Multiplikator bruto najamnine. YU

Pitanje 49. Metode vrednovanja nekretnina temeljene na korištenju multiplikatora bruto najamnine

Primjena usporednog (tržišnog) pristupa vrednovanju nekretnina

Komparativni (tržišni) pristup predstavio:

metoda usporedbe prodaje;

korištenjem metode multiplikatora bruto rente.

Multiplikator bruto najamnine je omjer prodajne cijene i potencijalnog ili stvarnog bruto prihoda.

Ova metoda se provodi u tri faze:

1. Procjenjuje se tržišni prihod od najma imovine koja se procjenjuje.

2. Odnos prema prodajnoj cijeni bruto prihoda utvrđuje se na temelju nedavnih tržišnih transakcija.

3. Vjerojatna vrijednost nekretnine koja se procjenjuje izračunava se množenjem tržišnog prihoda od najma imovine koja se procjenjuje s množiteljem bruto najamnine.

V je vjerojatna prodajna cijena nekretnine koja se procjenjuje;

Dr - prihod od najma nekretnine koja se procjenjuje;

GRM - multiplikator bruto rente;

Sanal - prodajna cijena analoga;

PVDanal - potencijalni bruto prihod analognog.

Multiplikator bruto najamnine (GRM) je omjer prodajne cijene i potencijalnog bruto prihoda ili stvarnog prihoda.

Za korištenje ove metode morate:

Procijenite tržišni bruto prihod koji ostvaruje imovina;

Odredite omjer bruto prihoda od imovine koja se procjenjuje i prodajne cijene na temelju usporedive prodaje analoga;

pomnožite bruto prihod od vrednovanog objekta s prosječnom vrijednošću GRM za analoge.

Vjerojatna prodajna cijena izračunava se formulom:

Tsob = PVD o * VRM a = PVD * (C a: PVD ia) – ovo je prosjek svih vrijednosti

gdje je Tsob vjerojatna prodajna cijena imovine koja se procjenjuje;

PVDo - bruto prihod od predmeta procjene;

VRMa - multiplikator prosječne bruto rente;

Tsa - prodajna cijena 1. usporedivog analoga;

PVD1a m - potencijalni bruto prihod 1. usporedivog analoga;

m je broj odabranih analoga.

Naši profesori koriste kraticu prosjek GRM (gross rental multiplier). Izračun je isti, ali se napominje da GRM nije usklađen za razlike između predmeta vrednovanja i usporedivih analoga, budući da se izračun GRM-a temelji na stvarnim plaćanjima zakupa i prodajnim cijenama, koje već uzimaju u obzir te razlike.

Pitanje 50. Metode za konstruiranje omjera kapitalizacije koji se koriste za vrednovanje nekretnina

Primjena dohodovnog pristupa

Dohodovni pristup vrednovanju nekretnina uključuje dvije metode:

Metoda kapitalizacije dohotka;

Metoda diskontiranog novčanog toka.

Metoda kapitalizacije dohotka koristi se pri vrednovanju nekretnina koje donose dohodak. Dohodak od posjedovanja nekretnine može, primjerice, predstavljati sadašnji i budući prihod od iznajmljivanja iste, prihod od mogućeg povećanja vrijednosti nekretnine prilikom njezine buduće prodaje.

Rezultat ove metode sastoji se od troška zgrada, struktura i troška zemljišta.

Preporučljivo je istaknuti glavne faze postupka vrednovanja metodom kapitalizacije:

1. Procjenjuje se potencijalni bruto prihod. To se radi na temelju analize trenutnih stopa i tarifa koje postoje na tržištu nekretnina za usporedive objekte. Potencijalni bruto dohodak (GPI) je dohodak koji se može ostvariti od nekretnine pri 100% iskorištenju bez uzimanja u obzir svih gubitaka i troškova. RPE ovisi o površini nekretnine koja se procjenjuje i prihvaćenoj stopi najma.

PVD = S * Ca, gdje je

S - površina u četvornim metrima. m., za iznajmljivanje;

Ca - cijena najma po 1 m². m.

Visina najma u pravilu ovisi o lokaciji nekretnine, njenom fizičkom stanju, dostupnosti komunikacija, razdoblju najma itd.

2. Procjenjuju se procijenjeni gubici od neiskorištenosti imovine i gubici tijekom naplate. Smanjenje PVD-a za iznos gubitaka daje vrijednost stvarnog bruto dohotka (DVI), koji se određuje formulom

DVD = PVD - gubici.

3. Izračunavaju se procijenjeni troškovi poslovanja nekretnine koja se procjenjuje. Periodični izdaci za osiguranje normalnog funkcioniranja objekta i reprodukcije prihoda nazivaju se poslovnim troškovima.

4. Predviđeni neto poslovni prihod utvrđuje se tako da se DVD umanji za iznos poslovnih rashoda. Dakle, NOR = DVD - Troškovi poslovanja (bez amortizacije).

5 . Izračunava se omjer kapitalizacije. Postoji nekoliko metoda za određivanje potonjeg:

5.1. Kumulativni način gradnje.

5.2. Metoda za određivanje omjera kapitalizacije uzimajući u obzir povrat kapitalnih troškova.

5.3. Metoda povezanog ulaganja ili tehnika investicijske grupe.

5.4. Metoda izravne kapitalizacije.

5.1. Kumulativni način gradnje

Stopa kapitalizacije u procjeni vrijednosti nekretnina sastoji se od dva elementa:

Stope povrata na investicije (stope povrata na kapital). Ovo je naknada koja se mora platiti investitoru za vrijednost za novac, uzimajući u obzir vrijeme, rizik i druge čimbenike povezane s određenim ulaganjem.

Normativi povrata (naknade) kapitala. Povrat kapitala odnosi se na otplatu iznosa početnog ulaganja. Štoviše, ovaj element kapitaliziranosti odnosi se samo na dio imovine koji se troši, odnosno gubi vrijednost.

