Multiplicatorul chiriei brute. YU

Întrebarea 49. Metode de evaluare a bunurilor imobile bazate pe utilizarea multiplicatorului de chirie brută

Aplicarea unei abordări comparative (de piață) a evaluării imobiliare

Abordare comparativă (piață). prezentat de:

metoda de comparare a vanzarilor;

folosind metoda multiplicatorului chiriei brute.

Multiplicatorul chiriei brute este raportul dintre prețul de vânzare și venitul brut potențial sau real.

Această metodă se realizează în trei etape:

1. Se evaluează veniturile din chirii de pe piață din proprietatea evaluată.

2. Relația cu prețul de vânzare al venitului brut este determinată pe baza tranzacțiilor recente de pe piață.

3. Valoarea probabilă a proprietății care se evaluează se calculează prin înmulțirea veniturilor din chirie de pe piață din proprietatea evaluată cu multiplicatorul de chirie brută.

V este prețul probabil de vânzare al proprietății care se evaluează;

Dr - veniturile din chirie ale imobilului care se evaluează;

GRM - multiplicatorul chiriei brute;

Sanal - prețul de vânzare al analogului;

PVDanal - venitul brut potențial al analogului.

Multiplicatorul chiriei brute (GRM) este raportul dintre prețul de vânzare și venitul brut potențial sau venitul real.

Pentru a utiliza această metodă trebuie:

Estimați venitul brut pe piață generat de proprietate;

Determinați raportul dintre venitul brut din proprietatea evaluată și prețul de vânzare pe baza vânzărilor comparabile de analogi;

înmulțiți venitul brut din obiectul evaluat cu valoarea medie a GRM pentru analogi.

Preț probabil de vânzare calculat prin formula:

Tsob = PVD o * VRM a = PVD * (C a: PVD ia) – aceasta este media tuturor valorilor

unde Tsob este prețul probabil de vânzare al proprietății evaluate;

PVDo - venit brut din obiectul evaluat;

VRMa - multiplicatorul chiriei medii brute;

Tsa - prețul de vânzare al primului analog comparabil;

PVD1a m - venitul brut potențial al primului analog comparabil;

m este numărul de analogi selectați.

Profesorii noștri folosesc abrevierea medie GRM (multiplicatorul de închiriere brută). Calculul este același, dar se observă că GRM nu este ajustat pentru diferențele dintre subiectul evaluării și analogii comparabili, deoarece calculul GRM se bazează pe plățile reale de leasing și prețurile de vânzare, care iau deja în considerare aceste diferențe.

Întrebarea 50. Metode de construire a ratelor de capitalizare utilizate pentru evaluarea imobilelor

Aplicarea abordării venitului

Abordarea veniturilor în evaluarea proprietăților imobiliare include două metode:

Metoda de capitalizare a venitului;

Metoda fluxului de numerar actualizat.

Metoda de capitalizare a venitului este utilizată la evaluarea bunurilor imobiliare producătoare de venit. Veniturile din deținerea de bunuri imobiliare pot reprezenta, de exemplu, venituri curente și viitoare din închirierea acestuia, venituri dintr-o posibilă creștere a valorii imobilului atunci când acesta este vândut în viitor.

Rezultatul acestei metode constă atât din costul clădirilor, al structurilor, cât și din costul terenului.

Se recomandă evidențierea principalelor etape ale procedurii de evaluare prin metoda capitalizării:

1. Venitul brut potențial este estimat. Aceasta se realizează pe baza unei analize a tarifelor și tarifelor actuale existente pe piața imobiliară pentru obiecte comparabile. Venitul potențial brut (GPI) este venitul care poate fi primit din imobiliare la utilizare 100% fără a lua în considerare toate pierderile și cheltuielile. RPE depinde de suprafața proprietății care se evaluează și de tariful de închiriere acceptat.

PVD = S * Ca, unde

S - suprafata in metri patrati. m., de închiriat;

Ca - tarif de închiriere pe 1 mp. m.

De regulă, tariful de închiriere depinde de locația proprietății, de starea sa fizică, de disponibilitatea comunicațiilor, de perioada de închiriere etc.

2. Se evaluează pierderile estimate din subutilizarea proprietății și pierderile în timpul încasării plăților. Reducerea PVD cu valoarea pierderilor dă valoarea venitului brut real (DVI), care este determinată de formula

DVD = PVD - pierderi.

3. Se calculează costurile estimate de exploatare a proprietății care se evaluează. Cheltuielile periodice care să asigure funcționarea normală a unității și reproducerea veniturilor se numesc cheltuieli de exploatare.

4. Venitul net din exploatare proiectat este determinat prin reducerea DVD-ului cu suma cheltuielilor de exploatare. Astfel, NOR = DVD - Cheltuieli de exploatare (excluzând amortizarea).

5 . Se calculează raportul de capitalizare. Există mai multe metode pentru determinarea acestuia din urmă:

5.1. Metoda de construcție cumulativă.

5.2. Metoda de determinare a coeficientului de capitalizare tinand cont de rambursarea costurilor de capital.

5.3. Metoda de investiție legată sau tehnica grupului de investiții.

5.4. Metoda capitalizării directe.

5.1. Metoda de construcție cumulativă

Rata de capitalizare în evaluarea imobiliară constă din două elemente:

Rate de rentabilitate a investițiilor (rate de rentabilitate a capitalului). Aceasta este compensația care trebuie plătită unui investitor pentru raportul calitate-preț, luând în considerare timpul, riscul și alți factori asociați cu o anumită investiție.

Norme pentru restituirea (rambursarea) capitalului. Returnarea capitalului se referă la rambursarea sumei investiției inițiale. În plus, acest element al coeficientului de capitalizare se aplică doar părții de active care se uzează, adică își pierde valoare.

