Bruttó bérleti díj szorzója. YU

49. kérdés Ingatlanértékelés módszerei a bruttó bérleti díj szorzó alkalmazása alapján

Összehasonlító (piaci) megközelítés alkalmazása az ingatlanértékelésben

Összehasonlító (piaci) megközelítés által benyújtott:

értékesítési összehasonlítási módszer;

a bruttó bérleti díj szorzó módszerével.

Bruttó bérleti díj szorzója az eladási ár és a potenciális vagy tényleges bruttó jövedelem aránya.

Ezt a módszert három szakaszban hajtják végre:

1. Felmérik az értékelt ingatlanból származó piaci bérleti bevételt.

2. A bruttó jövedelem eladási árához való viszonyt a közelmúltbeli piaci tranzakciók alapján határozzák meg.

3. Az értékelt ingatlan valószínű értékét úgy számítják ki, hogy a vizsgált ingatlanból származó piaci bérleti díjból származó bevételt megszorozzák a bruttó bérleti díj szorzójával.

V az értékelt ingatlan valószínű eladási ára;

Dr - az értékelt ingatlan bérleti díjából származó bevétel;

GRM - bruttó bérleti díj szorzó;

Sanal - az analóg eladási ára;

PVDanal - az analóg potenciális bruttó bevétele.

Bruttó bérleti szorzó (GRM) az eladási árnak a potenciális bruttó bevételhez vagy a tényleges bevételhez viszonyított aránya.

A módszer használatához a következőket kell tennie:

Becsülje meg az ingatlan által termelt piaci bruttó bevételt;

Határozza meg az értékelt ingatlanból származó bruttó bevétel és az eladási ár arányát az analógok összehasonlítható eladásai alapján;

szorozzuk meg az értékelt tárgyból származó bruttó bevételt az analógok GRM átlagértékével.

Valószínű eladási ár képlettel számolva:

Tsob = PVD o * VRM a = PVD * (C a: PVD ia) – ez az összes érték átlaga

ahol Tsob az értékelt ingatlan valószínű eladási ára;

PVDo - az értékelt tárgyból származó bruttó bevétel;

VRMa – átlagos bruttó bérleti díj szorzó;

Tsa - az 1. összehasonlítható analóg eladási ára;

PVD1a m - az 1. összehasonlítható analóg potenciális bruttó bevétele;

m a kiválasztott analógok száma.

Tanáraink az átlagos GRM (bruttó bérleti szorzó) rövidítést használják. A számítás ugyanaz, de meg kell jegyezni, hogy a GRM-et nem korrigálják az értékelés tárgya és a hasonló analógok közötti különbségekkel, mivel a GRM számítása a tényleges lízingdíjakon és eladási árakon alapul, amelyek már figyelembe veszik ezeket a különbségeket.

50. kérdés Ingatlanértékeléshez használt tőkésítési mutatók kialakításának módszerei

A jövedelemszemlélet alkalmazása

Az ingatlanértékelés jövedelmi megközelítése két módszert tartalmaz:

Jövedelemtőkésítési módszer;

Diszkontált cash flow módszer.

A jövedelemtőkésítés módszerét a jövedelemtermelő ingatlanok értékelésénél alkalmazzák. Az ingatlantulajdonlásból származó bevétel jelentheti például az ingatlan bérbeadásából származó jelenlegi és jövőbeni bevételt, az ingatlan értékének esetleges jövőbeni értékesítéséből származó bevételt.

Ennek a módszernek az eredménye az épületek, építmények és a telek költségéből egyaránt áll.

A tőkésítési módszerrel végzett értékelési eljárás főbb szakaszait célszerű kiemelni:

1. A lehetséges bruttó jövedelem becslése. Ez a hasonló objektumok ingatlanpiacán meglévő jelenlegi díjak és tarifák elemzése alapján történik. Potenciális bruttó jövedelem (GPI) az a bevétel, amely 100%-os használat mellett, minden veszteség és kiadás figyelembevétele nélkül, az ingatlanból szerezhető. Az RPE a vizsgált ingatlan területétől és az elfogadott bérleti díjtól függ.

PVD = S * Ca, ahol

S - terület négyzetméterben. m., kiadó;

Ca - bérleti díj 1 négyzetméterenként. m.

A bérleti díj általában az ingatlan elhelyezkedésétől, fizikai állapotától, a kommunikáció elérhetőségétől, a bérleti időszaktól stb. függ.

2. Felmérik az ingatlan kihasználatlanságából eredő becsült veszteségeket és a kifizetések beszedése során keletkezett veszteségeket. A PVD-t a veszteségek összegével csökkentve megkapjuk a tényleges bruttó jövedelem (DVI) értékét, amelyet a képlet határoz meg

DVD = PVD - veszteségek.

3. Kiszámítják a vizsgált ingatlan üzemeltetésének becsült költségeit. A létesítmény normál működését és a bevételek újratermelését biztosító időszakos kiadásokat működési kiadásoknak nevezzük.

4. A tervezett nettó működési bevételt úgy határozzuk meg, hogy a DVD-t csökkentjük a működési költségek összegével. Így NOR = DVD - Működési költségek (kivéve az értékcsökkenést).

5 . A tőkésítési arány kiszámításra kerül. Ez utóbbi meghatározására számos módszer létezik:

5.1. Kumulatív építési módszer.

5.2. A tőkeköltség megtérítését figyelembe vevő tőkésítési arány meghatározásának módja.

5.3. Kapcsolt befektetési módszer vagy befektetési csoport technika.

5.4. Közvetlen nagybetűs módszer.

5.1. Kumulatív építési módszer

Az ingatlanértékelés tőkésítési rátája két elemből áll:

A befektetések megtérülési rátái (a tőke megtérülési rátái). Ez az a kompenzáció, amelyet a befektetőnek ki kell fizetni az ár-érték arányért, figyelembe véve az időt, a kockázatot és az adott befektetéshez kapcsolódó egyéb tényezőket.