Stopa povrata kapitala temelji se na:

1. stopa povrata bez rizika;

2. premije rizika;

3. premije za nisku likvidnost nekretnine;

4. nagrade za upravljanje ulaganjima.

Stopa povrata bez rizika. Koristi se kao baza kojoj se dodaju ostale prethodno navedene komponente. Za određivanje nerizične stope Možete koristiti i prosječne europske pokazatelje za bezrizične operacije i ruske.

U slučaju korištenja prosječnih europskih pokazatelja stopi bez rizika dodaje se premija za rizik ulaganja određenoj zemlji, tzv. rizik zemlje.

Ruski pokazatelji uzimaju se na temelju stope povrata na državne obveznice ili, što je poželjno, stope na devizne depozite (usporedivog trajanja i iznosa) banaka najviše kategorije pouzdanosti. Stopa bez rizika utvrđuje minimalnu naknadu za ulaganje u određeni objekt.

Premija rizika. Sva ulaganja, osim prethodno navedenih, imaju veći stupanj rizika, ovisno o karakteristikama vrste nekretnine koja se vrednuje. Što je veći rizik, to bi kamata trebala biti viša kako bi se nadoknadilo prvo.

Niska premija likvidnosti. Likvidnost mjeri koliko se brzo nekretnina može pretvoriti u gotovinu. Nekretnine su relativno slabo likvidne. Ta je premija posebno visoka u zemljama u kojima su hipoteke slabo razvijene.

Nagrada za investicijski menadžment.Što je investicija rizičnija i složenija, to zahtijeva kompetentnije upravljanje. Upravljanje ulaganjima ne treba brkati s upravljanjem nekretninama, čiji su troškovi uključeni u operativne troškove Metoda za određivanje omjera kapitalizacije uzimajući u obzir nadoknadu kapitalnih troškova

Stopa kapitalizacije za nekretnine uključuje stopu povrata ulaganja i stopu povrata kapitala.

Ako se predviđa promjena vrijednosti imovine (smanjenje ili povećanje), tada postaje potrebno uzeti u obzir omjer kapitalizacije u omjeru kapitalizacije.

Postoje tri načina povrata uloženog kapitala:

1. Pravocrtni povrat kapitala (Ring metoda).

2. Povrat kapitala na temelju zamjenskog fonda i stope povrata ulaganja (Inwood metoda). Ponekad se naziva metodom anuiteta.

3. Povrat kapitala temeljen na kompenzacijskom fondu i nerizičnoj kamatnoj stopi (Hoskoldova metoda).

Ringova metoda. Ova je metoda prikladna za korištenje kada se očekuje da će tok prihoda sustavno opadati i da će se iznos glavnice otplaćivati ​​u jednakim obrocima. Godišnja stopa povrata na kapital izračunava se dijeljenjem 100% troška imovine s preostalim vijekom trajanja, drugim riječima, to je recipročna vrijednost životnog vijeka imovine.

Primjer.

Uvjeti ulaganja:

Iznos = 2000 dolara;

Trajanje = 5 godina;

Stopa povrata investicije = 12%.

Godišnja pravocrtna stopa povrata bit će 20%, jer će se 100% imovine otpisati tijekom 5 godina (100% : 5 = 20%). U ovom slučaju, omjer kapitalizacije će biti: 20% + 12% = 32%.

Godišnje će se vratiti 20% početnog ulaganja uz 12% povrata ulaganja. Imajte na umu da će se kamate plaćene u apsolutnom iznosu smanjivati ​​iz godine u godinu, budući da se obračunavaju na opadajući iznos glavnice. Za prvu godinu kamata će iznositi 240 USD; za drugu - 192; za treći - 144; za četvrti - 96; za peti - 48 dolara (vidi sliku ispod)

Inwoodova metoda. Ova se metoda koristi kada se očekuje da će tijekom predviđenog razdoblja biti ostvaren stalan, jednak prihod. Jedan dio tog tijeka prihoda predstavljat će povrat ulaganja, a drugi će osigurati naknadu ili povrat kapitala. Štoviše, iznos tijeka prihoda predstavljat će povrat ulaganja, dok će drugi osigurati naknadu ili povrat kapitala.

Štoviše, iznos povrata kapitala reinvestirat će se po stopi povrata ulaganja (kapitala). U tom će slučaju stopa povrata na investiciju kao sastavnica omjera kapitalizacije biti jednaka faktoru zamjenskog fonda pri istoj kamatnoj stopi kao i za investiciju (ovaj faktor preuzet je iz tablice šest funkcija složenih kamata). Sam koeficijent kapitalizacije, uz tok jednakog dohotka, bit će jednak zbroju stope povrata na ulaganja i faktora kompenzacijskog fonda za istu kamatu (koeficijent kapitalizacije može se uzeti iz tablice šest funkcija složenih kamata u stupcu doprinos amortizaciji jedinice).

Hoskoldova metoda. Koristi se kada je stopa povrata generirana početnim ulaganjem toliko visoka da je malo vjerojatno da će se ponovno ulaganje dogoditi po istoj stopi. Stoga se od uloženih sredstava očekuje prihod po stopi bez rizika.

Primjer. Investicijski projekt predviđa povrat investicije (kapitala) od 12% godišnje tijekom 5 godina. Povrat ulaganja može se sigurno reinvestirati po stopi od 6%.

Riješenje. Ako je stopa povrata na kapital 0,1773964, što je faktor zamjenskog fonda od 6% tijekom 5 godina, tada će omjer kapitalizacije (R) biti 0,12 + 0,1773964 = 0,2973964.

U slučaju kada se predviđa da investicija neće izgubiti vrijednost u potpunosti, već samo djelomično, omjer kapitalizacije izračunat će se nešto drugačije.