Rata rentabilității capitalului se bazează pe:

1. rata de rentabilitate fără risc;

2. prime de risc;

3. prime pentru lichiditatea scăzută a bunurilor imobiliare;

4. premii pentru managementul investiţiilor.

Rata de rentabilitate fără riscuri. Este folosit ca bază, la care se adaugă celelalte componente enumerate anterior. Pentru a determina rata fără risc Puteți folosi atât indicatorii medii europeni pentru operațiuni fără risc, cât și pe cei ruși.

În cazul utilizării indicatorilor medii europeni la rata fără risc se adaugă o primă pentru riscul de investiție pentru o anumită țară, așa-numitul risc de țară.

Indicatorii ruși sunt luați pe baza ratei de rentabilitate a obligațiunilor guvernamentale sau, ceea ce este de preferat, a ratelor depozitelor în valută (de durată și valoare comparabile) ale băncilor de cea mai înaltă categorie de fiabilitate. Rata fara risc determină compensația minimă pentru investiția într-un obiect dat.

Primă de risc. Toate investițiile, cu excepția celor enumerate anterior, au un grad de risc mai mare, în funcție de caracteristicile tipului de imobil care se evaluează. Cu cât riscul este mai mare, cu atât rata dobânzii ar trebui să fie mai mare pentru a compensa primul.

Primă de lichiditate scăzută. Lichiditatea măsoară cât de repede o proprietate poate fi convertită în numerar. Imobilul are o lichiditate relativ scăzută. Această primă este deosebit de mare în țările în care creditele ipotecare sunt slab dezvoltate.

Premiul pentru managementul investițiilor. Cu cât investiția este mai riscantă și mai complexă, cu atât este nevoie de un management mai competent. Managementul investițiilor nu trebuie confundat cu managementul imobiliar, ale cărui costuri sunt incluse în cheltuielile de exploatare.O metodă de determinare a ratei de capitalizare ținând cont de rambursarea costurilor de capital

Rata de capitalizare pentru imobile include rata rentabilității investiției și rata rentabilității capitalului.

Dacă se prevede o modificare a valorii unui activ (scădere sau creștere), atunci devine necesar să se țină cont de rata de capitalizare în raportul de capitalizare.

Există trei moduri de a recupera capitalul investit:

1. Restituire liniare a capitalului (metoda Ring).

2. Returnarea capitalului pe baza fondului de înlocuire și a ratei de rentabilitate a investiției (metoda Inwood). Uneori se numește metoda anuității.

3. Restituirea capitalului pe baza fondului de compensare și a ratei dobânzii fără risc (metoda Hoskold).

Metoda Ring. Această metodă este adecvată pentru utilizare atunci când se preconizează că fluxul de venit va scădea în mod sistematic și suma principală va fi rambursată în rate egale. Rata anuală de rentabilitate a capitalului se calculează împărțind 100% din costul activului la durata de viață utilă rămasă, cu alte cuvinte, este reciproca duratei de viață a activului.

Exemplu.

Condiții de investiție:

Suma = 2.000 USD;

Durata = 5 ani;

Rata rentabilității investiției = 12%.

Rata anuală de rentabilitate liniară va fi de 20%, deoarece 100% din activ va fi anulat pe o perioadă de 5 ani (100% : 5 = 20%). În acest caz, raportul de capitalizare va fi: 20% + 12% = 32%.

20% din investiția inițială va fi returnată anual împreună cu o rentabilitate de 12% a investiției. Rețineți că dobânda plătită în termeni absoluti va scădea de la an la an, deoarece acestea se acumulează pe soldul descrescător al sumei principalului. Pentru primul an, dobânda va fi de 240 USD; pentru al doilea - 192; pentru al treilea - 144; pentru al patrulea - 96; pentru al cincilea - 48 USD (vezi figura de mai jos)

Metoda Inwood. Această metodă este utilizată atunci când se preconizează că se vor primi venituri constante și egale pe toată perioada de prognoză. O parte a acestui flux de venit va reprezenta o rentabilitate a investiției, iar cealaltă va oferi rambursarea sau returnarea capitalului. Mai mult, valoarea fluxului de venit va reprezenta randamentul investiției, în timp ce celălalt va asigura rambursarea sau returnarea capitalului.

Mai mult, suma rentabilității capitalului va fi reinvestită la rata rentabilității investiției (capital). În acest caz, rata rentabilității investiției ca componentă a ratei de capitalizare va fi egală cu factorul fondului de înlocuire la aceeași rată a dobânzii ca și pentru investiție (acest factor este preluat din tabelul cu șase funcții ale dobânzii compuse). Însuși coeficientul de capitalizare, cu un flux de venit egal, va fi egal cu suma ratei de rentabilitate a investițiilor și a factorului fondului de compensare pentru aceeași dobândă (coeficientul de capitalizare poate fi luat din tabelul cu șase funcții ale dobânzii compuse în coloana contribuţia la amortizarea unei unităţi).

metoda lui Hoskold. Este utilizat atunci când rata de rentabilitate generată de investiția inițială este atât de mare încât este puțin probabil ca reinvestirea să aibă loc în aceeași rată. Prin urmare, se așteaptă ca fondurile investite să primească venituri la o rată fără riscuri.

Exemplu. Proiectul de investiții prevede o rentabilitate anuală a investiției (capital) de 12% timp de 5 ani. Rentabilitatea investiției poate fi reinvestită în siguranță la o rată de 6%.

Soluţie. Dacă rata rentabilității capitalului este de 0,1773964, care este factorul fondului de înlocuire la 6% pe 5 ani, atunci raportul de capitalizare (R) va fi 0,12 + 0,1773964 = 0,2973964.

În cazul în care se prevede că investiția nu își va pierde valoarea total, ci doar parțial, rata de capitalizare va fi calculată ușor diferit.

