¿Cuáles son las diferencias entre cooperativas de vivienda y cooperativas de vivienda pública y qué se sabe sobre las categorías de accionista y promotor? DDU o cooperativa de vivienda: pros y contras Documentos que regulan el proceso de construcción.

La proporción de proyectos implementados a través de cooperativas de vivienda es hoy del 10% en el mercado del segmento masivo y del 7,3% en la clase ejecutiva de Moscú. En los últimos cinco años, esta proporción se ha mantenido estable, mientras que el número de acuerdos de precompra se ha reducido a la mitad. El esquema de ventas más popular sigue siendo el DDU: 64% en el segmento masivo y 65% ​​en clase ejecutiva. Los analistas de la empresa Metrium Group compararon los pros y los contras de comprar a través de cooperativas de vivienda y cooperativas de vivienda pública y descubrieron todos los peligros.

Según el Código de Vivienda, una cooperativa de vivienda es una asociación a la que se unen compradores para la construcción o compra de viviendas. La idea de una cooperativa de construcción es reunir los fondos de los compradores para solucionar el problema de la vivienda. Las cooperativas de vivienda trabajaron activamente bajo este esquema en la época soviética y en la década de 1990, cuando las empresas organizaban una cooperativa entre sus propios empleados, construían apartamentos y luego recibían contribuciones de los miembros de la cooperativa. Por lo tanto, los participantes de las cooperativas de vivienda podrían comprar viviendas al costo. Sin embargo, esto sólo era posible si existía un poderoso recurso financiero externo destinado a la construcción (el presupuesto de una empresa o del estado).

"Hoy en día, sólo los promotores tienen los recursos necesarios para la construcción, porque ninguna asociación voluntaria de accionistas de viviendas puede permitirse la construcción de una instalación grande", dice Maria Litinetskaya, socia directora de Metrium Group. – Ni la membresía ni las cuotas de participación podrán cubrir los costos de la etapa inicial de construcción (compra de terreno, diseño, etc.). Por lo tanto, hoy en día las cooperativas de vivienda son creadas por promotores, pero no en interés de los compradores de viviendas, sino en sus propios intereses para recaudar fondos. Es beneficioso para el promotor empezar a atraer fondos de los compradores de apartamentos lo antes posible. Sin embargo, según los acuerdos DDU, tienen esta oportunidad sólo después de registrar la propiedad o el arrendamiento del terreno, obtener un permiso de construcción y publicar una declaración de proyecto. Esto no es necesario para atraer fondos de los participantes de la cooperativa de vivienda. Por lo tanto, el papel de la cooperativa de vivienda ha cambiado completamente: ahora la cooperativa de construcción celebra un acuerdo de inversión (es decir, actúa como inversor en el proyecto) con el promotor”.

Sin embargo, no se puede decir que este esquema de ventas sea muy popular entre los desarrolladores, a pesar de sus ventajas. Actualmente, en el mercado moscovita de edificios nuevos en el segmento masivo, el esquema de compra a través de cooperativas de vivienda se ofrece sólo en el 10% de los proyectos. Aproximadamente la misma proporción de proyectos con cooperativas de vivienda se observa entre la clase empresarial de Moscú: 7,3%. Al mismo tiempo, de cinco proyectos con cooperativas de vivienda en el segmento masivo de Moscú, sólo tres se están ejecutando íntegramente en el marco de este plan. En uno de los complejos residenciales restantes, el promotor planea cambiarse a DDU, y en otro, sólo uno de los edificios se vende a través de la cooperativa de viviendas. En otras palabras, la mayoría de las veces las cooperativas de vivienda para desarrolladores son una medida temporal que prefieren no utilizar ampliamente. Sin embargo, hay muchos compradores que adquieren un apartamento utilizando este esquema. En este caso, la compra irá asociada a una gran cantidad de riesgos, aunque también tiene ciertas ventajas.

Las principales diferencias en la compra de un apartamento a través de DDU y mediante cooperativas de vivienda.

Acuerdo de participación
Cooperativa de construcción de viviendas

Las relaciones entre un participante en la construcción compartida y un desarrollador están reguladas por la Ley Federal (214-FZ).

Las relaciones entre un miembro de la cooperativa y una cooperativa de vivienda están reguladas por las leyes internas de la organización (Estatutos y Acuerdo de Participación).

El acuerdo de participación accionaria está sujeto a registro estatal, por lo que se excluyen las ventas dobles, es decir, El promotor no podrá vender los mismos apartamentos dos veces; Rosreestr no registrará un segundo contrato para la misma propiedad.

Para el registro estatal no se requiere un acuerdo con una cooperativa de vivienda, por lo que existe el riesgo de duplicar las ventas.

Un participante en la construcción compartida se considera un consumidor, es decir. está protegido por la Ley de Protección al Consumidor.

Un miembro de una cooperativa de vivienda se considera participante de una asociación voluntaria y no está protegido por la Ley de Protección de los Derechos del Consumidor. Esto priva a un miembro de una cooperativa de vivienda del derecho a exigir a la cooperativa el adecuado cumplimiento de sus obligaciones, en primer lugar, la calidad de la construcción.