Primjer. Predviđa se da će nekretnina biti prodana za 5 godina za 50% sadašnje vrijednosti. Stopa povrata investicije je 12%.

Riješenje. Prema Ring metodi, stopa povrata na kapital je 20% (100%: 5 godina) * 1/2 = 10%. R = 0,1 (stopa povrata na kapital) + 0,12 (stopa povrata na investiciju) = 0,22 = 22%.

Prema Inwoodovoj metodi Stopa povrata kapitala određuje se množenjem faktora fonda za oporavak s postotkom gubitka vrijednosti.

50% gubitka * 0,1574097 = 0,07887. R = 0,0787 (stopa povrata na kapital) + 0,12 (stopa povrata na investiciju) = 0,1987 = 19,87%.

5.2. Prilikom ulaganja u nekretninu, investitor očekuje budući rast vrijednosti inicijalno uloženog kapitala. Ovaj izračun temelji se na prognozi investitora o porastu cijena zemljišta, zgrada i objekata pod utjecajem povećane potražnje za određenim vrstama nekretnina ili zbog rastuće inflacije. S tim u vezi, potrebno je uzeti u obzir povećanje troška kapitalnih ulaganja u omjer kapitalizacije.

Primjer. Tražena stopa povrata na kapital je 12%. Povećanje vrijednosti dogodit će se u sljedećih pet godina i iznosit će 40%.

1. Odgođeni prihod izračunava se kao 0,4 * 0,1574 (faktor kompenzacijskog fonda za 5 godina na 12%) = 0,063.

2. Odgođeni prihod se oduzima od zahtijevane stope povrata na kapital i tako se određuje omjer kapitalizacije.

R = 0,12 - 0,063 = 0,057 = 5,7%.

Ako se vrijednost uloženih sredstava poveća, prihodi od prodaje ne samo da osiguravaju povrat cjelokupnog uloženog kapitala, već također osiguravaju dio prihoda koji je potreban za ostvarivanje 12% povrata kapitala. Stoga se omjer kapitalizacije mora smanjiti kako bi se uzeli u obzir očekivani kapitalni dobici.

5.3. Metoda povezanog ulaganja ili tehnika investicijske grupe. Budući da se većina nekretnina kupuje pomoću dužničkog i vlasničkog kapitala, omjer kapitalizacije mora zadovoljiti zahtjeve povrata na oba dijela ulaganja. Vrijednost ovog omjera određena je povezanom metodom ulaganja ili tehnikom investicijske grupe. Omjer kapitalizacije za posuđena sredstva naziva se hipotekarna konstanta i izračunava se pomoću sljedeće formule:

Ako su uvjeti zajma poznati, tada se hipotekarna konstanta određuje iz tablice šest funkcija složenih kamata: bit će to zbroj kamatne stope i koeficijenta fonda oporavka ili će biti jednaka koeficijentu doprinosa amortizacije jedinica.

Omjer kapitalizacije za kapital izračunava se pomoću formule:

Ukupni omjer kapitalizacije utvrđuje se kao ponderirani prosjek

, Gdje

M je udio posuđenih sredstava u trošku;

Rm - koeficijent kapitalizacije za posuđeni kapital;

Re je omjer kapitalizacije za kapital.

Problem 10

Problem 9

Problem 8

Problem 7

Zadatak

Problem 5

Problem 4

Problem 3

Problem 2

Problem 1

1. Metoda odvajanja uklj. uključuje 3 vrste trošenja:

Tjelesno pogoršanje

Funkcionalno trošenje

Vanjsko trošenje

Tjelesno pogoršanje - gubitak potrošačkih svojstava objekta zbog eksploatacije ili prirodnih čimbenika.

Funkcionalno trošenje odražava smanjenje vrijednosti objekta zbog njegove neusklađenosti sa suvremenim zahtjevima tržišta za arhitektonskim, estetskim, prostorno-planerskim, dizajnerskim rješenjima i drugim karakteristikama.

Vanjsko trošenje - ovo je smanjenje vrijednosti objekta zbog promjena u vanjskom okruženju: društveni standardi društva, zakonodavni i financijski uvjeti itd.

Fizičko i funkcionalno trošenje dijelimo na uklonjivo i nepopravljivo.

Odjevna odjeća - ovu vrstu habanja, čiji je trošak otklanjanja manji od dodane vrijednosti objekta

Nenadoknadivo trošenje - kod kojeg je ili otklanjanje istrošenosti nemoguće ili je trošak otklanjanja veći od dodane vrijednosti, uzima se u obzir u iznosu istrošenosti.

1Višekatnica bez lifta - funkcionalna.

2) Krov kuće prokišnjava – tjelesno

3) Stambeni objekt na aerodromu - vanjski

4) U uredu nema klima uređaja - ispravan.

5) Poslovni centar bez lifta - funkcionalan. i tako dalje.

Troškovni pristup vrednovanju nekretnina

Odredite trošak zemljišne parcele metodom troška.

Kao rezultat promatranja, otkriveno je da je izuzetno važno izvršiti sljedeće vrste rutinskih popravaka u stanovima zgrade za iznajmljivanje: bojanje - 2500 USD, zamjena tepiha u 5 stanova - 1750 USD, popravak vodovodne mreže - 2200 USD .

Karakteristike elemenata s kratkim vijekom trajanja:

Trošak reprodukcije zgrade je 545.930 dolara. Fizički vijek trajanja je 5 godina. Puni vijek trajanja zgrade je 60 godina. Broj stanova u zgradi je star 20 godina. Trošak modernizacije kućanske opreme je 12.000 dolara. Trošak postojeće kućanske opreme je 7370 USD. Gubitak prihoda od jednog stana zbog lošeg tlocrta iznosi 10 dolara, a zbog blizine industrijskog poduzeća 15 dolara.

