia de los derechos del beneficiario al fundador (cláusula 4 del artículo 430, cláusula 1 del artículo 1024 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Al rescindir el contrato, el administrador debe devolver al fundador la propiedad transferida para su administración (cláusula 3 del artículo 1024 del Código Civil de la Federación de Rusia). Sin embargo, el acuerdo también puede prever otra consecuencia, por ejemplo, la transferencia de la propiedad al beneficiario o su adquisición por parte del administrador (en virtud de un acuerdo de compraventa).

Impuestos

IVA

Si un fideicomisario-empresario es un pagador del IVA, actúa de acuerdo con las reglas generales del Código Tributario: calcula el impuesto y también lo paga al presupuesto. El IVA “soportado” que le presentan los proveedores se acepta para la deducción de la forma habitual. La normativa no prevé ningún requisito especial para esta situación. Al mismo tiempo, en los registros, documentos e informes tributarios, después del nombre del administrador, se anota “D.U.”.

Debido a que todas las funciones del contribuyente son realizadas por el administrador, el fundador (beneficiario) no paga el IVA sobre la renta. Según el autor, la transferencia de propiedad para gestión no está sujeta al IVA, ya que no hay venta (artículo 146 del Código Fiscal de la Federación de Rusia).

Impuesto de transporte, impuesto territorial, impuesto predial para particulares.

El transporte transferido a la gestión fiduciaria es propiedad del fundador. En consecuencia, es a su nombre que se registran los vehículos (cláusula 12 de las Reglas para la matriculación de vehículos de motor, aprobadas por orden del Ministerio del Interior de Rusia de 27 de enero de 2003 No. 59). Esto significa que el propietario debe calcular y pagar impuestos al presupuesto. Ni el fiduciario ni el beneficiario tienen obligaciones con el presupuesto.

De manera similar se resolvió la cuestión del impuesto sobre la tierra y el impuesto sobre la propiedad para las personas físicas. De conformidad con el art. 388 del Código Fiscal de la Federación de Rusia y art. 1 de la Ley de 9 de diciembre de 1991 No. 2003-1 “Sobre impuestos sobre la propiedad de las personas físicas”, estos impuestos deben ser pagados por el propietario.

Impuestos personales

Los ingresos de un empresario individual como fundador de la gestión (beneficiario) se gravan de la siguiente manera.

Los ingresos por el uso de la propiedad están sujetos al impuesto sobre la renta de las personas físicas (subcláusula 4, cláusula 1, artículo 208 del Código Fiscal de la Federación de Rusia). El acuerdo debe indicar claramente que los ingresos del fundador (beneficiario) son los ingresos recibidos por el uso de la propiedad menos la remuneración del administrador. Es sobre esta diferencia que se debe pagar el impuesto.

Se establecen reglas especiales para determinar la base imponible para los ingresos provenientes de transacciones de compra y venta de valores (artículo 214.1 del Código Fiscal de la Federación de Rusia). En particular, establece directamente que los ingresos del fundador (beneficiario) se reducen por la pérdida por la venta de valores, así como por la remuneración del administrador (cláusulas 4 a 7 del artículo 214.1 del Código Fiscal de la Federación de Rusia). .

Al mismo tiempo, una característica del pago del impuesto sobre la renta personal sobre tales transacciones es que para cada tipo de valores la base imponible se determina por separado (párrafo 4, párrafo 7, artículo 214.1 del Código Fiscal de la Federación de Rusia). Por ejemplo, si se reciben ingresos por la venta de acciones y se recibe una pérdida por la venta de bonos, entonces esta pérdida no puede reducir los ingresos generados por la venta de acciones. En este caso, no surge ningún objeto de tributación en relación con los bonos, pero el impuesto sobre las transacciones con acciones se paga en su totalidad.

Tras la rescisión del contrato de gestión del fideicomiso, la propiedad puede devolverse al fundador o transferirse a otra persona. En el caso de tal devolución, el fundador no genera ingresos (pérdidas), independientemente de que exista una diferencia positiva (negativa) entre el valor de la propiedad en el momento de la entrada en vigor y en el momento de la terminación del contrato. contrato de gestión de fideicomiso. En este caso, no paga el IRPF.