Para atraer fondos de los accionistas, el promotor debe registrar la propiedad o el arrendamiento del terreno, obtener un permiso de construcción, publicarlo y presentarlo a la autoridad reguladora que registra los derechos sobre bienes inmuebles.

Para atraer fondos de cooperativas de vivienda, el promotor no está obligado a tener derechos de propiedad formalizados ni contratos de arrendamiento a largo plazo, ni a publicar una declaración de proyecto.

El DDU indica claramente el costo del apartamento y sus parámetros.

La cooperativa de vivienda no está obligada a fijar el coste final del apartamento, es decir, el precio final puede incrementarse por decisión de la junta general. En cualquier momento, la cooperativa de vivienda puede exigir fondos adicionales a sus miembros para completar la construcción de la casa en virtud de contratos ya pagados.

Hay apoyo gubernamental para las tasas hipotecarias.

El programa estatal de apoyo hipotecario no se aplica a las cooperativas de vivienda. Además, el número de bancos que otorgan hipotecas para proyectos implementados a través de cooperativas de vivienda es mínimo.

El comprador puede aprovechar las cuotas hasta que se complete la construcción. Hoy en día, el plazo máximo de pago de las DDU en el mercado primario es de 5 años.

Los planes de pago a plazos son posibles por un período más largo (actualmente hasta 7 años), incluso después de la puesta en funcionamiento de la casa.

Una condición obligatoria del contrato de participación accionaria es el momento de la transferencia del objeto al accionista. Si el desarrollador no logra entregar el objeto a tiempo, paga una multa y una multa.

La cooperativa de vivienda no es responsable de los plazos del proyecto si no están especificados en el contrato o estatuto.

Según 214-FZ, después de la puesta en funcionamiento de un nuevo edificio, tiene una garantía de al menos 5 años.

La cooperativa de vivienda no está obligada a eliminar las deficiencias y defectos de construcción identificados.

El propio promotor nombra una sociedad gestora, que sólo puede modificarse por decisión de los propietarios.

El derecho a gestionar la casa pasa automáticamente a la cooperativa de vivienda, lo que ofrece más posibilidades de gestión concienzuda, ya que la sociedad gestora está formada por miembros de la misma cooperativa de vivienda (“el propietario de la casa”).

Si el promotor es deshonesto, está obligado a devolver al accionista todos los fondos invertidos cuando éste lo solicite. El procedimiento para dicha devolución más las sanciones y la posibilidad de recuperar los daños están definidos detalladamente por la ley.

Si la cooperativa de vivienda es deshonesta, es bastante problemático recuperar el dinero si no lo tiene o no tiene suficiente. El procedimiento para devolver el dinero lo determina la cooperativa, no la ley.

Entre la empresa promotora y el accionista, y la entrada del comprador en la cooperativa de construcción de viviendas (cooperativa de vivienda). En el artículo de hoy hablaremos de las ventajas y desventajas de cada uno de estos métodos de compra de una vivienda e intentaremos averiguar a cuál es mejor dar preferencia.

Cada uno de los métodos mencionados es absolutamente legal y está acompañado de la legislación pertinente. En el primer caso, la relación entre el accionista y el desarrollador está regulada por la Ley Federal-214, y en el segundo caso, cuando el comprador se incorpora a la cooperativa, rige la Ley Federal-215.

Por cierto, hoy en día la gran mayoría de las transacciones en el mercado inmobiliario primario de Moscú (alrededor del 90%) se concluye precisamente en el marco de la DDU, pero las cooperativas de vivienda tampoco han perdido su relevancia, aunque este tipo de transacciones representan sólo alrededor del 8%.

¿Cuál es la idea de construcción compartida y cooperativa?

La idea de la construcción compartida (en el marco de DDU) es que la empresa atrae dinero de los accionistas (fondos que son esencialmente un préstamo sin intereses), construye apartamentos con este dinero y obtiene beneficios. Los accionistas, a su vez, reciben viviendas por debajo del valor de mercado por los fondos proporcionados.

La idea de construir viviendas cooperativas. (en el marco de las cooperativas de vivienda) es que los ciudadanos recauden fondos y organicen ellos mismos los trabajos de construcción (contratan a un contratista, le confían la compra de materiales de construcción, controlan la calidad, etc.). Por un lado, los participantes pueden conseguir sus apartamentos a un precio más bajo. (que según DDU), dado que no existe provisión para ganancias de terceros, el pago se realiza por el trabajo realizado y los materiales de construcción adquiridos. Pero, por otra parte, la ley (FZ-215) No podemos proteger a los ciudadanos de ellos, porque ellos mismos construyen viviendas y deciden por sí mismos cómo y en qué orden deben hacerlo.