Bruto multiplikator najamnine za ovaj sektor tržišta nekretnina jednak je 5.

Procijenjena vrijednost zemljišta je 50.000 dolara.

1. Tjelesno propadanje

A. Uklonjivo:

slika - 2500 dolara;

zamjena tepiha u 5 stanova - 1750$;

popravak vodovodnog sustava – 2200 dolara.

UKUPNO tjelesno oštećenje koje se može popraviti - 6450 dolara.

B. Neizbježne kratkoročne komponente:

B. Fatalne dugotrajne komponente:

Trošak reprodukcije zgrade je 545.930 dolara.

Minus: fizički popravljiv – 6450 dolara

Trošak reprodukcije kratkoročnih je 166.650 dolara

Trošak reprodukcije dugotrajnih elemenata:

545930 – 6450 – 166650 = 372830 $

Stopa trošenja nepopravljivih dugotrajnih komponenti:

372830 * 5/60 = 31068 $

2. Funkcionalno trošenje:

A. Ispravljivo:

Nadogradnja uređaja (12.000 USD) – Trošak postojećih uređaja (7.370 USD) = 4.630 USD

B. Nepopravljivo:

Gubici najamnine zbog lošeg tlocrta:

3. Vanjsko ili ekonomsko trošenje:

Gubici u najmu zbog blizine industrijskog poduzeća:

Trošak ponovne reprodukcije je 545.930 dolara

Minus: fizički uklonjiv - 6450 USD

nepopravljivo kratkoročno – 31.700 dolara

nepopravljivo dugoročno – 31.068 dolara

funkcionalno ispravljiv – 4630 USD

funkcionalno nepopravljiv – 12.000 dolara

vanjska odjeća - 18.000 dolara

Ukupni trošak zgrada uzimajući u obzir istrošenost iznosi 442.082 USD

Procijenjena cijena područja – 50.000 USD

Ukupna cijena – 492 082 dolara

Odredite vrstu i količinu istrošenosti za sljedeće elemente s kratkim vijekom trajanja:

Akumulirana amortizacija = stvarna starost / normalno razdoblje * 100

Vel-on amortizacije = St-t * % amortizacije

U ovom slučaju radi se o nepopravljivom fizičkom trošenju u kratkotrajnim elementima čija je vrijednost 9983

Odredite nepovratno fizičko trošenje elemenata s dugim vijekom trajanja, ako je cijena reprodukcije predmeta 174.900 USD. Trošak uklanjanja fizičkog trošenja iznosi 2000 USD. Ukupna cijena elemenata s kratkim vijekom trajanja je 20.600 USD.

Stvarna starost objekta je 10 godina, a ukupni fizički vijek 75 godina.

174900 – 2000 – 20600 = 152300 $

Izf = 152300 × 10 / 75 = 20306,67 USD

Skladište ima stvarnu starost od 12 godina i procijenjeni preostali vijek trajanja od 48 godina. Cijena trenutne zamjene tepiha u uredskom prostoru je 1000 dolara. Zbog lošeg rada, utovarne platforme imaju fizičko trošenje 25% veće od uobičajenog, a njihov standardni vijek trajanja je 30 godina. Cijena popravka platforme je 2500 dolara. Procijenjeni vijek trajanja krova, elektro sustava i strojarske opreme je 18 godina. Potrebno je zamijeniti neke od žica, što će koštati 3000 dolara. Koji je opseg nepovratnog fizičkog propadanja?

Nenadoknadivo trošenje = trošenje dugotrajnih elemenata + kratkotrajni elementi zgrade = 1250 + 2001 = 3251

1000 rub. - fizička odjeća koja se može ukloniti

Zgrada koja se procjenjuje zahtijeva hitnu obnovu područja na kojima je krovište curilo i ličenje. Odredite iznos istrošenosti ako je trošak zamjene krova 2500 USD, bojanje 1500 USD, trošak potrebnih krovopokrivačkih radova 500 USD i bojanje 1500 USD. Do koje vrste trošenja dolazi u ovom slučaju?

U ovom slučaju, radi se o uklonjivom fizičkom trošenju, čiji je iznos jednak iznosu utrošenom na popravke. Popravci uključuju troškove krovopokrivačkih i ličilačkih radova, kao i bojanje krova.

Znan da suvremeni standardi zahtijevaju ugradnju klima uređaja u objekt, koji u ocjenjivanom objektu nije dostupan. Ugradnja klima uređaja u postojeću zgradu koštat će 1500 dolara, a 1100 dolara u novu zgradu.

Odredite količinu i vrstu istrošenosti.

U ovom slučaju radi se o ispravljivom funkcionalnom trošenju, čija je vrijednost 400 USD (1500 - 1100 USD).

Električna oprema ugrađena u procijenjenu zgradu ne zadovoljava suvremene tržišne standarde. Odredite vrstu i količinu istrošenosti, ako je cijena zamjene postojećih električnih priključaka 3500 USD, njihova fizička istrošenost iznosi 2000 USD. Trošak demontaže električnih priključaka je 1000 USD, a trošak ugradnje novih električnih priključaka 1500 USD.

U ovom slučaju radi se o ispravljivom funkcionalnom trošenju, čija je vrijednost 4000 USD ((3500-2000)+1000+1500).

Procijenjena poslovna zgrada ima skladišni prostor od 500 m2. Sa stajališta najbolje upotrebe danas, preporučljivo je ovaj prostor koristiti kao uredski prostor. Odredite vrstu i iznos amortizacije ako je trošak zamjene skladišta 8000 USD. Fizičko trošenje – 500 USD. Trošak likvidacije skladišta je 800 USD.

U ovom slučaju radi se o ispravljivom funkcionalnom trošenju, čija je vrijednost 8300 USD.