El fiduciario actúa como agente fiscal, es decir, calcula, retiene y paga el impuesto sobre la renta personal al presupuesto del fundador de la dirección o del beneficiario (artículo 226 del Código Fiscal de la Federación de Rusia). En este caso se aplica un tipo impositivo del 13 por ciento. Si el administrador no retuvo impuestos, el destinatario de los ingresos debe declararlos y pagarlos de forma independiente (cláusula 4 del artículo 228 del Código Fiscal de la Federación de Rusia).

En cuanto al empresario-gerente, paga el impuesto sobre la renta personal sobre sus ingresos en forma de remuneración en virtud del contrato en la forma generalmente establecida.

Como cualquier empresario, puede reclamar una deducción fiscal profesional por el importe de los gastos realmente confirmados asociados con la gestión, o el 20 por ciento del importe de los ingresos (cláusula 1 del artículo 221 del Código Fiscal de la Federación de Rusia).

Bajo el contrato de administración de fideicomisos una parte - el fundador de la administración transfiere a la otra parte - el fideicomisario durante un cierto período de tiempo propiedad para la administración del fideicomiso, y la otra parte se compromete a administrar esta propiedad en interés del fundador de la administración o de la persona indicada por él - el beneficiario (artículo 1012 del Código Civil).

Las partes del contrato de gestión de fideicomiso son fundador de la gerencia Y fideicomisario. El fundador de la gestión, siendo propietario de la propiedad, la transfiere al administrador, quien se compromete a gestionar esta propiedad en interés del fundador. Si la gestión de la propiedad no se lleva a cabo en interés del fundador de la gestión o no sólo en sus intereses, se incluye otro sujeto en la relación jurídica: el beneficiario, que tiene un derecho independiente de reclamación contra el fiduciario. En estos casos, el contrato de gestión fiduciaria adquiere las características de un contrato celebrado a favor de un tercero (artículo 430 del Código Civil).

Al describir la gestión fiduciaria de la propiedad, el Código Civil nombra cualquier acción legal y real del administrador en relación con la propiedad transferida (cláusula 2 del artículo 1012), indica la capacidad del administrador para tratar esta propiedad como propia (cláusula 1 de Artículo 1020). Los límites de la gestión de la propiedad ajena están establecidos por la ley, así como por las partes del contrato sobre la base del libre albedrío.

La transferencia de propiedad no está incluida en el contenido de la obligación de administración fiduciaria, pero es uno de los elementos de la composición real necesarios para el surgimiento de la obligación. Si los bienes inmuebles se transfieren a la gestión fiduciaria, entonces se requiere el registro estatal de dicha transferencia para celebrar un acuerdo (cláusula 2 del artículo 1017 del Código Civil). Esto nos permite hablar de un contrato de gestión de fideicomiso inmobiliario como un contrato formal.

El contrato de administración de fideicomiso es personal-fiduciario, o fiduciario personaje, lo que se refleja en su denominación, en el nombre del deudor principal, así como en las señales de su comportamiento. En las relaciones empresariales, sin confianza en el gerente, basada en el conocimiento de sus cualidades profesionales y personales, es poco probable que el propietario entable tal relación con él. Esto se debe al riesgo de gestión ineficaz o pérdida (total o parcial) de la propiedad, que asume el propietario al transferir la propiedad a la gestión. En el ámbito no comercial (por ejemplo, en la gestión fiduciaria de la propiedad de un pupilo, en el mecenazgo, en la gestión de la herencia), la relación de parentesco o amistad entre el propietario y el administrador es importante. El Código Civil enfatiza el carácter personal de las obligaciones del fideicomisario para con el fundador (cláusula 1 del artículo 1021), y establece el derecho de cualquiera de las partes a rechazar el contrato debido a la imposibilidad de ejecución personal del contrato por parte del administrador (cláusula 1 del artículo 1024).

En las normas del Código Civil, el contrato de administración de fideicomisos se modela como remunerado. En virtud del art. 1016 del Código Civil, si en el contrato no existen cláusulas relativas a la remuneración del gerente, el contrato se considerará no celebrado. Al mismo tiempo, el Código Civil permite el carácter gratuito del contrato de administración de fideicomisos (inciso 1 del artículo 1016). Se trata de aquellos casos en los que las partes del acuerdo son ciudadanos que no persiguen objetivos empresariales (administrar la propiedad del pupilo, etc.).