A tőke megtérülésének (visszatérítésének) normái. A tőkemegtérülés az induló befektetés összegének visszafizetését jelenti. Ráadásul a tőkésítési mutatónak ez az eleme csak az elhasználódó, azaz értékvesztő eszközrészre vonatkozik.

A tőke megtérülési rátája a következőkön alapul:

1. kockázatmentes megtérülési ráta;

2. kockázati prémiumok;

3. prémiumok az ingatlanok alacsony likviditásához;

4. befektetéskezelési díjak.

Kockázatmentes megtérülési ráta. Alapanyagként használják, amelyhez hozzáadják a többi korábban felsorolt ​​komponenst. A kockázatmentes ráta meghatározásához Használhatja az átlagos európai mutatókat a kockázatmentes működéshez és az oroszokat is.

Átlagos európai mutatók alkalmazása esetén a kockázatmentes rátához hozzáadódik a befektetési kockázat prémiuma adott országra, az úgynevezett országkockázatra.

Az orosz mutatókat az államkötvények megtérülési rátája vagy – ami előnyösebb – a legmagasabb megbízhatósági kategóriájú bankok (hasonló időtartamú és összegű) devizabetéteinek kamata alapján veszik. Kockázatmentes árfolyam meghatározza az adott tárgyba történő befektetés minimális ellentételezését.

Kockázati prémium. Minden befektetés – a korábban felsoroltak kivételével – magasabb kockázati fokú, az értékelendő ingatlantípus jellemzőitől függően. Minél nagyobb a kockázat, annál magasabb kamatlábnak kell lennie az előbbi kompenzálására.

Alacsony likviditási prémium. A likviditás azt méri, hogy egy ingatlan milyen gyorsan váltható készpénzre. Az ingatlanok viszonylag alacsony likviditásúak. Ez a prémium különösen magas azokban az országokban, ahol a jelzáloghitelek gyengén fejlettek.

Befektetéskezelési díj. Minél kockázatosabb és összetettebb egy befektetés, annál kompetensebb menedzsmentet igényel. A befektetések kezelését nem szabad összetéveszteni az ingatlankezeléssel, melynek költségei a működési költségek között szerepelnek A tőkeköltség megtérítését figyelembe vevő tőkésítési arány meghatározásának módszere

Az ingatlanok kapitalizációs rátája tartalmazza a befektetés megtérülési rátáját és a tőke megtérülési rátáját.

Ha egy eszköz értékében változást (csökkenést vagy növekedést) jeleznek előre, akkor szükségessé válik a tőkésítési arány figyelembevétele a tőkésítési mutatóban.

A befektetett tőke megtérülésének három módja van:

1. A tőke egyenes vonalú megtérülése (Ring módszer).

2. Tőke megtérülése a helyettesítő alap és a befektetés megtérülési rátája alapján (Inwood módszer). Néha járadékmódszernek is nevezik.

3. Tőke megtérülése a kompenzációs alap és a kockázatmentes kamat alapján (Hoskold módszer).

Ring módszere. Ezt a módszert akkor célszerű használni, ha a bevételi forrás várhatóan szisztematikusan csökken, és a tőkeösszeget egyenlő részletekben fizetik vissza. Az éves tőkemegtérülési rátát úgy számítjuk ki, hogy az eszköz bekerülési értékének 100%-át elosztjuk a hátralévő hasznos élettartammal, vagyis az eszköz élettartamának reciprokja.

Példa.

Befektetési feltételek:

Összeg = 2000 USD;

Időtartam = 5 év;

A befektetés megtérülési rátája = 12%.

Az éves lineáris megtérülési ráta 20%, mivel az eszköz 100%-a 5 év alatt kerül leírásra (100% : 5 = 20%). Ebben az esetben a tőkésítési arány a következő lesz: 20% + 12% = 32%.

A kezdeti befektetés 20%-a évente megtérül, a befektetés 12%-os megtérülése mellett. Vegye figyelembe, hogy az abszolút értékben fizetett kamatok évről évre csökkennek, mivel a tőkeösszeg csökkenő egyenlegére halmozódnak fel. Az első évben a kamat 240 dollár lesz; a másodiknak - 192; a harmadiknak - 144; a negyediknek - 96; az ötödikért - 48 dollár (lásd az alábbi ábrát)

Inwood módszer. Ezt a módszert akkor alkalmazzuk, ha az előrejelzési időszakban állandó, egyenlő bevétel várható. Ennek a bevételi forrásnak az egyik része a befektetés megtérülését jelenti, a másik pedig a tőke megtérülését vagy megtérülését. Ezen túlmenően a bevételi forrás összege a befektetés megtérülését jelenti, míg a másik a tőke megtérülését vagy megtérülését jelenti.

Ezen túlmenően a tőkehozamot a befektetés (tőke) megtérülési rátájával újra befektetik. Ebben az esetben a befektetés megtérülési rátája a tőkésítési mutató összetevőjeként megegyezik a helyettesítő tőketényezővel a befektetéssel azonos kamat mellett (ez a tényező a kamatos kamat hat függvényét tartalmazó táblázatból származik). Maga a tőkésítési együttható egyenlő jövedelemáramlás mellett egyenlő lesz a befektetések megtérülési rátája és az azonos kamat kompenzációs alaptényezőjének összegével (a tőkésítési együttható a kamatos kamat hat függvényének táblázatából vehető ki az egység értékcsökkenéséhez való hozzájárulás oszlopban).

Hoskold módszere. Akkor használatos, ha a kezdeti befektetés megtérülési rátája olyan magas, hogy nem valószínű, hogy ugyanilyen ütemben újrabefektetésre kerül sor. Ezért a befektetett alapok várhatóan kockázatmentesen fognak bevételhez jutni.

Példa. A beruházási projekt évi 12%-os befektetés (tőke) megtérülést biztosít 5 évre. A befektetés megtérülése 6%-os arányban biztonságosan újra befektethető.

Megoldás. Ha a tőke megtérülési rátája 0,1773964, ami 5 év alatt 6%-os helyettesítési alaptényező, akkor a tőkésítési mutató (R) 0,12 + 0,1773964 = 0,2973964 lesz.