Zgrada koja se procjenjuje nema sustav za suzbijanje požara, što je rezultiralo gubitkom prihoda od 2000 USD. Odredite vrstu i iznos amortizacije ako je oblik kapitalizacije za ove objekte 10%. Trošak ugradnje sustava za gašenje požara tijekom izgradnje nove zgrade iznosi 15.000 dolara.

Postoji povećanje prihoda za 2000 dolara. Kapitalizirano povećanje kapitalnih dobitaka po stopi kapitalizacije od 10% iznosit će 20 000 USD (PV=P/r=2000/0,1=20 000) Kao rezultat, imamo ispravljivo funkcionalno trošenje u iznosu od 5 000 USD.

20000 – 15000 = 5000 $

Komparativni pristup:

BPM = Prodajna cijena / godišnji (mjesečni itd.) prihod

Multiplikator bruto rente - pojam i vrste. Klasifikacija i značajke kategorije "Multiplikator bruto rente" 2017., 2018.

Procjena vrijednosti nekretnina u Rusiji postoji već dosta dugo i njena metodologija, koju su razvili zapadni znanstvenici, uspješno je testirana u ruskim gospodarskim uvjetima. Jedan od slabih elemenata u sustavu vrednovanja nekretnina je informacijska potpora ovom procesu. Dakle, ako pri procjeni stambenih nekretnina (stanova) s tim praktički nema nikakvih problema, budući da izlazi veliki broj periodičnih i specijaliziranih publikacija koje stalno objavljuju rezultate analiza tržišta stambenih nekretnina, trenutno stanje i trendovi u Za nestambene nekretnine se može reći da je situacija nešto drugačija: vrlo je ograničena količina analitičkih informacija u javnoj domeni, relativno mali broj usporedivih objekata, posebice na lokacijama gdje tržište je nerazvijeno, što otežava provođenje relevantnih analiza, proračuna i sl. To pak utječe na mogućnost korištenja određenih pristupa i metoda koji postoje u sustavu vrednovanja nekretnina. Jedna od tih metoda, po našem mišljenju, je metoda bruto rente (gross rent multiplier method), čiji su rezultati u procjeniteljskoj praksi relativno točni u usporedbi s drugim metodama procjene nekretnina. Primjena načela za određivanje multiplikatora bruto najamnine u korelaciji je s načelima za izračun stope kapitalizacije nekretnine.

U ovoj publikaciji napravili smo kratku analizu ovih definicija, njihov međusobni odnos, kao i njihovu primjenu u praksi. Proučavali smo analitičke podatke o segmentima tržišta komercijalnih nekretnina u Novosibirsku u retrospektivnom razdoblju i od datuma istraživanja.

Osnovne definicije

Stopa kapitalizacije(omjer kapitalizacije) - pokazatelj koji opisuje omjer tržišne vrijednosti imovine i neto prihoda za godinu. U procjeni imovine ovaj se pokazatelj izračunava na sljedeći način: neto dobit godišnje / vrijednost nekretnine. Stopa kapitalizacije pokazuje ulagaču postotak prihoda koji će ostvariti kupnjom određene imovine.

Multiplikator bruto najamnine (GRM)– ovo je pokazatelj koji odražava omjer prodajne cijene i bruto prihoda nekretnine. Bruto multiplikator najamnine koristi se za objekte za koje se može pouzdano procijeniti potencijalni (PVG) ili stvarni bruto prihod (AGI).

Metoda bruto multiplikatora najma temelji se na pretpostavci da postoji izravan odnos između tržišne vrijednosti nekretnine i potencijalnog prihoda od najma koji se može ostvariti iznajmljivanjem te nekretnine. Stoga se koristi za procjenu vrijednosti nekretnine ako je stopa najma po kojoj se nekretnina može iznajmiti poznata kao početni podatak. Množitelj također omogućuje rješavanje obrnutog problema: Odredite potrebnu stopu najma na temelju poznate vrijednosti nekretnine. U smislu tehnike vrednovanja ova metoda je bliska metodi izravne kapitalizacije. Međutim, ima svoje karakteristike. Bruto multiplikator najamnine nije pojedinačna karakteristika određene nekretnine. Ne uzima u obzir karakteristike nekretnine koja se procjenjuje, naime preostali vijek trajanja, razinu operativnih troškova specifičnih za tu nekretninu, tržišna očekivanja u vezi s rastom cijena najma, financijske uvjete transakcije itd. Ovo multiplikator karakterizira prosječni omjer između prihoda od najma i tržišne vrijednosti nekretnine, karakterističan za određenu klasu objekata ili, točnije, za određeni tržišni segment. Stoga se multiplikator bruto najamnine može koristiti samo kao gruba metoda za vrednovanje nekretnine, bliska po značenju metodama masovnog vrednovanja. To je temeljna razlika između ovog multiplikatora i omjera kapitalizacije, koji se može značajno razlikovati za dva slična objekta ako se ti objekti razlikuju, primjerice, u preostalom vijeku trajanja. Važno je napomenuti da, za razliku od multiplikatora bruto najamnine, omjer kapitalizacije ima jasno ekonomsko značenje. Karakterizira konačnu profitabilnost i metodu povrata kapitala karakterističnu za pojedinu nekretninu. Stoga se može izračunati na temelju analize isplativosti alternativnih opcija ulaganja, uzimajući u obzir očekivani rast ili pad vrijednosti nekretnine koja se procjenjuje za predviđeno razdoblje.

Danas postoje različite formule za izračun bruto multiplikatora najamnine i stopa kapitalizacije. Kada koristite različite formule, raspon stopa za poznati BPM može se razlikovati.