Gestión fiduciaria de bienes y derechos propietarios sobre bienes inmuebles.

El sujeto de derechos de propiedad limitados (empresa unitaria, institución) está dotado por el propietario de los derechos de propiedad, uso y disposición de la propiedad del propietario.

Es necesario distinguir entre gestión fiduciaria de la propiedad y derechos de propiedad sobre la propiedad. Surge una conexión jurídica directa entre el sujeto del derecho de propiedad y la propiedad que se le asigna. El sujeto de los derechos de propiedad tiene las facultades del propietario dentro de los límites que determina la ley (artículos 294, 296 del Código Civil). El fideicomisario es el propietario real de la propiedad del fundador y no tiene los poderes del propietario, pero sí el derecho de ejercer estos poderes en relación con la propiedad en su propio nombre * (222). El administrador recibe este derecho en virtud del acuerdo celebrado y lo ejerce como parte del desempeño de su responsabilidad principal de administración de la propiedad. Por su naturaleza, este derecho es obligatorio. Los límites de las facultades del administrador están determinados no sólo por la ley, sino también por acuerdo (cláusula 2 del artículo 1012, inciso 1 del artículo 1020 del Código Civil). Además, el sujeto del derecho inmobiliario ejerce las facultades del propietario en interés propio, y del fiduciario siempre en interés de otra persona (artículo 1012 del Código Civil).

Calificación jurídica del acuerdo: real- se considera concluida en el momento de la entrega de la cosa, consensual cuando los bienes inmuebles se transfieren a la administración fiduciaria, dicha transferencia de conformidad con el inciso 2 del art. 1017 del Código Civil de la Federación de Rusia debe realizarse en la forma prevista en el contrato de compraventa de bienes inmuebles, compensado, gratuito, vinculante bilateralmente- las responsabilidades se asignan no sólo al administrador, sino también al fundador de la dirección, quien debe pagar al administrador la remuneración prevista en el contrato y reembolsar los costes de funcionamiento de la dirección.

Los acuerdos en los que los fundadores de la dirección designan beneficiarios se clasifican en contratos a favor de un tercero.

La gestión fiduciaria de la propiedad puede surgir no sólo sobre la base de un acuerdo, sino también por fuerza de ley (gestión fiduciaria de la propiedad de un pupilo, una persona desaparecida, etc.). La base de tal relación jurídica (por fuerza de ley) no es solo un acuerdo, sino una estructura legal compleja: la decisión de la autoridad de tutela y administración fiduciaria de establecer la tutela y el acuerdo.

Partes del acuerdo : fundador del fideicomiso Y fideicomisario.

Composición temática de las partes: el fundador de la gestión fiduciaria es el propietario del inmueble y, en los casos previstos por la ley, otras personas que no sean propietarias del inmueble (autoridad de tutela y tutela, es decir, otras entidades por ley). El fideicomisario es una organización comercial (excepto una empresa unitaria) o un empresario individual. En los casos en que la gestión fiduciaria de bienes se realice por las causales previstas por la ley, el fiduciario podrá ser un ciudadano que no sea empresario, o una organización sin fines de lucro, con excepción de una institución.

Si el fundador de la administración indica en el acuerdo, en lugar de él mismo, otra persona en cuyos intereses debe actuar el fiduciario, entonces, junto con las dos partes nombradas en el acuerdo, una tercera persona, el beneficiario, también se convierte en beneficiario.

El objeto del contrato de administración fiduciaria es la realización por parte del administrador de acciones legales y reales en interés del fundador de la administración (beneficiario);

Términos esenciales del acuerdo.

· Composición de los bienes transferidos a la gestión fiduciaria. Los objetos de la gestión de confianza son:

o empresas y otros complejos inmobiliarios;

o objetos individuales relacionados con bienes inmuebles;

o valores, derechos y otros bienes.

La ley no contiene una prohibición directa sobre la transferencia en fideicomiso de cosas definidas por características genéricas. Al mismo tiempo, la transferencia de fondos únicamente a la gestión de fideicomisos se permite solo si el fiduciario es una organización de crédito u otra entidad legal que haya recibido permiso (licencia) para llevar a cabo la gestión fiduciaria de fondos de ciudadanos y entidades legales (cláusula 2 de Artículo 1013 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Al transferir valores a la administración fiduciaria, el propietario no pierde la propiedad sobre ellos, no es el derecho lo que se transfiere a la administración, sino la cosa.