Exemplu. Se preconizează că proprietatea va fi vândută în 5 ani pentru 50% din valoarea sa actuală. Rata rentabilității investiției este de 12%.

Soluţie. Conform metodei Ring, rata de rentabilitate a capitalului este de 20% (100%: 5 ani) * 1/2 = 10%. R = 0,1 (rata rentabilității capitalului) + 0,12 (rata rentabilității investiției) = 0,22 = 22%.

Conform metodei Inwood Rata rentabilității capitalului se determină prin înmulțirea factorului fondului de recuperare cu procentul de pierdere de valoare.

50% pierdere * 0,1574097 = 0,07887. R = 0,0787 (rata rentabilității capitalului) + 0,12 (rata rentabilității investiției) = 0,1987 = 19,87%.

5.2. Atunci când investește în imobiliare, investitorul se așteaptă la creșterea viitoare a valorii capitalului investit inițial. Acest calcul se bazează pe prognoza investitorului cu privire la o creștere a prețului terenurilor, clădirilor și structurilor sub influența cererii crescute pentru anumite tipuri de imobile sau ca urmare a creșterii inflației. În acest sens, este necesar să se țină cont de creșterea costului investițiilor de capital în raportul de capitalizare.

Exemplu. Rata necesară de rentabilitate a capitalului este de 12%. Creșterea valorii va avea loc în următorii cinci ani și se va ridica la 40%.

1. Venitul amânat este calculat ca 0,4 * 0,1574 (factor de fond de compensare pentru 5 ani la 12%) = 0,063.

2. Venitul amânat este scăzut din rata de rentabilitate necesară a capitalului și astfel se determină rata de capitalizare.

R = 0,12 - 0,063 = 0,057 = 5,7%.

În cazul în care valoarea fondurilor investite crește, încasările din vânzare oferă nu numai o rentabilitate a întregului capital investit, ci oferă și o parte din venitul necesar pentru a obține o rentabilitate de 12% a capitalului. Prin urmare, rata de capitalizare trebuie redusă pentru a ține cont de câștigurile de capital așteptate.

5.3. Metoda de investiție legată sau tehnica grupului de investiții. Deoarece majoritatea proprietăților imobiliare sunt achiziționate folosind datorii și capitalul propriu, rata de capitalizare trebuie să satisfacă cerințele de rentabilitate pentru ambele părți ale investiției. Valoarea acestui raport este determinată de metoda de investiții aferentă sau tehnica grupului de investiții. Rata de capitalizare pentru fondurile împrumutate se numește constantă ipotecară și se calculează folosind următoarea formulă:

Dacă se cunosc termenii împrumutului, atunci constanta ipotecară se determină din tabelul cu șase funcții ale dobânzii compuse: va fi suma ratei dobânzii și a coeficientului fondului de recuperare sau va fi egală cu coeficientul de contribuție la amortizare al dobânzii. unitate.

Rata de capitalizare a capitalurilor proprii se calculează folosind formula:

Rata totală de capitalizare este determinată ca medie ponderată

, Unde

M este ponderea fondurilor împrumutate în cost;

Rm - rata de capitalizare a capitalului împrumutat;

Re este rata de capitalizare a capitalului propriu.

Problema 10

Problema 9

Problema 8

Problema 7

Sarcină

Problema 5

Problema 4

Problema 3

Problema 2

Problema 1

1.Metoda de separare incl. include 3 tipuri de purtare:

Deteriorarea fizică

Purtare funcțională

Uzura exterioara

Deteriorarea fizică - pierderea calităților de consum ale unui obiect din cauza exploatării sau a factorilor naturali.

Purtare funcțională reflectă o scădere a valorii obiectului din cauza nerespectării acestuia cu cerințele moderne ale pieței pentru soluții arhitecturale, estetice, de amenajare a spațiului, de proiectare și alte caracteristici.

Uzura exterioara - aceasta este o scădere a valorii unui obiect din cauza schimbărilor din mediul extern: standardele sociale ale societății, condițiile legislative și financiare etc.

Uzura fizică și funcțională sunt împărțite în detașabile și ireparabile.

Uzura detasabila - acest tip de uzură, costul eliminării care este mai mic decât valoarea adăugată a obiectului

Uzură irecuperabilă - una în care fie eliminarea uzurii este imposibilă, fie costul eliminării acesteia este mai mare decât valoarea adăugată, se ia în considerare în cantitatea de uzură.

1Clădire cu mai multe etaje fără lift - funcțională.

2) Acoperișul casei curge - fizic

3) Cladire de locuit la aeroport - exterior

4) În birou nu există sistem de aer condiționat - funcțional.

5) Centru de afaceri fără lift - funcțional. și așa mai departe.

Abordare bazată pe cost a evaluării imobiliare

Determinați costul unui teren folosind metoda costului.

În urma observațiilor, s-a relevat că este extrem de important să se efectueze următoarele tipuri de reparații de rutină în apartamentele unei clădiri de închiriat: vopsire - 2.500 USD, înlocuirea covoarelor în 5 apartamente - 1.750 USD, repararea rețelei de alimentare cu apă - 2.200 USD .

Caracteristicile elementelor cu o durată de viață scurtă:

Costul reproducerii clădirii este de 545.930 USD. Durata de viață fizică este de 5 ani. Durata de viață completă a clădirii este de 60 de ani. Numărul de apartamente din clădire este de 20 de ani. Costul modernizării echipamentelor de uz casnic este de 12.000 USD. Costul echipamentului de uz casnic existent este de 7370 USD. Pierderea veniturilor dintr-un apartament din cauza unui plan de etaj slab este de 10 USD, iar din cauza apropierii de o întreprindere industrială - 15 USD.