Componente de precio

La vivienda en una cooperativa de vivienda se puede comprar más barata que la de un desarrollador bajo la DDU. En el marco de la construcción compartida, existen ciertas restricciones que provocan un mayor coste del inmueble en comparación con la vivienda cooperativa:

En primer lugar, el desarrollador no sólo debe recuperar los gastos, sino también obtener ganancias, de lo contrario sus actividades perderán su sentido. La construcción por parte de una cooperativa tiene diferentes prioridades: los participantes necesitan vivienda, por lo que la tarea principal es cubrir los costos de construcción;

En segundo lugar, El promotor, a la hora de vender una vivienda, se ve obligado a incluir el IVA en el precio. Autoconstrucción (por la cooperativa) no sujeto al impuesto al valor agregado;

Tercero, el promotor no puede evitar los costes que surgen al asegurar su responsabilidad ante los accionistas, la ley obliga a asegurar los riesgos y los costes también están incluidos en el precio de la vivienda. No existen tales requisitos para las cooperativas de vivienda; sin embargo, la falta de un seguro de transacciones aumenta significativamente los riesgos de los miembros de la cooperativa.

Garantías de calidad

La calidad de la construcción es uno de los parámetros más importantes por los que los potenciales accionistas suelen elegir un nuevo edificio.

La compra en virtud de la DDU presupone que el accionista es un consumidor, por lo que está protegido por la Ley de Derechos del Consumidor.

A su vez, un miembro de la cooperativa (cooperativa de vivienda) no lo es, porque un miembro de una asociación voluntaria, de hecho, consume sus propios servicios. Por lo tanto, el tribunal no ayudará a proteger los derechos del participante de la cooperativa con respecto a la calidad de la vivienda y otros parámetros de construcción.

Según la DDU, el promotor tiene obligaciones de garantía frente al accionista durante cinco años. Es decir, si, transcurrido un cierto tiempo desde la aceptación del apartamento, el accionista identifica deficiencias cuya presencia no pudo determinarse en el momento de la transferencia de la vivienda, el promotor está obligado a eliminar estas deficiencias. Período de garantía, que debe especificarse en el DDU. (según la Ley Federal-14) es de 5 años. A su vez, no se puede obligar a las cooperativas de vivienda a eliminar los defectos, ya que la Ley Federal 215 no dice nada sobre el período de garantía.

Doble protección de venta

La DDU debe estar registrada en Rosreestr, eliminando así la posibilidad de ventas múltiples del mismo apartamento. Técnicamente, algo similar puede suceder, por ejemplo, un apartamento se venderá una vez bajo la DDU y el desarrollador lo venderá a varios clientes más bajo el Acuerdo Preliminar de Compraventa. Pero el accionista que firmó el DDU será reconocido incondicionalmente por decisión judicial como el único propietario de la propiedad, y los "solicitantes" restantes buscarán la verdad durante mucho tiempo.

Unirse a una cooperativa no requiere el registro obligatorio de un acuerdo, por lo que es muy posible vender un apartamento a un número ilimitado de compradores, aunque esto es imposible de verificar.

Es necesario comprender que una cooperativa de vivienda no brinda protección contra el fraude por parte de la dirección de la cooperativa.

Protección contra cambios en el contrato.

Un argumento poderoso

El accionista puede rechazar cambios en la DDU, y luego el desarrollador, ante el tribunal, deberá devolver al accionista la cantidad pagada al momento de la celebración del acuerdo o pagar una multa (ofrecer otras formas de resolver el problema).

La Ley Federal-214 obliga al desarrollador a indicar en el DDU todos los parámetros del futuro apartamento: la cantidad de metros cuadrados, el costo por metro cuadrado, el costo total del espacio habitable, la distribución, el tipo y calidad de los materiales de construcción, los servicios públicos, etc. .Si durante el proceso de construcción hay deseo o necesidad de cambiar algo (por ejemplo, reemplace el bloque de arcilla expandida con hormigón de cemento, ventanas de doble acristalamiento con marcos de madera), los cambios sólo se pueden realizar con el consentimiento del accionista.

En el Acuerdo de Participación (cooperativa de vivienda) hacer cambios es mucho más fácil, no requiere el consentimiento de cada uno de los participantes, la junta directiva de la cooperativa sólo necesita obtener el consentimiento de la mayoría. Esto se puede hacer de varias maneras y, a menudo, la oferta parece un ultimátum. (por ejemplo, si no se decide hacer cambios, habrá que recaudar fondos adicionales, ya que los existentes ya no son suficientes).

Es decir, es posible que un participante de la cooperativa no reciba exactamente lo que esperaba originalmente al finalizar la construcción. (por ejemplo, menos metros cuadrados, diferente calidad de vivienda, etc.) y nadie será responsable de ello, la cooperativa no compensará ni el daño moral ni el material.

Si un participante quiere abandonar la cooperativa de vivienda antes de que se construya la casa, puede hacerlo en la forma prescrita en el estatuto. Al mismo tiempo, la cooperativa debe transferir el monto pagado a la cuenta del participante, y esto a menudo surgen problemas que deben resolverse en los tribunales. Así, las disposiciones del contrato pueden cambiar en el momento de la salida del participante y, según el acuerdo, la devolución del dinero puede tardar un período indefinido. La mejor opción en este caso sería la ayuda de un abogado calificado que represente sus intereses ante el tribunal.

Reembolso, sanciones, compensación.