Abban az esetben, ha az előrejelzések szerint a befektetés értékét nem teljesen, hanem csak részben veszíti el, a tőkésítési mutatót némileg eltérően számítják ki.

Példa. Az előrejelzések szerint 5 év múlva a jelenlegi érték 50%-áért eladják az ingatlant. A befektetés megtérülési rátája 12%.

Megoldás. A Ring módszer szerint a tőke megtérülési rátája 20% (100%: 5 év) * 1/2 = 10%. R = 0,1 (a tőke megtérülési rátája) + 0,12 (a befektetés megtérülési rátája) = 0,22 = 22%.

Az Inwood-módszer szerint A tőke megtérülési rátáját úgy határozzák meg, hogy a megtérülési alaptényezőt megszorozzák az értékvesztés százalékával.

50%-os veszteség * 0,1574097 = 0,07887. R = 0,0787 (a tőke megtérülési rátája) + 0,12 (a befektetés megtérülési rátája) = 0,1987 = 19,87%.

5.2. Ingatlanbefektetés esetén a befektető a kezdetben befektetett tőke értékének jövőbeni növekedésére számít. Ez a számítás a befektető előrejelzésén alapul, amely a föld, épületek és építmények árának növekedésére vonatkozik bizonyos típusú ingatlanok iránti megnövekedett kereslet vagy az emelkedő infláció hatására. E tekintetben a tőkésítési arányban figyelembe kell venni a tőkebefektetések költségének növekedését.

Példa. A szükséges tőkemegtérülési ráta 12%. Az értéknövekedés a következő öt évben fog bekövetkezni, és eléri a 40%-ot.

1. A halasztott bevétel számítása 0,4 * 0,1574 (a kompenzációs alaptényező 5 évre 12%) = 0,063.

2. A halasztott bevételt levonják a szükséges tőkemegtérülési rátából, és így határozzák meg a tőkésítési arányt.

R = 0,12-0,063 = 0,057 = 5,7%.

Ha a befektetett pénzeszközök értéke növekszik, az eladásból származó bevétel nemcsak a teljes befektetett tőke megtérülését biztosítja, hanem a 12%-os tőkehozam eléréséhez szükséges bevétel egy részét is biztosítja. Ezért a kapitalizációs mutatót csökkenteni kell a várható tőkenyereség figyelembevétele érdekében.

5.3. Kapcsolt befektetési módszer vagy befektetési csoport technika. Mivel a legtöbb ingatlant hitel- és saját tőkéből vásárolják, a kapitalizációs mutatónak meg kell felelnie a befektetés mindkét részének megtérülési követelményeinek. Ennek az aránynak az értékét a kapcsolódó befektetési mód vagy befektetési csoport technika határozza meg. A kölcsönzött pénzeszközök tőkésítési mutatóját jelzálog-állandónak nevezik, és a következő képlettel számítják ki:

Ha a kölcsön feltételei ismertek, akkor a jelzáloghitel-állandót a kamatos kamat hat függvényének táblázatából határozzuk meg: ez lesz a kamatláb és a megtérülési alap együttható összege, vagy megegyezik a kamatláb értékcsökkenési hozzájárulási együtthatójával. Mértékegység.

A saját tőke kapitalizációs mutatóját a következő képlet alapján számítjuk ki:

A teljes tőkésítési mutatót súlyozott átlagként határozzák meg

, Ahol

M a kölcsönzött források részesedése a költségekből;

Rm - kölcsöntőke kapitalizációs mutatója;

Re a saját tőke kapitalizációs mutatója.

10. probléma

9. probléma

8. probléma

7. probléma

Feladat

5. probléma

4. probléma

3. probléma

2. probléma

1. probléma

1. Elválasztási módszer, beleértve 3 típusú viseletet tartalmaz:

Fizikai romlás

Funkcionális kopás

Külső kopás

Fizikai romlás - egy tárgy fogyasztói tulajdonságainak elvesztése kizsákmányolás vagy természeti tényezők miatt.

Funkcionális kopás az objektum értékcsökkenését tükrözi, amiatt, hogy nem felel meg a modern piaci építészeti, esztétikai, térrendezési, tervezési és egyéb jellemzőinek.

Külső kopás - ez egy tárgy értékének csökkenése a külső környezet változásai miatt: a társadalom társadalmi normái, a jogszabályi és pénzügyi feltételek stb.

A fizikai és funkcionális kopás eltávolítható és javíthatatlan.

Kivehető kopás - ez a fajta kopás, amelynek megszüntetésének költsége kisebb, mint a tárgy hozzáadott értéke

Helyrehozhatatlan kopás - amelynél a kopás megszüntetése nem lehetséges, vagy a felszámolási költség magasabb a hozzáadott értéknél, azt a kopás mértékénél figyelembe veszik.

1 Többszintes épület lift nélkül - funkcionális.

2) A ház teteje szivárog - fizikai

3) Lakóépület a repülőtéren - külső

4) Az irodában nincs légkondicionáló rendszer - működőképes.

5) Üzleti központ lift nélkül - funkcionális. stb.

Az ingatlanértékelés költségalapú megközelítése

Határozza meg a telek költségét költségmódszerrel!

A megfigyelések eredményeként kiderült, hogy rendkívül fontos a következő típusú rutinjavítások elvégzése egy bérelt épület lakásaiban: festés - 2500 dollár, szőnyegcsere 5 lakásban - 1750 dollár, vízhálózat javítása - 2200 dollár .

A rövid élettartamú elemek jellemzői:

Az épület reprodukálásának költsége 545 930 dollár. Fizikai élettartama 5 év. Az épület teljes élettartama 60 év. Az épületben található lakások száma 20 éves. A háztartási berendezések korszerűsítésének költsége 12 000 dollár. A meglévő háztartási berendezések ára 7370 dollár. Egy lakás bevételkiesése a rossz alaprajz miatt 10 dollár, az ipari vállalkozás közelsége miatt pedig 15 dollár.