Multiplicatorul de chirie brută pentru acest sector al pieței imobiliare este egal cu 5.

Valoarea estimată a terenului este de 50.000 USD.

1. Deteriorarea fizică

A. Detașabil:

pictura - 2500 $;

înlocuirea covoarelor în 5 apartamente - 1.750 USD;

repararea sistemului sanitar – 2200 USD.

TOTAL afectare fizică remediabilă - 6450 USD.

B. Componente inevitabile pe termen scurt:

B. Componente fatale pe termen lung:

Costul reproducerii clădirii este de 545.930 USD.

Minus: reparabil fizic – 6450 USD

Costul reproducerii celor pe termen scurt este de 166.650 USD

Costul reproducerii elementelor pe termen lung:

545930 – 6450 – 166650 = 372830 $

Rata de uzură a componentelor ireparabile pe termen lung:

372830 * 5/60 = 31068 $

2. Uzură funcțională:

A. Corectabil:

Upgrade al aparatului (12.000 USD) – Costul aparatelor existente (7.370 USD) = 4.630 USD

B. Ireparabil:

Pierderi din chirie din cauza planului slab al etajului:

3. Uzură externă sau economică:

Pierderi de chirie datorate apropierii unei întreprinderi industriale:

Costul reproducerii din nou este de 545.930 USD

Minus: detașabil fizic - 6450 USD

ireparabil pe termen scurt – 31.700 USD

ireparabil pe termen lung – 31.068 USD

corectabil funcțional – 4630 USD

ireparabil funcțional – 12.000 USD

uzură externă – 18.000 USD

Costul total al clădirilor, luând în considerare uzura, este de 442.082 USD

Costul estimat al zonei – 50.000 USD

Preț total – 492.082 USD

Determinați tipul și cantitatea de uzură pentru următoarele elemente cu o durată de viață scurtă:

Amortizare acumulată = Vârsta reală/perioada normală * 100

Amortizare Vel-on = St-t * % amortizare

În acest caz, aceasta este o uzură fizică ireparabilă a elementelor de scurtă durată, a căror valoare este de 9983.

Determinați uzura fizică ireversibilă a elementelor cu o durată lungă de viață, dacă costul reproducerii obiectului este de 174.900 USD. Costul eliminării uzurii fizice este de 2.000 USD. Costul total al elementelor cu o durată de viață scurtă este de 20.600 USD.

Vârsta reală a obiectului este de 10 ani, iar viața fizică totală este de 75 de ani.

174900 – 2000 – 20600 = 152300 $

Izf = 152300 × 10 / 75 = 20306,67 USD

Depozitul are o vechime reală de 12 ani și o viață utilă rămasă estimată de 48 de ani. Costul înlocuirii imediate a covorului într-un spațiu de birouri este de 1.000 USD. Din cauza funcționării proaste, platformele de încărcare au uzură fizică cu 25% mai mare decât în ​​mod normal, iar durata lor de viață standard este de 30 de ani. Costul reparației platformei este de 2.500 USD. Durata de viață utilă estimată a acoperișului, a sistemului electric și a echipamentelor mecanice este de 18 ani. O parte din cabluri trebuie înlocuite, ceea ce va costa 3.000 USD. Care este gradul de deteriorare fizică ireversibilă?

Uzură irecuperabilă = uzura elementelor pe termen lung + elementelor pe termen scurt ale clădirii = 1250 + 2001 = 3251

1000 de ruble. - uzura fizica detasabila

Clădirea în curs de evaluare necesită restaurarea imediată a zonelor cu scurgeri de acoperiș și lucrări de vopsire. Determinați cantitatea de uzură dacă costul de înlocuire al acoperișului este de 2.500 USD, vopsirea este de 1.500 USD, costul lucrărilor necesare pentru acoperiș este de 500 USD și vopsirea este de 1.500 USD. Ce tip de uzură apare în acest caz?

În acest caz, aceasta este uzură fizică detașabilă, a cărei valoare este egală cu suma cheltuită pentru reparații. Reparațiile includ costul lucrărilor de acoperiș și vopsire, precum și vopsirea acoperișului.

Cunoscut că standardele moderne impun instalarea unui aparat de aer condiționat în clădire, care nu este disponibil în unitatea evaluată. Instalarea unui aparat de aer condiționat într-o clădire existentă va costa 1.500 USD și 1.100 USD într-o clădire nouă.

Determinați cantitatea și tipul de uzură.

În acest caz, aceasta este uzură funcțională corectabilă, a cărei valoare este de 400 USD (1500 USD - 1100 USD).

Fitingurile electrice instalate în clădirea evaluată nu îndeplinesc standardele moderne ale pieței. Determinați tipul și cantitatea de uzură, dacă costul de înlocuire al fitingurilor electrice existente este de 3.500 USD, uzura fizică a acestuia este de 2.000 USD. Costul demontării fitingurilor electrice este de 1.000 USD, iar costul instalării noilor fitinguri electrice este de 1.500 USD.

În acest caz, aceasta este uzura funcțională corectabilă, a cărei valoare este de 4000 USD ((3500-2000)+1000+1500).

Cladirea de birouri evaluata are o suprafata de depozitare de 500 m2. Din punct de vedere al celei mai bune utilizări astăzi, este indicat să folosiți această zonă ca spațiu de birou. Determinați tipul și valoarea deprecierii dacă costul de înlocuire al depozitului este de 8.000 USD. Uzura fizică – 500 USD. Costul lichidării depozitului este de 800 USD.

În acest caz, aceasta este uzură funcțională corectabilă, a cărei valoare este de 8300 USD.

Clădirea evaluată nu dispune de un sistem de stingere a incendiilor, rezultând o pierdere de venit de 2.000 USD. Determinați tipul și valoarea deprecierii dacă forma de valorificare pentru aceste obiecte este de 10%. Costul instalării unui sistem de stingere a incendiilor în timpul construcției unei noi clădiri este de 15.000 USD.