Uobičajene formule za izračun BRM-a i stopa kapitalizacije

Razmotrimo prvu formulu, preuzetu iz udžbenika Rutgaisera V.M. „Procjena tržišne vrijednosti nekretnine“. Za izračun se generira popis nekretnina usporedivih s procijenjenim objektom, nedavno prodanih i iznajmljenih. Budući da u ruskim uvjetima takvi podaci nisu slobodno dostupni procjeniteljima, tada, sasvim pouzdano, možete koristiti podatke iz prijedloga. Usporedba analognih objekata s objektom koji se vrednuje provodi se, u pravilu, prema njihovoj funkcionalnoj namjeni, budući da su drugi čimbenici (završna obrada, lokacija itd.) već uzeti u obzir u prodajnoj cijeni i najamnini. Nakon sastavljanja popisa usporedivih objekata, multiplikator bruto najamnine (GRM) izračunava se pomoću formule:

A.V. Dotsenko, u svom znanstvenom članku „Izračun kapitalizacijskih diskontnih stopa pri vrednovanju nekretnina u kriznim vremenima”, smatra da se pri izračunu vrijednosti VRM-a mogu izračunati prosječne tržišne vrijednosti najamnine i troška za odgovarajući segment tržišta nekretnina. koristiti se. Izračunata ovisnost za određivanje BRM ima oblik:

Izravnom metodom određivanja množitelja L.A. Leifer u članku “Određivanje multiplikatora bruto rente na temelju “povijesnih” podataka,” GRM se izračunava pomoću formule:

Izravna metoda utvrđivanja može se koristiti u slučaju kada je za klasu predmeta od interesa za vrednovanje moguće odabrati dovoljan broj objekata za koje istodobno postoje podaci o prijedlozima za njihovu prodaju i najam. Takvi se podaci obično mogu pronaći za nekretnine koje pripadaju razvijenom segmentu tržišta, na primjer, uredske ili maloprodajne prostore u velikim gradovima, gdje su tržišta prodaje i najma prilično razvijena ( Iz matematičke statistike je poznato da je takva procjena najbolja u klasi linearnih nepristranih procjena).

Također Leifer L.A. predložio vlastitu metodologiju za izračun stope kapitalizacije, na temelju vrijednosti GRM-a. Prema predloženoj metodologiji, izračun se radi na temelju varijacijske serije (naručenih uzoraka). Prvi uzorak formiran je od prodajnih cijena, drugi od cijena najma. Zatim se uzorci rangiraju i formiraju parovi za izračunavanje BPM-a. Formiranje parova temelji se na pretpostavci da objekti sa sličnim potrošačkim svojstvima zauzimaju približno ista mjesta, kao u redoslijedu cijena najma. Na temelju ove pretpostavke možemo pretpostaviti da se dobiveni parovi vrijednosti prodajne cijene i cijene najma odnose na iste ili barem slične objekte u smislu osnovnih potrošačkih karakteristika.

Ali u pravilu se za izračun stope kapitalizacije koristi osnovna formula (udžbenik N.E. Simionova, R.Yu. Simionov „Vrednovanje poduzeća: teorija i praksa”), izgleda ovako:

Koristeći transformaciju formula (1) i (4), možete izvesti formulu za ovisnost BRM i SC, koja će izgledati ovako::

,

Također, transformacijom formula (5) može izgledati ovako:

Tablica odnosa između VRM i SK za tržište komercijalnih nekretnina u Novosibirsku prema podacima za 2016.

Na temelju Analitičke informacije “Monitoring. Ponude na tržištu komercijalnih nekretnina u Novosibirsku" RID Analytics, sastavljena krajem 2016. i korištenjem članka Zhivaeva M.V. "Rezultati stručnih procjena vrijednosti značajnih parametara korištenih u aktivnostima procjene" za 2. kvartal 2016. u dijelu "Vrijednost poslovnih rashoda u postocima od ostvarenog bruto prihoda (DVG)" sastavljena je zbirna tablica odnosa između raspona SC i VRM ovisno o međusobnom i drugim čimbenicima. Izračuni su provedeni pomoću formula (1) i (6):

Analiza stope kapitalizacije maloprodajnih nekretnina u Novosibirsku prema otvorenim javnim informacijama za različita razdoblja od 2009. do 2016.

Kao rezultat provođenja istraživanja na ovu temu, proučili smo dostupne analitičke informacije i pružili raspone stopa kapitalizacije za segment maloprodajnih nekretnina u Novosibirsku u retrospektivnom razdoblju.

Generalni direktor, procjenitelj I kategorije Evgeniya Sergeevna Arsenchuk

Rješenje problema je korištenje metode bruto najamnine, koja vam omogućuje određivanje cijene objekta za bilo koju namjenu. U procjeni složenih komercijalnih nekretnina, MVR se naziva najboljom od predloženih metoda; omogućuje vam određivanje stvarne vrijednosti prostora s minimalnom pogreškom.

Odnos između pokazatelja primjenjivih za izračune odražava se u multiplikatoru bruto najamnine (GRM). Glavna značajka korištenog pokazatelja je da se procjena temelji na namjeni i funkcijama građevine. Analiza lokacije, završnih i operativnih troškova povezanih s održavanjem strukture isključena je iz ovih izračuna.

Faze metode

• Odabir prostora za određivanje multiplikatora bruto najamnine.
• Izravni izračun GRM-a. U ovoj se fazi trošak svake odabrane nekretnine dijeli s procijenjenim prihodom od iznajmljivanja. Glavni zadatak trgovca nekretninama je točno odrediti ukupni iznos najamnine za godinu. Formula za izračun: GRM=PV/PGR, gdje je PV trošak nekretnine, PGR potencijalni trošak najma.
• Podaci dobiveni pri izračunu množitelja zbrajaju se i dijele s brojem analiziranih nekretnina. Rezultat izračuna bit će pokazatelj metode bruto zakupnine.
• Određivanje cijene nekretnine. U ovoj fazi morat ćete potencijalni ili stvarni prihod od najma pomnožiti s koeficijentom dobivenim pri izračunu GOP-a. Ako se najamnina ne može izračunati, procjenitelj može primijeniti tržišni prosjek.