Cooperativa de vivienda: hechos concretos

Los habitantes de Saratov recuerdan el sonado caso de cómo el presidente de la cooperativa de vivienda Kapitel-2002 dejó a 274 participantes sin apartamento, mientras que se robaron alrededor de 160 millones de rublos y la construcción se detuvo en el octavo piso. ¿De más está decir que los cooperativistas nunca recibieron compensación alguna?

Según la Ley Federal-214 (enmiendas que entraron en vigor en 2017) la empresa promotora debe ser miembro de una sociedad autorreguladora, tener un capital autorizado y pagar aportaciones al fondo de compensación (común para todos los desarrolladores). En caso de quiebra del promotor, todos los pagos a favor de los accionistas se compensarán con fondos de este fondo. Es decir, si en el momento de la quiebra la casa no está terminada ni puesta en funcionamiento, el accionista puede esperar que le devuelvan el dinero o que la casa aún esté terminada. (en tales casos, la SRO puede transferir la propiedad a otro desarrollador).

En tales casos, lograr algo de la cooperativa. (cooperativa de vivienda) problemático. La cooperativa de vivienda podrá devolver el dinero solo si está en la cuenta. (aunque el hecho de que la construcción se haya detenido en sí mismo indica falta de dinero). Por supuesto, para pagos adicionales. (sanciones, compensaciones) no hace falta calcular, el orden de devolución lo determina la propia cooperativa, si un socio de la cooperativa logra devolver al menos una parte, será muy bueno.

Para ser justos, vale la pena señalar que las nuevas enmiendas a la DDU aún se encuentran en la etapa de implementación, pero ya existen mecanismos que permiten garantizar los pagos a los accionistas: un seguro de responsabilidad y una garantía bancaria.

En el caso de las cooperativas de vivienda, el seguro no es un requisito obligatorio. Entonces, si la gestión en la organización del trabajo de construcción resulta ineficaz (lo cual no se puede descartar, ya que los miembros del directorio de la cooperativa no son necesariamente profesionales del mercado de la construcción), y no hay suficiente dinero para completar la construcción, entonces tendrá que encontrar fondos adicionales o intentar de alguna manera realizar el proyecto inacabado.

Plan de cuotas, hipoteca, apoyo estatal a las hipotecas.

La ventaja de comprar una vivienda a través de una cooperativa de vivienda es la posibilidad de concertar planes de pago a plazos durante un largo período. (hasta 7 años) Además, el dinero se puede pagar a plazos incluso después de que la casa esté puesta en funcionamiento y ocupada.

Según DDU (para Moscú) El plazo máximo de pago es de 2 años. Se puede emitir un préstamo hipotecario tanto para viviendas adquiridas en el marco de la DDU como para viviendas construidas por cooperativas de vivienda. Los programas de hipotecas preferenciales solo se pueden proporcionar al comprar bienes inmuebles bajo la DDU; los programas de apoyo estatal no se aplican a la construcción cooperativa.

Conclusión

Una de las principales ventajas de construir en cooperativa es el precio. La vivienda puede costarle a un miembro de la cooperativa mucho menos que a un accionista que ha formalizado su relación con el desarrollador bajo el DDU, además, existe la posibilidad de pagos a plazos, lo que también aumenta el atractivo de la cooperativa de vivienda.

Pero en términos de protección de los intereses de los participantes, la cooperativa de vivienda pierde mucho frente a la construcción compartida. El riesgo de quedarse sin dinero y sin apartamento como resultado de un fraude u otras circunstancias, o de recibir una vivienda de mala calidad para el accionista es mucho menor.

Si un miembro de la cooperativa decide protegerse asegurando la transacción, entonces el monto de las contribuciones bajo el contrato de seguro acercará mucho el costo del apartamento al precio ofrecido por los desarrolladores. Por lo tanto, la compra de bienes inmuebles bajo el DDU parece más confiable; en este caso, el precio más alto se compensa con una reducción significativa de los riesgos. Sin embargo, hay que entender que a la hora de comprar una vivienda bajo la DDU también existen riesgos; por el momento, ninguno de los métodos de compra de bienes inmuebles en el mercado primario puede garantizar una seguridad total.

Ígor Vasilenko

renovar contratos de participación en cooperativas de vivienda para convenios de participación en construcción compartida (según

Ley Federal de 30 de diciembre de 2004 N 214-FZ) posible si se recibe:

Permiso de construcción

Se ha presentado una declaración de proyecto de conformidad con esta Ley Federal.

El registro estatal por parte del desarrollador de la propiedad de un terreno preveía la construcción (creación) de un edificio de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios, que incluirán proyectos de construcción compartidos, o un contrato de arrendamiento, un contrato de subarrendamiento para dicho terreno. parcela, o en los casos previstos por la Ley Federal "Sobre la promoción del desarrollo de la construcción de viviendas", un acuerdo para el uso gratuito y de duración determinada de dicha parcela de tierra.