Există o creștere a veniturilor cu 2000 USD. Creșterea capitalizată a câștigurilor de capital la o rată de capitalizare de 10% va fi de 20.000 USD (PV=P/r=2000/0.1=20.000) Ca urmare, avem uzură funcțională corectabilă în valoare de 5.000 USD.

20000 – 15000 = 5000 $

Abordare comparativă:

BPM = Preț de vânzare / venit anual (lunar etc.).

Multiplicatorul chiriei brute - concept și tipuri. Clasificarea și caracteristicile categoriei „Multiplicatorul chiriei brute” 2017, 2018.

Evaluarea imobiliară în Rusia există de destul de mult timp, iar metodologia sa, dezvoltată de oamenii de știință occidentali, a fost testată cu succes în condițiile economice rusești. Unul dintre elementele slabe ale sistemului de evaluare imobiliară este suportul informațional al acestui proces. Deci, dacă la evaluarea imobiliarelor rezidențiale (apartamentelor) practic nu apar probleme cu aceasta, deoarece sunt publicate un număr mare de publicații periodice și publicații de specialitate, care publică constant rezultatele analizelor pieței imobiliare rezidențiale, situația actuală și tendințele în dezvoltarea acestuia, apoi la evaluarea Pentru bunurile imobiliare nerezidențiale, se poate spune că situația este oarecum diferită: există o cantitate foarte limitată de informații analitice în domeniul public, un număr relativ mic de obiecte comparabile, mai ales în locațiile în care piata este subdezvoltata, ceea ce face dificila efectuarea de analize relevante, calcule etc. Aceasta, la rândul său, afectează posibilitatea utilizării anumitor abordări și metode existente în sistemul de evaluare imobiliară. Una dintre aceste metode, în opinia noastră, este metoda chiriei brute (metoda multiplicatorului chiriei brute), ale cărei rezultate în practica evaluării sunt relativ precise în comparație cu alte metode de evaluare a bunurilor imobiliare. Aplicarea principiilor de determinare a multiplicatorului de chirie brută se corelează cu principiile de calcul a ratei de valorificare a unui imobil.

În această publicație, am efectuat o scurtă analiză a acestor definiții, a relației lor între ele, precum și a aplicării lor în practică. Am studiat informații analitice privind segmentele pieței imobiliare comerciale din Novosibirsk în perioada retrospectivă și la data studiului.

Definiții de bază

Rata de capitalizare(raportul de capitalizare) - un indicator care descrie raportul dintre valoarea de piață a unui activ și venitul net pentru anul. În evaluarea proprietății, acest indicator se calculează astfel: profit net pe an / valoarea proprietății. Rata de capitalizare arată investitorului procentul din venit pe care îl va primi prin achiziționarea unui anumit activ.

Multiplicatorul chiriei brute (GRM)– acesta este un indicator care reflectă raportul dintre prețul de vânzare și venitul brut al proprietății. Multiplicatorul de închiriere brută este utilizat pentru obiectele pentru care fie potențial (PVG) fie venitul brut real (AGI) poate fi evaluat în mod fiabil.

Metoda multiplicatorului de închiriere brută se bazează pe ipoteza că există o relație directă între valoarea de piață a unei proprietăți și veniturile potențiale din chirie care pot fi obținute prin închirierea acestei proprietăți. Prin urmare, este utilizat pentru a estima valoarea unei proprietăți dacă rata de închiriere la care proprietatea poate fi închiriată este cunoscută ca date inițiale. Multiplicatorul vă permite, de asemenea, să rezolvați problema inversă: Determinați rata de închiriere necesară pe baza valorii cunoscute a proprietății. Din punct de vedere al tehnicii de evaluare, această metodă este apropiată de metoda capitalizării directe. Cu toate acestea, are propriile sale caracteristici. Multiplicatorul de chirie brută nu este o caracteristică individuală a unei anumite proprietăți. Nu ține cont de caracteristicile proprietății care se evaluează, și anume, durata de viață rămasă, nivelul cheltuielilor de exploatare specifice acestei proprietăți, așteptările pieței privind creșterea ratelor de închiriere, condițiile financiare ale tranzacției etc. multiplicatorul caracterizează raportul mediu dintre veniturile din chirie chiria și valoarea de piață a proprietății, caracteristic unei anumite clase de obiecte sau, mai precis, pentru un anumit segment de piață. Prin urmare, multiplicatorul de chirie brută poate fi folosit doar ca metodă brută de evaluare a unei proprietăți, apropiată ca înțeles de metodele de evaluare în masă. Aceasta este diferența fundamentală dintre acest multiplicator și raportul de capitalizare, care poate diferi semnificativ pentru două obiecte similare dacă aceste obiecte diferă, de exemplu, în ceea ce privește durata de viață rămasă. Este de remarcat faptul că, spre deosebire de multiplicatorul plății chiriei brute, raportul de capitalizare are o semnificație economică clară. Caracterizează profitabilitatea finală și metoda de recuperare a capitalului caracteristică unei anumite proprietăți. Prin urmare, poate fi calculată pe baza unei analize a rentabilității opțiunilor alternative de investiții, ținând cont de creșterea sau scăderea preconizată a valorii proprietății care se evaluează pentru perioada de prognoză.

Astăzi, există diverse formule pentru calcularea multiplicatorului brut de chirie și a ratelor de capitalizare. Când utilizați formule diferite, intervalul de rate pentru un BPM cunoscut poate diferi.