Si la propiedad se transfiere a la administración fiduciaria, debe separarse de otras propiedades del fundador de la administración y de la propiedad del propio fideicomisario, y se debe abrir una cuenta separada para las liquidaciones (artículo 1018 del Código Civil de la Federación de Rusia). Federación). No está permitido embargar esta propiedad por las deudas del fundador. En este caso, se rescinde el contrato de administración del fideicomiso y la propiedad se incluye en la masa de la quiebra.

· El nombre de la persona jurídica o el nombre del ciudadano en cuyo interés se administra la propiedad (el fundador o beneficiario de la administración).

· Monto y forma de remuneración al gerente (si se paga el contrato). Normalmente, los acuerdos de gestión de fideicomisos son compensados. Las condiciones sobre la forma y el momento del pago de la remuneración al fideicomisario deben estar previstas en el acuerdo. Si el acuerdo no prevé una remuneración, se considera gratuita, por ejemplo, cuando el órgano de tutela y administración fiduciaria celebra un acuerdo sobre la gestión fiduciaria de los bienes del pupilo con su familiar.

· Término vigencia del contrato, que no podrá exceder de cinco años, salvo que la ley establezca otros plazos. Si, después de la expiración del contrato, no hay declaración de al menos una de las partes sobre su terminación, entonces el contrato se considera prorrogado por el mismo período y en las mismas condiciones que estaban previstas en el contrato (Cláusula 2 de Artículo 1016 del Código Civil de la Federación de Rusia). Así, el carácter continuo de la relación contractual permite prorrogarla en los mismos términos.

Formulario de contrato : escrito(Artículo 1017 del Código Civil de la Federación de Rusia). Un contrato de gestión de fideicomiso inmobiliario debe celebrarse en forma de un solo documento firmado por las partes, con registro estatal obligatorio. La transferencia de propiedad se realiza mediante escritura de transferencia. Si hablamos de la transferencia de una empresa, entonces esta ley va acompañada de: una ley de inventario de propiedad, un balance, la conclusión de un auditor independiente sobre la composición y el valor de la empresa, así como una lista de todas las deudas (pasivos ) incluidos en la empresa, indicando acreedores, características, tamaño y duración de sus requerimientos. El administrador siempre realiza la acción correspondiente por cuenta propia, pero al mismo tiempo indica en calidad de quién actúa. Esto se logra mediante información relevante de terceros en transacciones orales o marcas "DU" (Cláusula 3 del artículo 1012 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Los derechos y obligaciones de las partes deben estar claramente regulados en el contrato.

El fiduciario está obligado:

· ejercer, dentro de los límites previstos por la ley y (o) el acuerdo, los poderes del propietario en relación con los bienes transferidos a la gestión fiduciaria (artículo 1020 del Código Civil de la Federación de Rusia). La ley le exige que realice personalmente la gestión fiduciaria de la propiedad. El gerente puede encomendar estas acciones a otra persona en los siguientes casos (artículo 1021 del Código Civil de la Federación de Rusia):

a) si está autorizado para ello mediante acuerdo, o ha recibido el consentimiento por escrito del fundador de la dirección;

b) si, debido a las circunstancias, se ve obligado a garantizar los intereses del fundador o beneficiario y no tiene la oportunidad de recibir instrucciones del fundador de la administración dentro de un tiempo razonable;

· proporcionar a la dirección, fundador y beneficiario, un informe sobre sus actividades dentro de los plazos establecidos por el acuerdo (cláusula 4 del artículo 1020 del Código Civil de la Federación de Rusia);

· la terminación del contrato implica la obligación del fiduciario de devolver al fundador de la administración todos los bienes bajo administración fiduciaria, a menos que el contrato disponga lo contrario.