Praktična primjenjivost metode

• korištenje ove metode procjene u potpunosti je opravdano samo ako je tržište nekretnina aktivno, ako opada, neće biti dovoljno informacija za analizu;
• izračuni ne procjenjuju rizike objekata i povrat utrošenog kapitala;
• nema prilagodbi za uređenje okoliša, lokaciju i operativne troškove za održavanje objekta.

Cand. tehn. znanosti,
Generalni direktor ANF-ASSESSMENT LLC

Kao što je poznato, multiplikator bruto rente (GRM) je prosječni statistički omjer tržišne cijene i potencijalnog ili stvarnog bruto prihoda određene vrste nekretnine.

Obično se za objekte nekretnina VRM određuje:

• u okviru dohodovnog pristupa pri korištenju metode izdvajanja tržišta za određivanje stope kapitalizacije;
• u okviru komparativnog pristupa izračunati tržišnu vrijednost po poznatoj najamnini, odnosno vrijednost tržišne najamnine po poznatoj tržišnoj vrijednosti.

U tu svrhu uobičajeno je da se za procjenu vrijednosti nekretnine slične objektu odabiru takve tržišne ponude koje istovremeno sadrže ponude za prodaju i ponude za najam. Pretpostavlja se da su takvi prijedlozi tržišne prirode. Istodobno, vrijednost BRM izračunata na temelju takvih podataka, u pravilu, ima sustavnu i značajnu slučajnu pogrešku.

Prisutnost sustavne pogreške objašnjava se sljedećim. Naime, vlasniku, koji nekretninu istovremeno stavlja na prodaju i najam, nije svejedno koja se opcija preferira potencijalnom kupcu. U velikoj većini slučajeva vlasnik ima namjeru prodati nekretninu, te nudi najam kako imovina tijekom razdoblja izloženosti ne bi stajala u praznom hodu, već stvarala prihod. Uvidjevši da je kod prodaje prisustvo najmoprimca ozbiljno opterećenje koje će dovesti do smanjenja prodajne cijene, sklapa ugovor o najmu na kraće vrijeme ili uz uvjet njegovog raskida na zahtjev najmodavca. Očito, u ovom slučaju cijena najma bi trebala biti niža od tržišne. Dakle, unatoč činjenici da u ovom slučaju prodajna cijena teži tržišnoj vrijednosti, BPM se sustavno precjenjuje.

Povećana slučajna pogreška ima sljedeće razloge. Kao što je poznato, najveća slučajna pogreška jednaka je polovici intervala pouzdanosti i iznosi (u relativnim vrijednostima):

Gdje:
P - relativna pogreška (postotak / 100);
t - Indeks distribucije studenata;
V - koeficijent varijacije;
n - veličina uzorka;
S - standardna devijacija;
X av - prosjek uzorka.

Budući da su u uskom segmentu tržišta ponude za istovremenu prodaju i najam nekretnina sličnih predmetu procjene iznimno rijetke, veličina uzorka nije velika (nekoliko ponuda), što za posljedicu ima povećanje statističke pogreške. Na primjer, uz zadovoljavajući koeficijent varijacije od 0,1, veličinu uzorka od 3 i razinu značajnosti od 0,05, najveća slučajna pogreška je 44%.

Pokušaj povećanja veličine uzorka širenjem tržišnog segmenta dovodi do povećanja heterogenosti uzorka, što neizbježno povlači za sobom povećanje koeficijenta varijacije. U tom se slučaju pogreška prosjeka u uzorku u pravilu ne smanjuje.

Razmotrimo alternativnu metodu za određivanje BPM-a. Uobičajena jednadžba za izračunavanje BRM je:

(2a)

Gdje:
C 1 - prodajna cijena 1. objekta;
A 1 - najamnina za 1. objekt itd.

Dovedimo izraz u zagradi pod zajednički nazivnik i pomnožimo brojnik i nazivnik s prosječnom rentom (A avg). Dobijamo sljedeći izraz:

U gornjem izrazu (2b), svaka prodajna vrijednost povezana s prosječnom stopom najma pomnožena je s koeficijentom koji predstavlja omjer: u brojniku, umnožak stopa najma, u kojem je stopa najma koja odgovara terminu zamijenjena prosjekom najamnina, u nazivniku, umnožak svih najamnina. Označavajući ove koeficijente kao P 1, P 2 ... P n i usrednjavajući ih (P avg), dobivamo sljedeću približnu izračunatu ovisnost:

(3)

U ovom obliku ovisnost (3) omogućuje određivanje VRM-a na temelju nepovezanih podataka o prodajnim cijenama i cijenama najma, odnosno koji se odnose na različite objekte nekretnina unutar istog segmenta tržišta.

Očito je da je stupanj aproksimacije ovisnosti (3) izvornoj “točnoj” ovisnosti (2b) određen vrijednošću prosječnog koeficijenta i rasponom uzorkovanih vrijednosti prodajne cijene i najamnine.

Pokušajmo procijeniti veličinu pogreške u ovisnosti (3) u odnosu na ovisnost (2b).

Razmotrimo dva uzorka, u svakom od kojih vrijednosti C 1, C 2 ... C n i A 1, A 2 ... A n nisu međusobno jednake, ali su njihovi omjeri jednaki istoj vrijednosti
(C 1 / A 1 = C 2 / A 2 =...). Očito, u ovom slučaju mora biti ispunjen uvjet: Rsr = 1. Ako uzmemo vrijednost omjera najveće i najmanje vrijednosti kao karakteristiku raspona uzorka, tada za razmatrani slučaj imamo: C max / C min = A max / A min.