Formule comune pentru calcularea BRM și ratele de capitalizare

Să luăm în considerare prima formulă, preluată din manualul lui Rutgaiser V.M. „Evaluarea valorii de piață a bunurilor imobiliare”. Pentru calcul se generează o listă de obiecte imobiliare comparabile cu obiectul evaluat, recent vândute și închiriate. Deoarece în condițiile rusești, astfel de date nu sunt disponibile gratuit pentru evaluatori, atunci, în mod destul de fiabil, puteți utiliza datele din propuneri. Compararea obiectelor analogice cu obiectul evaluat se realizează, de regulă, în funcție de scopul lor funcțional, deoarece alți factori (finisare, locație etc.) sunt deja luați în considerare în prețul de vânzare și chirie. După compilarea unei liste de obiecte comparabile, multiplicatorul brut de închiriere (GRM) este calculat folosind formula:

A.V. Dotsenko, în articolul său științific „Calculul ratelor de actualizare a capitalizării atunci când se evaluează imobile în perioade de criză”, consideră că atunci când se calculează valoarea VRM, valorile medii de piață ale chiriei și costului pentru segmentul corespunzător al pieței imobiliare pot fi folosit. Dependența calculată pentru determinarea BRM are forma:

Folosind metoda directa de determinare a multiplicatorului L.A. Leifer în articolul „Determinarea multiplicatorului chiriei brute pe baza datelor „istorice”, GRM este calculat folosind formula:

Metoda directă de determinare poate fi utilizată în cazul în care, pentru clasa de obiecte de interes pentru evaluare, este posibilă selectarea unui număr suficient de obiecte pentru care există simultan date privind propunerile de vânzare și închiriere a acestora. Astfel de date pot fi găsite de obicei pentru proprietăți imobiliare aparținând unui segment dezvoltat al pieței, de exemplu, birouri sau spații de vânzare cu amănuntul din orașele mari, unde piețele de vânzare și de închiriere sunt destul de dezvoltate ( Din statisticile matematice se știe că o astfel de estimare este cea mai bună din clasa estimărilor liniare nepărtinitoare.).

De asemenea, Leifer L.A. a propus propria metodologie de calcul a ratei de capitalizare, pe baza valorii MRG. Conform metodologiei propuse, calculul se face pe baza unei serii de variații (probe ordonate). Primul eșantion este format din prețurile de vânzare, al doilea din tarifele de închiriere. Apoi eșantioanele sunt clasate și se formează perechi pentru a calcula BPM. Formarea perechilor se bazează pe presupunerea că obiectele cu proprietăți de consum similare ocupă aproximativ aceleași locuri, ca și în ordonarea tarifelor de închiriere. Pe baza acestei ipoteze, putem presupune că perechile rezultate de valori ale prețului de vânzare și ale ratei de închiriere se referă la aceleași obiecte sau cel puțin similare în ceea ce privește caracteristicile de bază ale consumatorului.

Dar, de regulă, pentru a calcula rata de capitalizare, se folosește o formulă de bază (manual de N.E. Simionova, R.Yu. Simionov „Evaluarea afacerilor: teorie și practică”), arată astfel:

Folosind transformarea formulelor (1) și (4), puteți deriva formula pentru dependența BRM și SC, care va arăta astfel::

,

De asemenea, prin transformare, formula (5) poate arăta astfel:

Tabelul relației dintre VRM și SK pentru piața imobiliară comercială din Novosibirsk conform datelor pentru 2016.

Pe baza informațiilor analitice „Monitorizare. Oferte pe piața imobiliară comercială din Novosibirsk" RID Analytics, compilată la sfârșitul anului 2016 și folosind articolul lui Zhivaev M.V. "Rezultatele evaluărilor experților ale valorilor parametrilor semnificativi utilizați în activitățile de evaluare" pentru trimestrul 2 al anului 2016 în partea „Valoarea cheltuielilor de exploatare în procente din venitul brut real (AVG)”, a fost întocmit un tabel rezumativ al relației dintre intervalul SC și VRM în funcție unul de celălalt și de alți factori. Calculele au fost efectuate folosind formulele (1) și (6):

Analiza ratei de capitalizare a bunurilor imobiliare de vânzare cu amănuntul din Novosibirsk conform informațiilor publice deschise pentru diferite perioade din 2009 până în 2016.

Ca urmare a cercetării pe acest subiect, am studiat informațiile analitice disponibile și am furnizat intervalele ratelor de capitalizare pentru segmentul imobiliar de retail din Novosibirsk într-o perioadă retrospectivă.

Director general, evaluator categoria I Evgeniya Sergeevna Arsenchuk

Soluția problemei este utilizarea metodei chiriei brute, care vă permite să determinați costul unui obiect pentru orice scop. În evaluarea imobilelor comerciale complexe, MVR este numită cea mai bună dintre metodele propuse; vă permite să determinați valoarea reală a spațiilor cu o eroare minimă.

Relația dintre indicatorii aplicabili pentru calcule se reflectă în multiplicatorul brut de închiriere (GRM). Principala caracteristică a indicatorului utilizat este că evaluarea se bazează pe scopul și funcțiile clădirii. Analiza amplasării, finisajelor și costurilor de exploatare asociate cu întreținerea structurii sunt excluse din aceste calcule.

Etapele metodei

• Selectarea spațiilor pentru a determina multiplicatorul brut de închiriere.
• Calculul direct al GRM. În această etapă, costul fiecărei proprietăți selectate este împărțit la venitul estimat din închirierea acesteia. Sarcina principală a agentului imobiliar este să determine cu exactitate suma totală a chiriei pentru anul. Formula de calcul: GRM=PV/PGR, unde PV este costul proprietății, PGR este costul potențial de închiriere.
• Datele obținute la calcularea multiplicatorului se însumează și se împart la numărul de obiecte imobiliare analizate. Rezultatul calculului va fi indicatorul metodei chiriei brute.
• Stabilirea prețului imobilului. În această etapă, va trebui să înmulțiți venitul potențial sau real din chirie cu coeficientul obținut la calcularea MRR. Dacă chiria nu poate fi calculată, evaluatorul poate aplica media pieței.