Az ingatlanpiac ezen szektorának bruttó bérleti díjának szorzója 5.

A telek becsült értéke 50 000 dollár.

1. Fizikai romlás

A. Kivehető:

festés - 2500 dollár;

szőnyegek cseréje 5 lakásban - 1750 USD;

a vízvezeték-rendszer javítása – 2200 dollár.

ÖSSZESEN orvosolható testi károsodás – 6450 USD.

B. Elkerülhetetlen rövid távú összetevők:

B. Végzetes hosszú távú összetevők:

Az épület reprodukálásának költsége 545 930 dollár.

Mínusz: fizikailag javítható – 6450 dollár

A rövid távú reprodukálás költsége 166 650 dollár

A hosszú távú elemek reprodukálásának költsége:

545930 – 6450 – 166650 = 372830 $

A javíthatatlan hosszú távú alkatrészek kopási aránya:

372830 * 5/60 = 31068 $

2. Funkcionális kopás:

A. Javítható:

Készülékfrissítés (12 000 USD) – Meglévő készülékek költsége (7 370 USD) = 4 630 USD

B. Javíthatatlan:

Bérleti veszteségek a rossz alaprajz miatt:

3. Külső vagy gazdasági kopás:

Ipari vállalkozás közelsége miatti bérleti díj veszteségei:

Az újbóli reprodukálás költsége 545 930 dollár

Mínusz: fizikailag eltávolítható - 6450 dollár

helyrehozhatatlan rövid távú – 31 700 dollár

jóvátehetetlen hosszú távon – 31 068 dollár

funkcionálisan javítható – 4630 dollár

funkcionálisan helyrehozhatatlan – 12 000 dollár

külső kopás – 18 000 dollár

Az épületek összköltsége a kopást és elhasználódást figyelembe véve 442 082 dollár

A terület becsült költsége - 50 000 USD

Teljes ár - 492 082 dollár

Határozza meg a következő, rövid élettartamú elemek kopásának típusát és mértékét:

Halmozott értékcsökkenés = tényleges életkor / normál időszak * 100

Vel-on értékcsökkenés = St-t * % értékcsökkenés

Ebben az esetben ez helyrehozhatatlan fizikai kopás a rövid élettartamú elemekben, amelyek értéke 9983

Határozza meg a hosszú élettartamú elemek visszafordíthatatlan fizikai kopását, ha az objektum sokszorosítási költsége 174 900 USD. A fizikai kopás megszüntetésének költsége 2000 dollár. A rövid élettartamú elemek összköltsége 20 600 dollár.

Az objektum tényleges életkora 10 év, teljes fizikai élettartama 75 év.

174900 – 2000 – 20600 = 152300 $

Izf = 152300 × 10/75 = 20306,67 USD

A raktár tényleges életkora 12 év, és becsült hátralévő hasznos élettartama 48 év. A szőnyeg azonnali cseréjének költsége egy irodahelyiségben 1000 dollár. A rossz működés miatt a rakodóállványok fizikai kopása a normálnál 25%-kal magasabb, normál hasznos élettartamuk 30 év. A platform javításának költsége 2500 dollár. A tető, az elektromos rendszer és a gépészeti berendezések becsült hasznos élettartama 18 év. A vezetékek egy részét ki kell cserélni, ami 3000 dollárba kerül. Mekkora a visszafordíthatatlan testi romlás mértéke?

Helyrehozhatatlan kopás = hosszú távú elemek kopása + épület rövid távú elemei = 1250 + 2001 = 3251

1000 dörzsölje. - levehető fizikai viselet

Az értékelt épület azonnali helyreállítást igényel a szivárgó tetőfedési és festési munkák során. Határozza meg a kopás mértékét, ha a tető cseréjének költsége 2500 USD, a festés 1500 USD, a szükséges tetőfedési munkák költsége 500 USD és a festés 1500 USD. Milyen típusú kopás lép fel ilyenkor?

Ebben az esetben eltávolítható fizikai kopásról van szó, melynek mértéke megegyezik a javításra fordított összeggel. A javítások magukban foglalják a tetőfedési és festési munkák költségeit, valamint a tetőfestést.

Ismert hogy a modern szabványok megkövetelik az épületben klímaberendezés beépítését, amely a vizsgált létesítményben nem áll rendelkezésre. A légkondicionáló felszerelése egy meglévő épületbe 1500 dollárba kerül, egy új épületben pedig 1100 dollárba.

Határozza meg a kopás mértékét és típusát.

Ebben az esetben ez korrigálható funkcionális kopás, melynek értéke 400 dollár (1500 - 1100 dollár).

Az értékelt épületben beépített elektromos szerelvények nem felelnek meg a korszerű piaci előírásoknak. Határozza meg a kopás típusát és mértékét, ha a meglévő elektromos szerelvények cseréjének költsége 3500 USD, akkor a fizikai elhasználódása 2000 USD. Az elektromos szerelvények szétszerelésének költsége 1000 dollár, az új elektromos szerelvények beépítésének költsége 1500 dollár.

Jelen esetben ez korrigálható funkcionális kopás, melynek értéke $4000 ((3500-2000)+1000+1500).

Az értékelt irodaház 500 m2 raktárterülettel rendelkezik. A mai legjobb kihasználás szempontjából ezt a területet célszerű irodahelyiségként használni. Határozza meg az értékcsökkenés típusát és összegét, ha a raktár csereköltsége 8000 USD. Fizikai kopás – 500 dollár. A raktár felszámolásának költsége 800 dollár.

Jelen esetben ez korrigálható funkcionális kopás, melynek értéke 8300 dollár.

A vizsgált épületben nincs tűzoltó rendszer, ami 2000 dollár bevételkiesést eredményez. Határozza meg az értékcsökkenés típusát és összegét, ha ezen objektumok aktiválási formája 10%. Az új épület építése során a tűzoltó rendszer kiépítésének költsége 15 000 dollár.