Según información de la empresa KT "Su-155" (en la oficina de Nametkina, especialista en educación preescolarVereschagina Anna), que la transición a un acuerdo de participación accionariase espera si se recolecta el 50% + 1 firma de los accionistas de cada cuerpo en apoyo de esta decisión, (Al SU-155 se le prometió una transición gratuita a DDU. Los bancos están dispuestos a volver a emitir acuerdos sin pérdidas para los accionistas). METROmecanismo para tener en cuenta las opiniones de los accionistas -dejar su voto en la lista de suscripción para la transición a un acuerdo de participación accionaria, pueden contactar a los miembros del IG

Por ejemplo,

Un ejemplo de una plantilla para un acuerdo de participación accionaria que se utilizará al cambiar de una cooperativa de vivienda a una cooperativa de vivienda compartida.

116,5K 642 Número de descargas:

Ventajas de un acuerdo de participación accionaria (en adelante, “DPA”)

1. Las ventajas de la DDU son que se utiliza exclusivamente en interés de los accionistas: los ciudadanos. El esquema de cooperativa de vivienda permite a los propios promotores estipular en el contrato disposiciones que no están permitidas en el DDU y viceversa, no tocar aquellos puntos sin los cuales el DDU se considera no celebrado. Por ejemplo:

DDU:
1 El plazo para la transferencia del objeto al cliente debe indicarse en el DDU, juega un papel en la determinación del monto de las sanciones por violar este plazo.

Cooperativa de vivienda:
1 El plazo para la transferencia del objeto al cliente no es una condición esencial. No puede especificarse en el contrato ni definirse como indicativo.

DDU:
2 Devolución de fondos al cliente:
La ley establece un determinado procedimiento y plazo durante el cual el dinero debe ser devuelto al accionista (independientemente de cuya culpa/iniciativa se rescindió el contrato);
No se puede devolver dinero al accionista deduciendo sanciones y multas de las cantidades a devolver.

Cooperativa de vivienda:
2Reembolso de fondos al cliente:
El contrato de cooperativa de vivienda puede prever plazos prolongados para la devolución del dinero, la posibilidad de retener sanciones y multas.

DDU:
3 Obligaciones de garantía:
La ley establece directamente un plazo mínimo no reducible

Cooperativa de vivienda:
3 Obligaciones de garantía:
Es posible que el contrato con la cooperativa de vivienda no lo prevea, entonces tendrán que demostrarlo ante el tribunal, e incluso entonces, muy probablemente, presentando una solicitud de la cooperativa de vivienda al promotor/contratista.

DDU:

Dispuesto por ley, no puede reducirse mediante acuerdo.

Cooperativa de vivienda:
4 Responsabilidad por incumplimiento de los plazos de construcción:
Proporcionado exclusivamente por obligaciones contractuales, podrá no prestarse en absoluto.

2. El estado monitorea el estado de la propiedad de los desarrolladores que trabajan bajo el esquema DDU, por lo que trimestralmente los desarrolladores presentan informes al Servicio de Impuestos del Estado en la forma establecida, que contiene datos sobre los contratos celebrados y la situación financiera del desarrollador. Nadie controla la cooperativa de vivienda excepto sus propios miembros, que a su vez son los propios ciudadanos.

3. Registro del contrato – no se permiten ventas dobles o superiores.

4. Cualquier persona que celebre una DDU puede familiarizarse con la información sobre el desarrollador (documentos constitutivos, informes contables, informe de auditoría).

5. Con DDU físico. los particulares tienen a quién reclamar; de hecho, en el caso de una cooperativa de vivienda, las reclamaciones se pueden presentar contra la propia cooperativa de vivienda, de la que el propio cliente es miembro, y no contra el promotor.

Lea más sobre la Ley Federal N° 214 “Sobre la participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y otros bienes inmuebles” de 24 de diciembre de 2004 (modificada el 17 de junio de 2010)

Algunos desarrolladores que trabajan bajo el esquema de cooperativa de vivienda ofrecen a los accionistas transferir la construcción de la cooperativa de vivienda a la DDU. Consideremos los aspectos legales de dicha traducción.

Para atraer fondos de los ciudadanos para la construcción bajo la DDU, debe tener la condición de desarrollador. Este estatus consta de dos elementos: derechos sobre la tierra y permiso de construcción. Desde 2011, se han impuesto requisitos similares a las cooperativas de construcción de viviendas: de acuerdo con las disposiciones del Código de Vivienda, una cooperativa de vivienda debe tener la condición de desarrollador, un terreno y un permiso de construcción. Anteriormente, antes de la introducción de estos cambios, otro esquema era legal: cuando la cooperativa de vivienda no tenía derecho a la tierra y actuaba sólo como un inversor, una especie de "billetera" a la que se atraía el dinero de los accionistas. Los fondos recaudados se transfirieron posteriormente al promotor directo en virtud de un acuerdo de inversión. Este esquema todavía se utiliza hoy en día, pero teniendo en cuenta los cambios de 2011, está fuera del marco legal.

Al trasladar la construcción de una cooperativa de vivienda a un edificio residencial, vemos dos escenarios principales para el desarrollo de los eventos.