Aplicabilitatea practică a metodei

• utilizarea integrală a acestei metode de evaluare este justificată numai în cazul în care piața imobiliară este activă; în cazul în care aceasta va declin, nu vor exista suficiente informații pentru analiză;
• calculele nu evaluează riscurile obiectelor și randamentul capitalului cheltuit;
• fără ajustări pentru amenajarea teritoriului, locația și costurile de operare pentru întreținerea instalației.

Cand. tehnologie. stiinte,
Director general al ANF-ASSESSMENT LLC

După cum se știe, multiplicatorul chiriei brute (GRM) este raportul statistic mediu dintre prețul pieței și venitul brut potențial sau real al unui anumit tip de proprietate.

De obicei, pentru obiectele imobiliare, VRM este determinată:

• în cadrul abordării venitului atunci când se utilizează metoda extracției pieței pentru determinarea ratei de capitalizare;
• în cadrul abordării comparative pentru a calcula valoarea de piață la o rată de închiriere cunoscută sau valoarea ratei de închiriere de pe piață la o valoare de piață cunoscută.

În acest scop, se obișnuiește să se selecteze, pentru o evaluare imobiliară similară obiectului, astfel de oferte de piață care conțin concomitent oferte de vânzare și oferte de închiriere. Se presupune că astfel de propuneri sunt de natură de piață. În același timp, valoarea BRM calculată pe baza unor astfel de date, de regulă, are o eroare aleatorie sistematică și semnificativă.

Prezența unei erori sistematice se explică prin următoarele. De altfel, proprietarului, care scoate concomitent o proprietate spre vanzare si spre inchiriere, nu este indiferent ce varianta prefera potentialul cumparator. În majoritatea covârșitoare a cazurilor, proprietarul intenționează să vândă proprietatea și oferă chirie astfel încât pe perioada de expunere proprietatea să nu stea inactiv, ci să genereze venituri. Dându-și seama că la vânzare, prezența unui chiriaș este o povară serioasă care va duce la o reducere a prețului de vânzare, acesta încheie un contract de închiriere pe perioadă scurtă, sau cu condiția rezilierii acestuia la cererea locatorului. Evident, in acest caz pretul de inchiriere ar trebui sa fie mai mic decat cel de piata. Prin urmare, în ciuda faptului că, în cazul în cauză, prețul de vânzare tinde spre valoarea de piață, BPM este sistematic supraestimat.

Eroarea aleatorie crescută are următoarele motive. După cum se știe, eroarea aleatorie maximă este egală cu jumătate din intervalul de încredere și este (în valori relative):

Unde:
P - eroare relativă (procent / 100);
t - Indicele de distribuție a elevilor;
V - coeficientul de variație;
n - dimensiunea eșantionului;
S - abaterea standard;
X av - media eșantionului.

Întrucât într-un segment restrâns de piață ofertele de vânzare și închiriere simultană a obiectelor imobiliare similare cu obiectul evaluării sunt extrem de rare, dimensiunea eșantionului nu este mare (câteva oferte), ceea ce atrage după sine o creștere a erorii statistice. De exemplu, cu un coeficient de variație satisfăcător de 0,1, o dimensiune a eșantionului de 3 și un nivel de semnificație de 0,05, eroarea aleatorie maximă este de 44%.

O încercare de a mări dimensiunea eșantionului prin extinderea segmentului de piață duce la creșterea eterogenității eșantionului, ceea ce implică inevitabil o creștere a coeficientului de variație. În acest caz, eroarea mediei din eșantion, de regulă, nu scade.

Să luăm în considerare o metodă alternativă pentru determinarea BPM. Ecuația obișnuită pentru calcularea BRM este:

(2a)

Unde:
C 1 - prețul de vânzare al primului obiect;
A 1 - tarif de închiriere pentru primul obiect etc.

Să aducem expresia dintre paranteze la un numitor comun și să înmulțim numărătorul și numitorul cu chiria medie (A avg). Obtinem urmatoarea expresie:

În expresia de mai sus (2b), fiecare valoare de vânzare aferentă tarifului mediu de închiriere se înmulțește cu un coeficient reprezentând raportul: la numărător, produsul tarifelor de închiriere, în care tariful de închiriere corespunzător termenului este înlocuit cu media rata de închiriere, la numitor, produsul tuturor tarifelor de închiriere. Notând acești coeficienți P 1, P 2 ... P n și făcând media lor (P avg), obținem următoarea dependență calculată aproximativă:

(3)

În această formă, dependența (3) vă permite să determinați VRM-ul pe baza datelor care nu au legătură cu prețurile de vânzare și tarifele de închiriere, adică se referă la diferite obiecte imobiliare din același segment de piață.

Este evident că gradul de aproximare a dependenței (3) față de dependența „exactă” inițială (2b) este determinat de valoarea coeficientului mediu și intervalul valorilor eșantionului prețului de vânzare și chiriei.

Să încercăm să estimăm mărimea erorii în dependență (3) în comparație cu dependența (2b).

Să luăm în considerare două mostre, în fiecare dintre ele valorile C 1, C 2 ... C n și A 1, A 2 ... A n nu sunt egale între ele, dar rapoartele lor sunt egale cu aceeași valoare
(C 1 / A 1 = C 2 / A 2 =...). Evident, în acest caz trebuie îndeplinită condiția: Рср = 1. Dacă luăm valoarea raportului dintre cele mai mari și cele mai mici valori ca caracteristică a intervalului de eșantionare, atunci pentru cazul luat în considerare avem: C max / C min = A max / A min.