2000 dollárral nő a bevétel. A tőkenyereség tőkésített növekedése 10%-os tőkésítési ráta mellett 20 000 USD lesz (PV=P/r=2000/0,1=20 000) Ennek eredményeként 5000 USD értékben korrigálható funkcionális elhasználódásunk van.

20000 – 15000 = 5000 $

Összehasonlító megközelítés:

BPM = Értékesítési ár / éves (havi, stb.) bevétel

Bruttó bérleti díj szorzó - fogalma és típusai. A "Bruttó bérleti díj szorzója" kategória besorolása és jellemzői 2017, 2018.

Az ingatlanértékelés Oroszországban már régóta létezik, és a nyugati tudósok által kidolgozott módszertant sikeresen tesztelték orosz gazdasági körülmények között. Az ingatlanértékelési rendszer egyik gyenge eleme ennek a folyamatnak az információs támogatása. Tehát, ha a lakóingatlanok (lakások) értékelésekor ezzel gyakorlatilag nem merül fel probléma, hiszen nagyszámú folyóirat és szakkiadvány jelenik meg, amelyek folyamatosan publikálják a lakóingatlan-piaci elemzések eredményeit, a jelenlegi helyzetet és trendeket. fejlődése, majd értékelése során A nem lakáscélú ingatlanok esetében a helyzet némileg eltérőnek mondható: nagyon korlátozott mennyiségű elemző információ áll a nyilvánosság rendelkezésére, viszonylag kevés az összehasonlítható objektum, különösen olyan helyeken, ahol a A piac fejletlen, ami megnehezíti a vonatkozó elemzések, számítások stb. Ez viszont befolyásolja az ingatlanértékelési rendszerben létező egyes megközelítések és módszerek alkalmazásának lehetőségét. Ezen módszerek egyike véleményünk szerint a bruttó bérleti díj módszere (bruttó bérleti díj szorzó módszer), amelynek eredményei az értékelési gyakorlatban viszonylag pontosak más ingatlanértékelési módszerekkel összehasonlítva. A bruttó bérleti díj szorzójának meghatározására vonatkozó elvek alkalmazása összhangban van az ingatlan tőkésítési arányának számítási elveivel.

Jelen kiadványunkban röviden elemeztük ezeket a definíciókat, egymáshoz való viszonyukat, valamint gyakorlati alkalmazásukat. Analitikai információkat tanulmányoztunk a novoszibirszki kereskedelmi ingatlanpiac szegmenseiről a retrospektív időszakban és a vizsgálat időpontjában.

Alapvető definíciók

Tőkésítési arány(tőkésítési mutató) - egy mutató, amely leírja az eszköz piaci értékének az év nettó bevételéhez viszonyított arányát. Az ingatlanértékelésnél ezt a mutatót a következőképpen számítják ki: évi nettó nyereség / ingatlanérték. A kapitalizációs ráta megmutatja a befektetőnek, hogy egy adott eszköz megvásárlásával mekkora bevételhez jut.

Bruttó bérleti szorzó (GRM)– ez az ingatlan eladási árának és bruttó bevételének arányát tükröző mutató. A bruttó bérleti szorzót olyan objektumoknál alkalmazzák, amelyeknél a potenciális (PVG) vagy a tényleges bruttó bevétel (AGI) megbízhatóan felmérhető.

A bruttó bérleti díj szorzó módszere azon a feltételezésen alapul, hogy közvetlen kapcsolat van az ingatlan piaci értéke és az ingatlan bérbeadásával elérhető potenciális bérleti díj között. Ezért egy ingatlan értékének becslésére használják, ha az ingatlan lízingelhető bérleti díja kiindulási adatként ismert. A szorzó lehetővé teszi az inverz probléma megoldását is: Határozza meg a szükséges bérleti díjat az ingatlan ismert értéke alapján. Értékelési technikát tekintve ez a módszer közel áll a közvetlen tőkésítés módszeréhez. Ennek azonban megvannak a maga sajátosságai. A bruttó bérleti díj szorzója nem egy adott ingatlan egyedi jellemzője. Nem veszi figyelembe a vizsgált ingatlan jellemzőit, nevezetesen a hátralévő élettartamot, az adott ingatlanra jellemző üzemeltetési költségek szintjét, a bérleti díjak növekedésével kapcsolatos piaci várakozásokat, a tranzakció pénzügyi feltételeit stb. szorzó a bérleti díjból származó bérleti díj és az ingatlan piaci értékének átlagos arányát jellemzi, egy adott tárgyosztályra, pontosabban egy adott piaci szegmensre jellemzően. Ezért a bruttó bérleti díj szorzója csak hozzávetőleges, a tömegértékelési módszerekhez közel álló módszerként használható egy ingatlan értékelésére. Ez az alapvető különbség e szorzó és a nagybetűs arány között, amely két hasonló objektum esetén jelentősen eltérhet, ha ezek az objektumok például a hátralévő élettartamukban különböznek egymástól. Érdemes megjegyezni, hogy a bruttó bérleti díj szorzójával ellentétben a tőkésítési aránynak egyértelmű gazdasági jelentése van. Jellemzi az adott ingatlanra jellemző végső jövedelmezőséget és a tőkevisszaszerzés módját. Ezért az alternatív befektetési lehetőségek jövedelmezőségének elemzése alapján számítható, figyelembe véve a vizsgált ingatlan értékének az előrejelzési időszakra várható növekedését vagy csökkenését.

Manapság különféle képletek léteznek a bruttó bérleti díj szorzójának és a tőkésítési ráták kiszámítására. Különböző képletek használatakor az ismert BPM-ek aránya eltérő lehet.