Si el promotor sigue siendo una cooperativa

Entonces, la primera opción, la más sencilla, es que no aparezcan nuevos actores en la relación entre la cooperativa de vivienda y el accionista. El desarrollador será la cooperativa de vivienda, el miembro de la cooperativa de vivienda dejará la cooperativa y el aporte que realizó se acreditará en la cuenta DDU. En este caso, formalmente, una cooperativa de vivienda puede actuar como desarrollador bajo la DDU y como cooperativa bajo un acuerdo de contribución de acciones, ya que el terreno sigue siendo propiedad de la cooperativa de vivienda y la cooperativa tiene un permiso de construcción. En general, formalmente tal esquema no contradice la ley. Sin embargo, la cooperativa de vivienda puede exigir una tarifa adicional al accionista por celebrar un acuerdo de asociación privada: las contribuciones de acciones pagadas están incluidas en el precio del contrato, pero esto no significa que cubrirán este precio por completo. Combinar la construcción de cooperativas de vivienda y cooperativas de vivienda compartida en una sola casa no contradice la ley; Lo principal es que la cooperativa de vivienda tiene la condición de promotora.

Si otra empresa se convierte en desarrolladora

Como regla general, al pasar de una cooperativa de vivienda a una cooperativa de vivienda compartida, el desarrollador sigue siendo otra organización. Es el que tiene tanto permiso de construcción como derechos sobre un terreno. Es quien creó la cooperativa para evitar la responsabilidad prevista por 214-FZ. Alrededor del 95% de las transiciones de cooperativas de vivienda a cooperativas de vivienda compartida en el mercado de la construcción se producen de esta manera.

¿Qué pasa con el dinero? Esquema de cálculo para la transferencia de cooperativas de vivienda a DDU

Algunas cooperativas de vivienda, al transferirse a una DDU, emiten al ciudadano un pagaré por el monto de la acción. Luego, el desarrollador acepta esta factura al realizar acuerdos bajo la DDU. Sin embargo, la legalidad del pago del DDU mediante letra de cambio suscita dudas. La Ley Federal No. 214 establece que el desarrollador tiene derecho a recaudar dinero de los ciudadanos, pero la ley no establece exactamente cómo se debe recaudar. Sin embargo, algunas disposiciones de la Ley Federal 214 pueden llevar a la conclusión de que implica el pago en dinero y no en valores. La ley nos dice que el precio de la DDU es la cantidad de dinero que debe pagar el accionista, y que el precio se paga mediante pagos únicos o periódicos. Al mismo tiempo, el Código Civil de la Federación de Rusia establece que los pagos se realizan en efectivo o no en efectivo. Una letra de cambio, a su vez, no es una forma de pago (ni en efectivo ni sin efectivo). Una letra de cambio es un documento de garantía que certifica la existencia de un préstamo. Resulta que es imposible pagar parte del precio del DDU con una letra de cambio; los acuerdos con letras de cambio en esta área son, en principio, inaceptables. Sin embargo, en la práctica, este es uno de los métodos de cálculo más populares.

Si la misma cooperativa de vivienda actúa como nuevo promotor según la DDU, es posible compensar las reclamaciones. El accionista tiene la obligación de que la cooperativa de vivienda devuelva las aportaciones en acciones realizadas, y la cooperativa de vivienda tiene la obligación de pagar el precio según la DDU. En consecuencia, dado que ambos requisitos son homogéneos (monetarios) y mutuamente dirigidos, está permitido compensarlos total o parcialmente. Si una nueva organización participa como desarrolladora, para realizar la compensación es necesario que esta organización tenga una deuda con el accionista. Para ello se puede utilizar, por ejemplo, el mecanismo de transferencia de deuda previsto en el Código Civil. Para transferir la deuda, es necesario notificar al acreedor (accionista) y obtener su consentimiento, por lo que lo más probable es que se le solicite al accionista que firme un acuerdo adicional antes de concluir el DDU. acuerdo de transferencia de deuda. En cualquier caso, un sistema de compensación de aportaciones de acciones pagadas es el más obvio de los legales.

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¿Quién se beneficia de esto?

Finalmente, digamos algunas palabras sobre los beneficios de transferir la construcción al esquema preescolar. Los beneficios para el accionista son obvios: las relaciones de capital están reguladas en detalle por la Ley Federal-214, la ley brinda a los accionistas una cantidad significativa de garantías de sus derechos.

Pero, ¿qué sentido tiene que un promotor ofrezca un traspaso de una cooperativa de vivienda a un edificio residencial? Después de todo, para él, el DDU son básicamente cargas adicionales y el riesgo de responsabilidad para los accionistas, mientras que en una cooperativa de vivienda el accionista no puede presentar prácticamente nada a la cooperativa, ya que la propia cooperativa establece las reglas del juego en sus estatutos, y la ley no regula sus actividades prácticamente de ninguna manera. El 13 de julio de 2015 se adoptó una ley que modifica el estatuto jurídico de las cooperativas de vivienda. En particular, una cooperativa de vivienda ahora no puede construir más de una casa y tampoco puede construir una casa de más de 3 pisos. Sin embargo, la mayoría de las cooperativas de vivienda ya están construyendo uno o incluso varios edificios de más de 3 plantas. Para estos casos, la ley establece que una cooperativa de vivienda que esté construyendo varias casas o una casa de más de 3 pisos no puede aceptar nuevos accionistas hasta que todas las instalaciones estén en funcionamiento. Es evidente lo poco rentable que esto resulta para las empresas que operan bajo el esquema de cooperativas de vivienda, ya que en el futuro recaudar dinero de los accionistas será ilegal. Por eso, probablemente, muchos de ellos decidieron actuar “proactivamente” y comenzaron a ofrecer a los accionistas entrar en DDU.