Metodele posibile de mediere pot fi: medie aritmetică, medie geometrică, medie armonică. Analiza a arătat că media aritmetică și media geometrică, atunci când sunt utilizate ca valoare medie, dau o eroare sistematică în direcția supraestimării rezultatului. De exemplu, cu C max / C min = A max / A min = 2,0, cu un eșantion de n = 10: pentru media aritmetică - P avg = 1,049, pentru media geometrică - P avg = 1,024. Pentru media armonică - întotdeauna P av = 1.000, indiferent de intervalul de eșantion și legea de modificare a valorilor lui A din eșantion. Acest efect poate fi dovedit strict matematic. Prin urmare, în cercetările ulterioare s-a presupus că media armonică este utilizată pentru mediere, adică întotdeauna P av = 1.

Deoarece expresiile (2a) și (2b) dau rezultate identice, se face referire ulterioară pur și simplu la dependența (2).

Să considerăm două eșantioane din același volum de mărimi C 1, C 2 ... C n și A 1, A 2 ... A n, a căror lege de modificare este arbitrară, dar egalitatea raportului C max / C min = A max / A min se păstrează.

Studiul a arătat că, dacă aranjați elementele eșantionului în ordine crescătoare (descrescătoare) și calculați valoarea BPM pentru fiecare dintre perechile rezultate de valori C și A, atunci rezultatele calculului din dependențe (2) și (3) vor coincide . Cea mai mare abatere a rezultatelor obținute din dependențe (2) și (3) se observă dacă valorile se schimbă „defazat” (valorile mici ale lui C corespund valorilor mari ale lui A și invers) și modificarea are loc treptat la mijlocul probei. În plus, după cum sa dovedit, rezultatul nu depinde de dimensiunea eșantionului.

Prin construirea unui grafic pentru două cazuri limită, este posibil să se obțină regiunea de incertitudine în valorile BPM, care caracterizează eroarea în trecerea de la dependență (2) la dependență (3). Această zonă este deplasată în jos față de rezultatele obținute din dependență (2).

Rezultatele calculului pentru cazul C max / C min = A max / A min sunt prezentate în Fig. 1.

Orez. 1. Dependența raportului rezultatelor calculării VRM în funcție de dependențe (3) și (2) de C max / C min, cu condiția ca
C max / C min = A max / A min

Tragând linia de mijloc în zona rezultată, puteți determina o ajustare care vă va permite să combinați această linie de mijloc cu valorile obținute din dependență (2). În acest caz, eroarea la utilizarea dependenței (3) va fi simetrică față de rezultatul exact. De exemplu, cu C max / C min = A max / A min = 2,0, valoarea factorului de corecție va fi K = 1,111, iar eroarea va fi de 10%. Având în vedere că valoarea P av = 1 este întotdeauna prezentă, dependența (3) poate fi prezentată în următoarea formă calculată:

Unde:
K este un coeficient de ajustare care depinde de parametrii mostrelor de prețuri de vânzare și tarife de închiriere.

Întrucât în ​​practică nu este întotdeauna posibilă asigurarea îndeplinirii egalității C max / C min = A max / A min, s-au efectuat calcule variaționale, care au făcut posibilă obținerea valorilor coeficienților de corecție, în funcție de parametrii mostrelor originale. Rezultatele calculului sunt prezentate în tabel. 1. În tabel. Tabelul 2 prezintă rezultatele evaluării erorilor sistematice cauzate de incertitudinea legii modificării prețurilor de vânzare și a tarifelor de închiriere din eșantioane. În același timp, este caracteristic că, în cazul general, dimensiunile eșantionului de valori C și A nu pot coincide.

Masa 1
Valoarea factorului de corecție în funcție de caracteristicile probelor

Masa 2
Eroare sistematică cauzată de incertitudinea legilor de modificare a prețurilor de vânzare și a tarifelor de închiriere în eșantioane, în funcție de caracteristicile mostrelor

Mărimea erorii aleatoare maxime la calcularea BRM folosind dependența (3) este determinată de dependența obișnuită (1). În acest caz, coeficientul de variație se calculează după cum urmează:

;

Unde:
V VRM - coeficientul de variație al valorii calculate a VRM;
V С - coeficientul de variație al unui eșantion de prețuri de vânzare (C);
V 1/A este coeficientul de variație al eșantionului de valori inverse ale ratelor de închiriere (1/A).

Deoarece mărimile erorilor sistematice și aleatorii sunt reciproc independente, eroarea totală este definită ca:

Unde:
P sume - eroarea totală a valorii calculate a BRM;
P syst - eroare sistematică;
Cazul P - eroare aleatorie.

Concluzii:

1. Se oferă o justificare pentru admisibilitatea utilizării metodei de calcul a VRM pe baza valorilor medii de piață independente ale prețurilor de vânzare și ale ratelor de închiriere determinate în cadrul segmentului de piață relevant, ceea ce permite extinderea semnificativă a compoziției potențialelor obiecte analogice.

2. Se arată că metoda avută în vedere de calculare a VRM ne permite să trecem la o eroare sistematică controlată în calcul, în contrast cu calculele bazate pe prețurile de vânzare și tarifele de închiriere aferente obiectelor individuale.

3. Posibilitatea potențială de a utiliza eșantioane mai mari ca date inițiale în calcule face posibilă reducerea erorii aleatoare la valori acceptabile.

Literatură

1. dictionary.finam.ru/dictionaryp
2. Esipov V. E., Makhovikova G. A, Terekhova V. V. Evaluarea afacerilor. editia a 2-a. Sankt Petersburg, PETER, 2006p
3. Teoria statisticii. Manual. Ed. G. L. Gromyko. editia a 2-a. M., INFRA-M, 2005p
4. Ryvkin A. A. et al. Manual de matematică. M., Şcoala Superioară, 1975p