Gyakori képletek a BRM és a kapitalizációs ráták kiszámításához

Nézzük az első képletet, amelyet Rutgaiser V.M. tankönyvéből vettek át. "Ingatlan piaci értékének értékelése." A számításhoz létrejön az értékelt tárggyal összehasonlítható, nemrég eladott és bérelt ingatlanobjektumok listája. Mivel az orosz viszonyok között ezek az adatok nem állnak szabadon az értékelők rendelkezésére, így meglehetősen megbízhatóan használhatja az ajánlatokból származó adatokat. Az analóg objektumok összehasonlítása az értékelt tárggyal általában funkcionális rendeltetésük szerint történik, mivel az eladási árban és a bérleti díjban már más tényezőket (kikészítés, elhelyezkedés stb.) is figyelembe vesznek. Az összehasonlítható objektumok listájának összeállítása után a bruttó bérleti díj szorzóját (GRM) a következő képlet alapján számítjuk ki:

A.V. Dotsenko „A kapitalizációs diszkontráták kiszámítása ingatlanértékeléskor válság idején” című tudományos cikkében úgy véli, hogy a VRM értékének kiszámításakor az ingatlanpiac megfelelő szegmensében a bérleti díj és a költség átlagos piaci értéke használva lenni. A BRM meghatározásához a számított függőség a következőképpen alakul:

A szorzó közvetlen meghatározásának módszerével L.A. Leifer „A bruttó bérleti díj szorzójának meghatározása „történelmi adatok alapján” című cikkében a GRM-et a következő képlettel számítják ki:

A közvetlen meghatározási módszer abban az esetben alkalmazható, ha az értékelendő tárgyosztályhoz elegendő számú olyan tárgyat lehet kiválasztani, amelyekre vonatkozóan egyidejűleg vannak adatok az eladási és bérbeadási javaslatokról. Ilyen adatok általában a piac fejlett szegmensébe tartozó ingatlanok esetében találhatók, például a nagyvárosi iroda- vagy üzlethelyiségek esetében, ahol az értékesítési és bérleti piacok meglehetősen fejlettek ( A matematikai statisztikákból ismert, hogy egy ilyen becslés a legjobb a lineáris torzítatlan becslések osztályában).

Szintén Leifer L.A. saját módszertant javasolt a tőkésítési ráta kiszámításához, a GRM értéke alapján. A javasolt módszertan szerint a számítás egy variációs sorozat (rendezett minták) alapján történik. Az első minta eladási árakból, a második a bérleti díjakból alakul ki. Ezután a mintákat rangsorolják, és párokat képeznek a BPM kiszámításához. A párok kialakítása azon a feltételezésen alapul, hogy a hasonló fogyasztói tulajdonságokkal rendelkező tárgyak megközelítőleg ugyanazokat a helyeket foglalják el, mint a bérleti díjak sorrendjében. Ebből a feltételezésből kiindulva feltételezhetjük, hogy az így kapott eladási ár és bérleti díj értékpárok az alapvető fogyasztói jellemzőket tekintve azonos vagy legalábbis hasonló tárgyakra vonatkoznak.

De általában a kapitalizációs ráta kiszámításához egy alapképletet használnak (N. E. Simionova, R. Yu. Simionov tankönyve „Üzleti értékelés: elmélet és gyakorlat”), ez így néz ki:

Az (1) és (4) képletek transzformációjával levezetheti a BRM és SC függésének képletét, amely így fog kinézni::

,

Transzformációval az (5) képlet a következőképpen nézhet ki:

A VRM és az SK kapcsolatának táblázata a novoszibirszki kereskedelmi ingatlanpiacra vonatkozóan a 2016-os adatok szerint.

Analitikai információk alapján „Monitoring. Ajánlatok Novoszibirszk kereskedelmi ingatlanpiacára" RID Analytics, 2016 végén összeállított, Zhivaev M.V. „Az értékelési tevékenységekben használt jelentős paraméterek értékeinek szakértői értékelésének eredményei" című cikke alapján, 2016 2. negyedévére a „Működési költségek értéke százalékban a tényleges bruttó bevételből (AVG)” részben összefoglaló táblázat készült az SC és a VRM tartománya egymás és egyéb tényezők függvényében való kapcsolatáról. A számításokat az (1) és (6) képletekkel végeztük:

A Novoszibirszkben található kiskereskedelmi ingatlanok kapitalizációs arányának elemzése nyílt nyilvános információk szerint a 2009-től 2016-ig terjedő időszakokra vonatkozóan.

A témával kapcsolatos kutatások eredményeként tanulmányoztuk a rendelkezésre álló analitikai információkat, és visszamenőleg megadtuk a novoszibirszki kiskereskedelmi ingatlanszegmens kapitalizációs rátáinak tartományait.

Főigazgató, I. kategóriájú értékbecslő Jevgenyija Szergejevna Arszencsuk

A probléma megoldása a bruttó bérleti díj módszer alkalmazása, amely lehetővé teszi egy objektum költségének bármilyen célból történő meghatározását. A komplex kereskedelmi ingatlanok értékelésénél az MVR-t a javasolt módszerek közül a legjobbnak nevezik, amely lehetővé teszi a helyiségek valós értékének minimális hibával történő meghatározását.

A számításokhoz alkalmazható mutatók közötti kapcsolatot a bruttó bérleti szorzó (GRM) tükrözi. Az alkalmazott mutató fő jellemzője, hogy az értékelés az épület rendeltetése és funkciói alapján történik. Az építmény karbantartásához kapcsolódó elhelyezkedési, befejezési és üzemeltetési költségek elemzése nem szerepel ezekben a számításokban.

A módszer szakaszai

• Helyiségek kiválasztása a bruttó bérleti díj szorzójának meghatározásához.
• A GRM közvetlen számítása. Ebben a szakaszban minden egyes kiválasztott ingatlan költségét elosztják a bérbeadásból származó becsült bevétellel. Az ingatlanos fő feladata az év teljes bérleti díjának pontos meghatározása. Számítási képlet: GRM=PV/PGR, ahol PV az ingatlan költsége, PGR a lehetséges bérleti költség.
• A szorzószámítás során kapott adatokat összeadják és elosztják az elemzett ingatlanok számával. A számítás eredménye a bruttó bérleti díj módszerének mutatója lesz.
• Az ingatlan árának meghatározása. Ebben a szakaszban meg kell szoroznia a potenciális vagy tényleges bérleti bevételt az MRR kiszámításakor kapott együtthatóval. Ha a bérleti díj nem számítható ki, az értékbecslő a piaci átlagot alkalmazhatja.