En general, la transferencia de un proyecto de construcción de una cooperativa de vivienda a una cooperativa de vivienda pública es bastante posible desde un punto de vista legal, y la condición de accionista es mucho más rentable que la condición de accionista. Sin embargo, con dicha traducción, es necesario prestar atención al esquema mediante el cual se lleva a cabo y si cumple con la ley para evitar problemas en el futuro. Y por supuesto, analizar el contrato propuesto por la promotora para su firma.

Pensando en mejorar sus condiciones de vida, muchos centran su atención no en viviendas secundarias, sino en edificios nuevos. Pero un obstáculo para muchos es el precio de la vivienda en edificios nuevos, que puede ser varias veces mayor que el coste de un apartamento en un edificio antiguo. La compra de bienes inmuebles mediante la celebración de un contrato o la adhesión a una cooperativa de construcción de viviendas permite a las personas reducir significativamente sus costos. Hablaremos más sobre los pros y los contras de estas opciones y cuál es mejor elegir.

Los conceptos de un acuerdo de participación compartida en la construcción y una cooperativa de construcción de viviendas.

Al elegir un método para comprar una vivienda, muchas personas se hacen las siguientes preguntas:
"¿Qué elegir: una cooperativa de vivienda o un edificio preescolar?"
“¿En qué momento se beneficiarán económicamente?”
"¿Estarán protegidos de las acciones o inacciones de desarrolladores sin escrúpulos?"

De conformidad con la Ley federal "Sobre edificios de viviendas y otros bienes inmuebles y sobre modificaciones de determinadas leyes de la Federación de Rusia" acuerdo sobre participación compartida en la construcción es un acuerdo entre el desarrollador y el participante en la construcción compartida, en cuyo marco el desarrollador se compromete a poner en funcionamiento un edificio de apartamentos dentro de un período de tiempo específico y transferir al participante de la construcción un objeto inmobiliario predeterminado (apartamento), el El participante de la construcción, a su vez, se compromete a realizar el pago de acuerdo con los términos del acuerdo.

Cooperativa de vivienda y construcción. es una asociación voluntaria de ciudadanos que se unieron con el fin de reunir su capital para la construcción de un edificio residencial. Tal asociación, de conformidad con el art. 50 del Código Civil de la Federación de Rusia, son organizaciones sin fines de lucro, es decir, personas jurídicas.

Así, en el primer caso, la relación se desarrolla entre un accionista individual y el promotor, y en el segundo, entre personas unidas por un objetivo común y el promotor.

Diferencias entre una cooperativa de construcción de viviendas y un convenio de participación compartida en la construcción

Al decidir qué acuerdo celebrar, es necesario prestar atención a sus diferencias significativas.