El fiduciario tiene derecho:

· ejercer los poderes del propietario sobre la propiedad que se le transfiere dentro de los límites establecidos por la ley y (o) el acuerdo;

· aplicar todos los métodos del derecho civil para proteger los bienes transferidos a la gestión fiduciaria (cláusula 3 del artículo 1020 del Código Civil de la Federación de Rusia). Para proteger los derechos de propiedad bajo administración, el fiduciario está dotado del derecho legal de presentar reclamaciones y reclamaciones negativas (artículos 301, 302, 304, 305 del Código Civil de la Federación de Rusia, en virtud del párrafo 3 del artículo 1020 de el Código Civil de la Federación de Rusia);

· exigir el pago de la remuneración, si así lo establece el contrato, así como el reembolso de los gastos necesarios incurridos durante la administración fiduciaria de la propiedad a expensas de los ingresos por el uso de esta propiedad (artículo 1023 del Código Civil de la Federación de Rusia) ;

· exigir al fundador de la dirección, después de la celebración del acuerdo, la transferencia efectiva de la propiedad a él.

Derechos del fundador de la dirección:

· tiene derecho a exigir del fiduciario la correcta ejecución del contrato;

· tiene derecho a exigir al administrador un informe sobre sus actividades en la gestión de la propiedad;

· tiene derecho a exigir la rescisión del contrato si al fiduciario le resulta imposible ejecutarlo.

Responsabilidades del fundador de la dirección - un tercero:

· pago de remuneración;

· reembolso de gastos por ingresos recibidos por el uso de la propiedad.

La responsabilidad principal del fiduciario es hacia terceros. (Artículo 1022 del Código Civil de la Federación de Rusia):

· para las obligaciones con terceros que surgen en relación con la implementación de la administración fiduciaria de la propiedad, las pérdidas se reembolsan con la propiedad bajo administración fiduciaria, si hay escasez de ella, con la propiedad personal del administrador, y solo si hay una escasez: de la propiedad del fundador de la administración no transferida al control del fideicomiso. Además, el fundador de la dirección tiene derecho a exigir, a modo de recurso, una indemnización por las pérdidas sufridas por las acciones del fiduciario. E. Sujánov definió esta compleja estructura de responsabilidad como responsabilidad subsidiaria en dos etapas;

· si, al realizar transacciones con terceros, el fiduciario o el abogado designado por él va más allá de los poderes otorgados al fiduciario, o actúa en violación de las restricciones establecidas, entonces el fiduciario con sus propios bienes es responsable de las obligaciones que surjan en este caso, salvo que terceros prueben que no conocían ni podían conocer las violaciones cometidas por el síndico o el apoderado por él designado.

El contrato de administración de fideicomisos de propiedad se rescinde (artículo 1024 del Código Civil de la Federación de Rusia) debido a :

· adecuado cumplimiento de la obligación;

· fallecimiento de un ciudadano beneficiario, o liquidación de una persona jurídica - beneficiario;

· muerte del síndico, reconocimiento de su incompetencia, parcialmente capacidad o desaparición;

· reconocimiento de un fideicomisario que es un empresario individual como insolvente (en quiebra);

· reconocimiento del fundador de la dirección, que es un empresario individual, como insolvente (en quiebra);

· la imposibilidad para el fideicomisario de realizar personalmente la gestión fiduciaria del inmueble, debiendo el fiduciario notificarlo al fundador de la gestión, por regla general, tres meses antes de la terminación del contrato.

Acuerdo de concesión comercial

El término “concesión comercial” es esencialmente sinónimo del término “franquicia”, que ha entrado en la práctica internacional, y que significa la cooperación voluntaria de dos o más socios empresariales con el fin de compartir medios de individualización (razón social, denominación comercial, marca o marca de servicio) perteneciente a uno de ellos. En este caso, la parte que ha concedido el derecho a utilizar medios de individualización proporciona simultáneamente al usuario información comercial protegida (know-how) y le proporciona asesoramiento continuo en la organización de un negocio. (El ejemplo más famoso es la apertura de la cadena de restaurantes McDonald's en todo el mundo).