A módszer gyakorlati alkalmazhatósága

• ennek az értékelési módszernek a teljes körű alkalmazása csak aktív ingatlanpiac esetén indokolt, ha visszaesik, nem lesz elegendő információ az elemzéshez;
• a számítások nem értékelik az objektumok kockázatait és az elköltött tőke megtérülését;
• nem kell módosítani a tereprendezést, a helyszínt és a létesítmény fenntartásának üzemeltetési költségeit.

Folypát. tech. tudományok,
Az ANF-ASSESSMENT LLC vezérigazgatója

Mint ismeretes, a bruttó bérleti díj szorzó (GRM) a piaci ár átlagos statisztikai aránya egy bizonyos típusú ingatlan potenciális vagy tényleges bruttó bevételéhez képest.

Az ingatlanobjektumok esetében jellemzően a VRM meghatározása:

• a jövedelemszemlélet keretein belül a piaci kivonási módszer alkalmazásakor a kapitalizációs ráta meghatározására;
• az összehasonlító megközelítés keretében ismert bérleti díj mellett a piaci érték, vagy ismert piaci értéken a piaci bérleti díj értékének kiszámítása.

Erre a célra a tárgyhoz hasonló ingatlanértékeléshez olyan piaci ajánlatokat szokás kiválasztani, amelyek egyszerre tartalmaznak eladási és bérleti ajánlatot. Feltételezhető, hogy az ilyen javaslatok piaci jellegűek. Ugyanakkor az ilyen adatok alapján számított BRM-érték rendszerint szisztematikus és jelentős véletlenszerű hibával rendelkezik.

A szisztematikus hiba jelenlétét a következők magyarázzák. Valójában az ingatlant egyszerre eladó és bérbeadó tulajdonos számára nem közömbös, hogy a potenciális vevő melyik lehetőséget választja. Az esetek túlnyomó többségében a tulajdonos szándékában áll eladni az ingatlant, bérleti díjat ajánl fel, hogy a kitettség ideje alatt az ingatlan ne tétlenül álljon, hanem bevételt termeljen. Felismerve, hogy eladáskor a bérlő jelenléte komoly megterhelést jelent, ami az eladási ár csökkenését vonja maga után, rövid távú bérleti szerződést köt, vagy a bérbeadó kérésére annak felmondásának feltételével. Nyilvánvaló, hogy ebben az esetben a bérleti díjnak alacsonyabbnak kell lennie a piacinál. Ezért annak ellenére, hogy a szóban forgó esetben az eladási ár a piaci értékhez igazodik, a BPM-et szisztematikusan túlbecsülik.

A megnövekedett véletlenszerű hibának a következő okai vannak. Mint ismeretes, a maximális véletlenszerű hiba egyenlő a konfidenciaintervallum felével, és (relatív értékekben):

Ahol:
P - relatív hiba (százalék / 100);
t - Hallgatói megoszlási index;
V - variációs együttható;
n - mintanagyság;
S - szórás;
X av - minta átlaga.

Mivel a piac egy szűk szegmensében az elbírálás tárgyához hasonló ingatlantárgyak egyidejű eladására és bérbeadására vonatkozó ajánlatok rendkívül ritkák, a minta mérete nem nagy (néhány ajánlat), ami a statisztikai hiba növekedésével jár. Például kielégítő 0,1-es variációs együtthatóval, 3-as mintamérettel és 0,05-ös szignifikanciaszinttel a maximális véletlenszerű hiba 44%.

A minta méretének növelésére tett kísérlet a piaci szegmens kiterjesztésével a minta heterogenitásának növekedéséhez vezet, ami elkerülhetetlenül a variációs együttható növekedésével jár. Ebben az esetben a minta átlagának hibája általában nem csökken.

Tekintsünk egy alternatív módszert a BPM meghatározására. A BRM kiszámításának szokásos egyenlete:

(2a)

Ahol:
C 1 - az 1. tárgy eladási ára;
A 1 - bérleti díj az 1. objektumra stb.

A zárójelben lévő kifejezést hozzuk közös nevezőre, és szorozzuk meg a számlálót és a nevezőt az átlagos bérleti díjjal (A avg). A következő kifejezést kapjuk:

A fenti (2b) kifejezésben az átlagos bérleti díjhoz kapcsolódó minden értékesítési értéket megszorozunk egy együtthatóval, amely azt az arányt jelenti, hogy a számlálóban a bérleti díjak szorzata, amelyben a futamidőnek megfelelő bérleti díjat az átlaggal helyettesítjük. bérleti díj, a nevezőben az összes bérleti díj szorzata. Ezeket az együtthatókat P 1, P 2 ... P n-ként jelölve és átlagolva (P avg) a következő hozzávetőleges számított függést kapjuk:

(3)

Ebben a formában a függőség (3) lehetővé teszi a VRM meghatározását az eladási árakra és a bérleti díjakra vonatkozó független adatok alapján, azaz az ugyanazon piaci szegmensen belüli különböző ingatlantárgyakra vonatkozó adatok alapján.

Nyilvánvaló, hogy a függőség (3) és az eredeti „pontos” függőség (2b) közelítését az átlagolt együttható értéke, valamint az eladási ár és a bérleti díj mintaértékeinek tartománya határozza meg.

Próbáljuk meg megbecsülni a (3) függőség hibájának nagyságát a (2b) függőséghez képest.

Tekintsünk két mintát, amelyek mindegyikében a C 1, C 2 ... C n és az A 1, A 2 ... A n értékek nem egyenlőek egymással, de arányaik azonos értékkel egyenlők.
(C 1 / A 1 = C 2 / A 2 =...). Nyilvánvalóan ebben az esetben teljesülnie kell a feltételnek: Рср = 1. Ha a legnagyobb és legkisebb értékek arányának értékét vesszük a mintatartomány jellemzőjének, akkor a vizsgált esetre a következőt kapjuk: C max. / C min = A max / A min.