1. El momento de la conclusión. Acuerdo de participación compartida en la construcción, de conformidad con el art. 4 de la Ley Federal “Sobre la participación en la construcción compartida” se considera concluido desde el momento de su registro estatal, por el contrario, un acuerdo con una cooperativa de construcción de viviendas entra en vigor desde el momento de su firma. El registro estatal ofrece más garantías al comprador de bienes inmuebles, ya que elimina la posibilidad de revender el local residencial. Después del registro estatal, se define estrictamente el objeto inmobiliario, que será transferido al accionista que celebró el acuerdo.
2. Costo de la propiedad comprada.. El costo de una vivienda comprada en virtud de un acuerdo de cooperación para la construcción de viviendas suele ser menor que durante la construcción compartida, pero puede cambiar durante la construcción debido a costos adicionales del desarrollador que no se tuvieron (o no se pudieron) tener en cuenta al momento de concluir el contrato. acuerdo. tiene un monto fijo, ya que el costo se calcula en función del área del apartamento comprado y el desarrollador no puede cambiar unilateralmente el costo de un metro cuadrado bajo ninguna circunstancia. Esto indica una mayor estabilidad del contrato y la capacidad de los participantes en la construcción para calcular sus costos financieros.
3. Determinación de plazos de construcción y responsabilidad por su incumplimiento. El contrato de participación compartida en la construcción define claramente el plazo para la entrega del objeto; en caso de incumplimiento de estos plazos, el promotor es responsable de conformidad con el art. 395 del Código Civil de la Federación de Rusia, Ley federal "Sobre la participación en la construcción compartida" en forma de multa por cada día de retraso, así como "Sobre la protección de los derechos del consumidor", que se expresan en forma de multas en el marco de esta ley, ya que los participantes en la construcción son reconocidos como consumidores. Un acuerdo con una cooperativa de construcción de viviendas no puede contener una cláusula que defina la fecha exacta de finalización de la construcción. Incluso si tal cláusula estuviera presente, la legislación y la práctica judicial no prevén el cobro de sanciones como en la construcción compartida. Así, durante la construcción compartida, el promotor estará más atento a sus responsabilidades.
4. Realizar pagos en virtud de estos acuerdos. El contrato de participación compartida en la construcción exige que el participante aporte fondos durante todo el período de construcción de la casa. Al concluir un acuerdo, el cronograma de pagos se elabora de tal manera que el final de los pagos coincida con el final de la construcción y puesta en servicio de la casa. Superar este plazo, es decir, violar el calendario de pagos, es una violación por parte del accionista, salvo que el contrato o un acuerdo adicional al mismo disponga lo contrario. A diferencia de la construcción compartida, una cooperativa de construcción de viviendas puede ofrecer un período de pago más largo, pero se cobrarán intereses sobre el monto estipulado en el contrato. Además, cada accionista también paga contribuciones periódicas por ser miembro de la cooperativa, que no están incluidas en el precio de la vivienda adquirida. Así, al reducir el pago mensual aumentando el plazo de pago, el comprador del apartamento puede acabar gastando una mayor cantidad de dinero.
5. Características de la rescisión del contrato.. En caso de que el desarrollador no cumpla con los términos del contrato, por ejemplo, retrasos en la entrega del objeto, el participante en la construcción compartida tiene derecho a exigir la terminación del acuerdo de participación en la construcción compartida y la devolución de no sólo la cantidad pagada, sino también todas las sanciones, de conformidad con la ley. La cooperativa de construcción de viviendas no brinda al accionista esa oportunidad; al abandonar la cooperativa, el accionista solo puede exigirle la devolución de los pagos de las acciones, pero las cuotas de membresía pagadas por cada miembro de la cooperativa no son reembolsables. De esto se deduce que la rescisión del contrato de participación compartida en la construcción permite recibir una compensación monetaria adicional y, en cualquier caso, abandonar la cooperativa conlleva pérdidas económicas.

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Con solo estudiar las diferencias en estas relaciones jurídicas, para muchos probablemente no quedará del todo claro en qué aspectos eligen uno u otro acuerdo. A continuación, veamos los aspectos positivos de los acuerdos.

Aspectos positivos de un acuerdo de participación compartida en la construcción

• Acuerdo de participación en construcción compartida. se puede concluir solo después de que el desarrollador haya recibido todos los permisos necesarios. Por lo tanto, antes de firmar el contrato, un posible participante en la construcción tiene la oportunidad de familiarizarse con la documentación de diseño, los exámenes y los títulos de propiedad del terreno. Esto permite a una persona estar segura de que la construcción ha sido aprobada por las autoridades reguladoras y que la casa en sí, según el proyecto, cumple con todos los estándares estatales especificados.
• Además, al decidir comprar una casa, una persona, por regla general, tiene una cierta cantidad de dinero y quiere saber inmediatamente cuánto le costará la compra. Como se indicó anteriormente, el costo de la propiedad inmobiliaria en este caso se determinará en función de su área. El contrato de participación compartida en la construcción no permite al promotor realizar ningún cambio en el coste del metro de superficie. Esta es una ventaja indudable del contrato, ya que el participante en la construcción ve calculado su cronograma de pagos hasta el final de la construcción.
• Convenio de participación compartida en la construcción, de conformidad con la ley, podrá rescindirse por iniciativa del accionista si el promotor viola sus términos. Esta es una de sus características más positivas. Si la organización constructora no cumple con sus obligaciones, deberá devolver todos los fondos recibidos, compensar las pérdidas sufridas y pagar sanciones. El legislador trató de proteger al máximo los intereses de los accionistas en este asunto.

Aspectos positivos de celebrar un acuerdo con una cooperativa de construcción de viviendas.

• El principal aspecto positivo de un acuerdo de este tipo es su aspecto financiero. El pago mensual en este caso es significativamente menor. que al celebrar un acuerdo de participación accionaria en la construcción, ya que el accionista puede realizar pagos después de la puesta en funcionamiento de la casa. Así, el lado positivo del contrato es el menor coste del apartamento.
• Además, los miembros de la cooperativa más fácil de controlar sus actividades que los accionistas con participación compartida en la construcción. Como miembro de una cooperativa de construcción de viviendas, el accionista tiene derecho a exigirle un informe sobre el trabajo realizado y los fondos gastados.

Conclusiones:

1. Cada uno elige el método de compra de inmuebles que más le conviene, pero una comparación muestra que un acuerdo de participación compartida en la construcción protege mejor los derechos de los accionistas y, por tanto, es una forma más fiable de comprar una vivienda.
2. Debe elegir una cooperativa de construcción de viviendas para esto solo con el fin de ahorrar dinero, pero a menudo dichos ahorros pueden representar un riesgo irrazonable para los accionistas.
3. Al elegir cualquier método de compra de bienes raíces, no debe olvidarse de la reputación del desarrollador, que se ha ido desarrollando a lo largo de los años.