Bajo un acuerdo de concesión comercial una parte (el titular de los derechos de autor) se compromete a proporcionar a la otra parte (el usuario), a cambio de una tarifa por un período o sin especificar un período, el derecho a utilizar en las actividades comerciales del usuario un conjunto de derechos exclusivos que pertenecen al titular de los derechos de autor, incluido el derecho al nombre de la empresa y (o) la designación comercial del titular de los derechos de autor, a la información comercial protegida, así como a otros objetos de derechos exclusivos previstos en el contrato: marca comercial, marca de servicio, etc. (Cláusula 1 del artículo 1027 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Contrato de concesión comercial - consensual, reembolsable, vinculante bilateralmente. Las partes del contrato son titular de derechos de autor(una persona que otorga el derecho a utilizar sus medios de individualización y know-how) y usuario(la persona a quien se le otorgan estos derechos). Pueden ser organizaciones comerciales y ciudadanos registrados como empresarios individuales (cláusula 3 del artículo 1027 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Sujeto Un acuerdo de concesión comercial es un conjunto de derechos exclusivos sobre el nombre de una empresa y (o) una designación comercial, una marca registrada e información comercial, incluida la experiencia en la organización de actividades comerciales relevantes. De la definición del contrato se desprende que el objeto del contrato puede incluir derechos exclusivos sobre otros objetos de propiedad intelectual (por ejemplo, un diseño industrial).

En el tema de un contrato de concesión comercial, se debe poner especial énfasis en las designaciones comerciales, por ejemplo, el nombre de una entidad legal, aunque no registrada, pero ampliamente conocida, que está protegida sin un registro especial (por ejemplo, Coca-Cola).

Se debe celebrar un acuerdo de concesión comercial. en forma escrita sencilla, cuyo incumplimiento conlleva su nulidad (cláusula 1 del artículo 1028 del Código Civil de la Federación de Rusia). Este acuerdo está sujeto al registro estatal por parte del organismo que registra a la entidad jurídica o al empresario individual que actúa en virtud del acuerdo como titular de los derechos de autor. La necesidad de dicho registro se debe a que al transferir el uso de derechos que individualizan la actividad, el titular del derecho también limita sus propios derechos, y tal limitación debe ser pública.

El registro estatal de las personas jurídicas lo llevan a cabo los órganos competentes de la administración local (en Moscú se ha creado una Cámara de Registro especial). En el futuro está previsto concentrar esta función en las autoridades judiciales.

Al celebrar un contrato de concesión comercial, se transfieren derechos exclusivos sobre determinados objetos de propiedad intelectual, cuya transferencia de derechos está sujeta a un registro especial en la Oficina de Patentes (derecho a una marca, invención, diseño industrial).

Por lo tanto, si el conjunto de derechos exclusivos incluye derechos sobre los objetos especificados, entonces, además del registro estatal, se requiere el registro en la Oficina de Patentes. El incumplimiento del requisito de dicho registro también conlleva la nulidad del contrato.

Una condición obligatoria de un contrato de concesión comercial es la remuneración pagada por el usuario al titular de los derechos de autor. El artículo 1030 del Código Civil de la Federación de Rusia contiene una lista aproximada de formas de dichos pagos, entre los que se mencionan pagos fijos únicos o periódicos, deducciones de los ingresos, márgenes sobre el precio mayorista de los bienes transferidos por el titular de los derechos de autor para su reventa. . Sin embargo, en la práctica, la remuneración del titular de los derechos de autor suele consistir en dos partes: una tarifa por unirse a la red corporativa del titular de los derechos de autor y pagos periódicos posteriores, determinados en cantidades fijas o como porcentaje de los ingresos.

Son posibles situaciones en las que el titular de los derechos de autor cambia el nombre de su empresa o la designación comercial por uno que sea más coherente con su imagen. Tal cambio afecta en cierta medida al usuario, por lo que la ley establece que el contrato de concesión comercial también se aplica a la nueva marca o designación comercial del titular de los derechos de autor. Si el usuario no quiere ejercer su derecho, podrá exigir la resolución del contrato y una indemnización por las pérdidas o una reducción proporcional de la remuneración debida al titular de los derechos de autor.

Los acuerdos de concesión comercial se caracterizan por la presencia de condiciones cuya implementación puede conducir a una restricción de la competencia en el mercado. En particular, estamos hablando de asignar al usuario un territorio determinado, en el que ni otros usuarios ni el propio titular de los derechos de autor pueden actuar, así como la prohibición de que el usuario entre en competencia, ya sea de forma independiente o obteniendo derechos similares del competidores del titular de los derechos de autor (dicha prohibición puede ser válida por un período determinado y después de la expiración del contrato).