Moguće metode usrednjavanja mogu biti: aritmetička sredina, geometrijska sredina, harmonijska sredina. Analiza je pokazala da aritmetička sredina i geometrijska sredina, kada se koriste kao prosječna vrijednost, daju sustavnu pogrešku u smjeru precjenjivanja rezultata. Na primjer, s C max / C min = A max / A min = 2,0, s uzorkom od n = 10: za aritmetičku sredinu - P avg = 1,049, za geometrijsku sredinu - P avg = 1,024. Za harmonijsku sredinu - uvijek P av = 1.000, bez obzira na raspon uzorka i zakon promjene vrijednosti A u uzorku. Taj se učinak može dokazati striktno matematički. Stoga je u daljnjim istraživanjima pretpostavljeno da se za usrednjavanje koristi harmonijska sredina, odnosno uvijek P av = 1.

Budući da izrazi (2a) i (2b) daju identične rezultate, dalje se poziva jednostavno na ovisnost (2).

Razmotrimo dva uzorka istog volumena količina C 1, C 2 ... C n i A 1, A 2 ... A n, čiji je zakon promjene proizvoljan, ali jednakost omjera C max / C min = A max / A min je sačuvano.

Studija je pokazala da ako rasporedite uzorke elemenata uzlaznim (silaznim) redoslijedom i izračunate BPM vrijednost za svaki od rezultirajućih parova vrijednosti C i A, tada će se rezultati izračuna iz ovisnosti (2) i (3) podudarati . Najveće odstupanje rezultata dobivenih iz ovisnosti (2) i (3) uočava se ako se vrijednosti mijenjaju "izvan faze" (male vrijednosti C odgovaraju velikim vrijednostima A i obrnuto), i promjena se događa postupno u sredini uzorka. Štoviše, kako se pokazalo, rezultat ne ovisi o veličini uzorka.

Konstruiranjem grafa za dva granična slučaja moguće je dobiti područje nesigurnosti u vrijednostima BPM-a koje karakterizira pogrešku pri prijelazu iz ovisnosti (2) u ovisnost (3). To je područje pomaknuto prema dolje u odnosu na rezultate dobivene iz ovisnosti (2).

Rezultati proračuna za slučaj C max / C min = A max / A min prikazani su na slici. 1.

Riža. 1. Ovisnost omjera rezultata izračuna VRM prema ovisnostima (3) i (2) o C max / C min, pod uvjetom da
C max / C min = A max / A min

Crtanjem srednje linije u rezultirajućem području možete odrediti prilagodbu koja će vam omogućiti kombiniranje ove srednje linije s vrijednostima dobivenim iz ovisnosti (2). U tom će slučaju pogreška pri korištenju ovisnosti (3) biti simetrična u odnosu na točan rezultat. Na primjer, uz C max / C min = A max / A min = 2,0, vrijednost faktora korekcije bit će K = 1,111, a pogreška će biti 10%. S obzirom da je uvijek prisutna vrijednost P av = 1, ovisnost (3) se može prikazati u sljedećem izračunatom obliku:

Gdje:
K je koeficijent prilagodbe koji ovisi o parametrima uzoraka prodajnih cijena i cijena najma.

Budući da u praksi nije uvijek moguće osigurati ispunjenje jednakosti C max / C min = A max / A min, provedeni su varijacijski proračuni koji su omogućili dobivanje vrijednosti korekcijskih koeficijenata, ovisno o parametri izvornih uzoraka. Rezultati proračuna dati su u tablici. 1. U tablici. U tablici 2 prikazani su rezultati procjene sustavnih pogrešaka uzrokovanih nesigurnošću zakona promjene prodajnih cijena i najamnina u uzorcima. Istodobno, karakteristično je da se u općem slučaju veličine uzorka vrijednosti C i A možda neće podudarati.

Stol 1
Vrijednost faktora korekcije ovisi o karakteristikama uzoraka

Stol 2
Sustavna pogreška uzrokovana nesigurnošću zakona promjene prodajnih cijena i najamnina u uzorcima, ovisno o karakteristikama uzoraka

Veličina najveće slučajne pogreške pri izračunavanju BRM-a pomoću ovisnosti (3) određena je uobičajenom ovisnošću (1). U ovom slučaju, koeficijent varijacije se izračunava na sljedeći način:

;

Gdje:
V VRM - koeficijent varijacije izračunate vrijednosti VRM;
V S - koeficijent varijacije uzorka prodajnih cijena (C);
V 1/A je koeficijent varijacije uzorka inverznih vrijednosti cijena najma (1/A).

Budući da su veličine sustavne i slučajne pogreške međusobno neovisne, ukupna se pogreška definira kao:

Gdje:
P zbrojevi - ukupna pogreška izračunate vrijednosti BRM;
P syst - sustavna pogreška;
P slučaj - slučajna pogreška.

Zaključci:

1. Daje se obrazloženje za dopuštenost korištenja metode izračuna VRM na temelju nepovezanih prosječnih tržišnih vrijednosti prodajnih cijena i stopa najma utvrđenih unutar mjerodavnog tržišnog segmenta, što omogućuje značajno proširenje sastava potencijalnih analognih objekata.

2. Pokazuje se da razmatrana metoda izračuna VRM omogućuje prijelaz na kontroliranu sustavnu pogrešku u izračunu, za razliku od izračuna temeljenog na prodajnim cijenama i cijenama najma za pojedinačne objekte.

3. Potencijalna mogućnost korištenja većih uzoraka kao početnih podataka u proračunima omogućuje smanjenje slučajne pogreške na prihvatljive vrijednosti.

Književnost

1. dictionary.finam.ru/dictionaryp
2. Esipov V. E., Makhovikova G. A, Terekhova V. V. Procjena poslovanja. 2. izdanje. Sankt Peterburg, PETER, 2006. str
3. Teorija statistike. Udžbenik. ur. G. L. Gromyko. 2. izdanje. M., INFRA-M, 2005. str
4. Ryvkin A. A. i dr. Priručnik za matematiku. M., Viša škola, 1975. str