A lehetséges átlagolási módszerek a következők lehetnek: számtani átlag, geometriai átlag, harmonikus átlag. Az elemzés kimutatta, hogy a számtani átlag és a geometriai átlag átlagértékként használva szisztematikus hibát ad az eredmény túlbecslésének irányába. Például, ha C max / C min = A max / A min = 2,0, n = 10 mintával: a számtani átlaghoz - P avg = 1,049, a geometriai átlaghoz - P avg = 1,024. A harmonikus átlaghoz mindig P av = 1,000, függetlenül a mintatartománytól és a mintában lévő A érték változásának törvényétől. Ez a hatás szigorúan matematikailag igazolható. Ezért a további kutatások során azt feltételeztük, hogy az átlagoláshoz a harmonikus átlagot használjuk, azaz mindig P av = 1.

Mivel a (2a) és (2b) kifejezések azonos eredményeket adnak, további hivatkozást adunk egyszerűen a (2) függőségre.

Tekintsünk két azonos térfogatú C 1, C 2 ... C n és A 1, A 2 ... A n mintát, amelyek változásának törvénye tetszőleges, de a C max / arány egyenlősége C min = A max / A min megmarad.

A tanulmány kimutatta, hogy ha a mintaelemeket növekvő (csökkenő) sorrendbe rendezi, és kiszámítja a BPM-értéket a kapott C és A értékpárok mindegyikére, akkor a (2) és (3) függőségek számítási eredményei egybeesnek. . A (2) és (3) függőségektől kapott eredmények legnagyobb eltérése akkor figyelhető meg, ha az értékek „fázison kívül” változnak (a C kis értékei megfelelnek A nagy értékeinek és fordítva), és a változás lépésenként történik a minta közepén. Ráadásul, mint kiderült, az eredmény nem a minta méretétől függ.

Két határesetre grafikon felépítésével megkapható a BPM értékek bizonytalansági tartománya, amely a (2) függőségből a (3) függőségbe való átmenet hibáját jellemzi. Ez a terület lefelé tolódik el a függőségből kapott eredményekhez képest (2).

A számítási eredményeket a C max / C min = A max / A min esetre a ábra mutatja. 1.

Rizs. 1. A (3) és (2) függőség szerinti VRM számítási eredmények arányának függősége a C max / C min értéktől, feltéve, hogy
C max / C min = A max / A min

A kapott területen a középső vonal meghúzásával meghatározhat egy olyan beállítást, amely lehetővé teszi, hogy ezt a középső vonalat kombinálja a függőségből kapott értékekkel (2). Ebben az esetben a (3) függőség használatakor a hiba szimmetrikus lesz a pontos eredményhez képest. Például, ha C max / C min = A max / A min = 2,0, a korrekciós tényező értéke K = 1,111, a hiba pedig 10%. Tekintettel arra, hogy a P av = 1 érték mindig jelen van, a (3) függést a következő számított formában lehet bemutatni:

Ahol:
K egy korrekciós együttható, amely az eladási árak és a bérleti díjak mintáinak paramétereitől függ.

Mivel a gyakorlatban nem mindig biztosítható a C max / C min = A max / A min egyenlőség teljesülése, ezért variációs számításokat végeztünk, amelyek lehetővé tették a korrekciós együtthatók értékének meghatározását a az eredeti minták paraméterei. A számítási eredményeket a táblázat tartalmazza. 1. Táblázatban. A 2. táblázat az eladási árak és a bérleti díjak változásának törvényének bizonytalansága által okozott szisztematikus hibák értékelésének eredményeit mutatja be a mintákban. Ugyanakkor jellemző, hogy általános esetben a C és A értékek mintanagysága nem esik egybe.

asztal 1
A korrekciós tényező értéke a minták jellemzőitől függően

asztal 2
Szisztematikus hiba, amelyet az eladási árak és bérleti díjak változási törvényeinek bizonytalansága okoz a mintákban, a minták jellemzőitől függően

A maximális véletlenszerű hiba nagyságát a BRM (3) függőséggel történő kiszámításakor a szokásos függés (1) határozza meg. Ebben az esetben a variációs együtthatót a következőképpen számítják ki:

;

Ahol:
V VRM - a VRM számított értékének variációs együtthatója;
V С - az eladási árak mintájának variációs együtthatója (C);
V 1/A a bérleti díjak inverz értékeinek mintájának (1/A) variációs együtthatója.

Mivel a szisztematikus és véletlenszerű hibák nagysága egymástól független, a teljes hibát a következőképpen határozzuk meg:

Ahol:
P összegek - a BRM számított értékének teljes hibája;
P syst - szisztematikus hiba;
P eset - véletlenszerű hiba.

Következtetések:

1. Indoklást adnak a VRM számítási módszerének elfogadhatóságára, amely az értékesítési árak és az érintett piaci szegmensben meghatározott bérleti díjak független átlagos piaci értékein alapul, amely lehetővé teszi a potenciális analóg objektumok összetételének jelentős bővítését.

2. Megmutatjuk, hogy a VRM számítási módszere lehetővé teszi, hogy a számítás során egy ellenőrzött szisztematikus hibára térjünk át, ellentétben az egyedi objektumokra vonatkozó eladási árakon és bérleti díjakon alapuló számításokkal.

3. A nagyobb minták kiindulási adatként való felhasználásának lehetséges lehetősége a számításokban lehetővé teszi a véletlenszerű hiba elfogadható értékre való csökkentését.

Irodalom

1. dictionary.finam.ru/dictionaryp
2. Esipov V. E., Makhovikova G. A., Terekhova V. V. Üzleti értékelés. 2. kiadás. Szentpétervár, PÉTER, 2006p
3. A statisztika elmélete. Tankönyv. Szerk. G. L. Gromyko. 2. kiadás. M., INFRA-M, 2005p
4. Ryvkin A. A. et al., Matematika kézikönyve. M., Felsőiskola, 1975p