Al darse cuenta de que estas disposiciones pueden contradecir la legislación antimonopolio, el Código Civil de la Federación de Rusia permite impugnar estas condiciones e invalidarlas a solicitud de la autoridad antimonopolio (Comité Estatal de Política Antimonopolio) u otra parte interesada, si estas condiciones, teniendo en cuenta teniendo en cuenta el estado del mercado relevante y la situación económica de las partes, contradicen la legislación antimonopolio (cláusula 1 del artículo 1033 del Código Civil de la Federación de Rusia). La decisión de impugnar los términos restrictivos del contrato debe tomarse tanto después de estudiar la situación general como de aclarar la posición que ocupan las partes del contrato en este mercado. Al mismo tiempo, en el art. 1033 del Código Civil de la Federación de Rusia menciona dos condiciones que limitan los derechos de las partes, que en cualquier caso deben reconocerse como nulas. Estas restricciones se aplican a:

a) el derecho del titular de los derechos de autor a determinar el precio de venta de los bienes por parte del usuario o el precio del trabajo (servicios) realizado (prestado) por el usuario, o a establecer un límite superior o inferior para estos precios;

b) la obligación del usuario de vender bienes, realizar trabajos o prestar servicios exclusivamente a una determinada categoría de compradores (clientes) o exclusivamente a compradores (clientes) ubicados (lugar de residencia) en el territorio especificado en el contrato.

Un acuerdo de concesión comercial puede celebrarse por un período específico o sin especificar un período. De esto se desprende que el plazo no es una condición esencial del contrato.

El Código Civil de la Federación de Rusia establece una serie de obligaciones del titular de los derechos de autor que deben incluirse en el contrato de concesión comercial. Entonces, de conformidad con el párrafo 1 del art. 1031 del Código Civil de la Federación de Rusia, el titular de los derechos de autor está obligado a:

transferir al usuario la documentación técnica y comercial y proporcionar otra información necesaria para que el usuario ejerza los derechos que le otorga el contrato de concesión comercial, así como instruir al usuario y sus empleados sobre cuestiones relacionadas con el ejercicio de estos derechos;

expedir al usuario las licencias previstas en el contrato, asegurando su ejecución en la forma prescrita.

Varias obligaciones del titular de los derechos de autor son opcionales y pueden incluirse en el contrato a discreción de las partes. Estas, en particular, incluyen las responsabilidades del titular de los derechos de autor:

garantizar el registro del contrato de concesión comercial (cláusula 2 del artículo 1028 del Código Civil de la Federación de Rusia);

proporcionar al usuario asistencia técnica y de asesoramiento constante, incluida asistencia en la formación y formación avanzada de los empleados (cláusula 2 del artículo 1031 del Código Civil de la Federación de Rusia);

controlar la calidad de los bienes (trabajo, servicios) producidos (realizados, proporcionados) por el usuario sobre la base de un acuerdo de concesión comercial (cláusula 2 del artículo 1031 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Un contrato de concesión comercial puede establecer el derecho del usuario a permitir que otras personas utilicen el conjunto de derechos exclusivos que se le otorgan a él o parte de este complejo en los términos de la subconcesión acordada por él con el titular de los derechos de autor o especificada en el contrato comercial. acuerdo de consesion. El acuerdo puede establecer la obligación del usuario de otorgar, dentro de un período determinado, a un cierto número de personas el derecho a utilizar los derechos especificados en los términos de una subconcesión (Cláusula 1 del artículo 1029 del Código Civil de la Federación de Rusia). .

Así, según el acuerdo subconcesiones el usuario actúa como titular secundario de los derechos de autor y su contraparte actúa como usuario secundario. Con la ayuda de una subconcesión, el titular original de los derechos de autor amplía su capacidad de influir en el mercado de sus bienes o servicios y, por tanto, está interesado en emitirlos. En este sentido, la ley permite la posibilidad de reemplazar al titular secundario de los derechos de autor (es decir, el usuario en virtud del contrato de concesión comercial principal) por el titular principal de los derechos de autor en caso de terminación anticipada de un contrato de concesión celebrado por un período, o terminación de dicho acuerdo se concluyó sin especificar un período (cláusula 3 del art. 1029 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Si un contrato de concesión comercial se concluyó por un período determinado, entonces es válido durante este período y, si se concluye sin especificar un período, hasta su terminación en la forma prescrita por la ley. Sin embargo, incluso antes de la expiración del contrato, éste puede rescindirse o modificarse.

El acuerdo se modifica por acuerdo de las partes. También puede modificarse ante los tribunales a petición de una de las partes en caso de violación significativa del contrato por parte de la otra parte. Finalmente, el contrato puede modificarse si hay un cambio significativo en las circunstancias de las que procedieron las partes al celebrar el contrato. Además, cualquier cambio en el contrato de concesión comercial está sujeto a registro estatal obligatorio de la misma manera que su celebración (artículo 1036 del Código Civil de la Federación de Rusia), y solo a partir del momento del registro los cambios se vuelven válidos para terceros.

En cuanto a la resolución del contrato, además de las causas generales de extinción de las obligaciones, también se extingue en los siguientes casos:

a) negativa unilateral de un contrato celebrado sin especificar un plazo. Cada una de las partes del acuerdo tiene derecho a rescindir el acuerdo en cualquier momento, notificando a la otra parte con seis meses de anticipación, a menos que el acuerdo prevea un período más largo (cláusula 1 del artículo 1037 del Código Civil de la Federación de Rusia). );

b) la negativa unilateral del usuario al contrato en caso de cambio de razón social o designación comercial del titular de los derechos de autor (artículo 1039 del Código Civil de la Federación de Rusia);

c) terminación de los derechos sobre la razón social y la designación comercial pertenecientes al titular de los derechos de autor sin reemplazarlos por nuevos derechos similares (cláusula 3 del artículo 1037 del Código Civil de la Federación de Rusia);

d) muerte del titular de los derechos de autor, si el heredero no se registra como empresario individual dentro de los seis meses siguientes a la fecha de apertura de la herencia (cláusula 2 del artículo 1038 del Código Civil de la Federación de Rusia);

e) declarar insolvente (en quiebra) al titular de los derechos de autor o al usuario en la forma prescrita (cláusula 4 del artículo 1037 del Código Civil de la Federación de Rusia).

La terminación de un contrato de concesión comercial está sujeta al registro estatal ante las mismas autoridades que registran la celebración de este acuerdo. Además, si se registra algún cambio en el contrato, la rescisión del contrato se registra sólo si se produjo antes de lo previsto (en los casos en que el contrato se celebró por un período determinado) o si el contrato se celebró por un período indefinido.

Durante la vigencia del contrato de concesión comercial, el titular de los derechos de autor podrá ceder uno o todos los derechos exclusivos que le pertenecen a un tercero. En sí misma, dicha transferencia de derechos no es una base para modificar o rescindir el contrato (Cláusula 1 del artículo 1038 del Código Civil de la Federación de Rusia). En este caso, el nuevo titular de los derechos de autor simplemente adquiere todos los derechos y obligaciones derivados del contrato de concesión comercial previamente celebrado.

En caso de terminación de uno de los derechos exclusivos incluidos en el conjunto de derechos exclusivos transferidos en virtud de un acuerdo de concesión comercial, el acuerdo continúa en vigor con excepción de aquellas disposiciones que se refieren al derecho terminado.

Como excepción a la regla general, la responsabilidad de las partes en virtud de un contrato de concesión comercial se produce independientemente de la culpa. En este caso, el titular de los derechos de autor es responsable no sólo ante el usuario por la ejecución inadecuada del contrato, sino también ante terceros por la calidad inadecuada de los bienes (obras, servicios). Esta responsabilidad puede ser subsidiaria (adicional) o solidaria.

En particular, el titular de los derechos de autor asume la responsabilidad judicial por los requisitos presentados al usuario con respecto a la no conformidad de la calidad de los bienes (obras, servicios) vendidos, realizados y proporcionados por el usuario en virtud de un contrato de concesión comercial (Parte 1 del artículo 1034 del Código Civil de la Federación de Rusia). Si los requisitos se presentan al usuario como fabricante de productos (bienes) del titular de los derechos de autor, este último es responsable solidariamente con el usuario. Al mismo tiempo, la responsabilidad del titular de los derechos de autor se limita a la condición de calidad y no se extiende a la violación por parte del usuario de otras condiciones de contratos celebrados con terceros (cantidad, condiciones, etc.).