Cumpărătorii unui apartament cu tutelă. Situații controversate la obținerea permisiunii pentru o tranzacție imobiliară de la autoritățile de tutelă și tutelă

Orice tranzacție cu un apartament în care un minor deține o cotă necesită aprobarea autorităților de tutelă și tutelă. Și angajații acestui departament iau problema protejării intereselor copiilor atât de în serios, încât uneori sunt gata să depășească puterile care le sunt atribuite și să prezinte părinților cereri ilegale.

Părinții nu au dreptul de a dispune de un apartament al cărui copil este coproprietar, fără permisiunea autorităților de tutelă și tutelă. Aceste restricții sunt prevăzute de Codul civil al Federației Ruse (clauza 2 a articolului 37) și legea „Cu privire la tutelă și curatela” (partea 1 a articolului 21). Astfel de locuințe nu pot fi folosite ca garanție pentru un împrumut, schimbate, vândute sau închiriate fără permisiunea corespunzătoare. Situațiile controversate la obținerea permisiunii de la autoritățile tutelare apar atât de des încât au reușit să fie generalizate și clasificate. Un expert de la Ministerul Regional al Politicii Sociale și specialiști pe piața imobiliară vorbesc despre momentul în care părinții greșesc și când lucrătorii de tutelă greșesc.

1. Cerința de a oferi copilului o cotă similară în locuința achiziționată. Partajare sau bani?

Să presupunem că o familie decide să-și îmbunătățească condițiile de viață - să se mute de la un apartament cu o cameră la un apartament de aceeași dimensiune într-o clădire nouă. În practică, părinții se confruntă cu cerința de a oferi copilului lor o cotă de mărime similară în apartamentul achiziționat. Se pare că, dacă un copil deținea 50% din apartamentul din barăci, atunci în noul apartament ar trebui să devină proprietarul a jumătate din spațiul de locuit. Experții sunt însă încrezători că o astfel de cerință din partea autorităților tutelare contravine legislației actuale.

Valentina Kolomeichuk

Potrivit legii, autoritățile de tutelă și tutelă eliberează permisiunea prealabilă de a efectua o tranzacție care nu implică o reducere a valorii cotei minorului. Aceasta înseamnă că reprezentantul legal trebuie să dea copilului o cotă de proprietate proporțională cu valoarea, și nu cu mărimea cotei de proprietate înstrăinată. Poziția autorităților tutelare este incorectă atunci când cer să i se acorde copilului o cotă similară sau mai mare, deoarece valoarea proprietății depinde de costul pe metru pătrat. Iar mărimea cotei poate fi fie mărită, fie redusă.

Astfel, rezultă că mărimea cotei este corect măsurată în termeni monetari, ceea ce înseamnă că depinde de costul apartamentului vândut. De exemplu, dacă un copil deținea 50% dintr-un apartament într-o barăcă, care costă 1 milion de ruble, atunci cota sa este egală cu 500 de mii de ruble. Și atunci când cumpărați un apartament cu o cameră într-o clădire nouă în valoare de 2,5 milioane de ruble. Părinții au dreptul de a atribui o cotă de 20% copilului lor.

2. Refuzul eliberării permisului pentru o tranzacție de cumpărare și vânzare care implică locuința unor rude apropiate. Beneficiu sau interdicție?

În mod oficial, autoritățile tutelare au dreptate atunci când interzic o tranzacție de vânzare/schimbare a apartamentului unui minor cu apartamentul rudelor sale apropiate. Această limitare este prevăzută de art. 37 din Codul civil al Federației Ruse (Dispunerea proprietății unui secție). Cu toate acestea, instanțele au propriul lor punct de vedere asupra acestei chestiuni.

Valentina Kolomeichuk

Şef adjunct al Departamentului pentru Organizarea şi Controlul Activităţilor pentru Tutela şi Tutela al Ministerului Politicii Sociale al Regiunii Sverdlovsk

În practică, se pune întrebarea cu privire la punerea în aplicare a art. 37 din Codul civil, care stabilește restricții privind tranzacțiile cu bunurile unui minor. Astfel de restricții sunt impuse tranzacțiilor între rude apropiate. În conformitate cu dreptul familiei, rudele sunt părinții și copilul, nepoții și bunicii, frații și surorile întregi. Este imposibil să se facă o tranzacție de compensare între aceste categorii de cetățeni. Dar, în același timp, s-a dezvoltat practica judiciară, care a fost confirmată de Tribunalul Regional Sverdlovsk, - o tranzacție de schimb plătită este posibilă dacă duce la beneficiul secției.

Practica judiciară menționată s-a dezvoltat în urmă cu câțiva ani, însă, și astăzi, implementarea unor astfel de tranzacții poate întâmpina opoziție din partea funcționarilor.

O altă situație dificilă, deși obișnuită, este atunci când o bunica vinde o cotă dintr-un apartament în care copilul este al doilea proprietar. Au existat cazuri când autoritățile tutelare au interzis vânzarea acestei cote în favoarea copilului, invocând interzicerea legislativă a tranzacțiilor plătite între rude și minori. Dar acum, tutela, de regulă, este de acord cu astfel de tranzacții.

Lilia Kabischa

expert al departamentului imobiliar rezidențial al BK_Nedvizhimost LLC

La înstrăinarea cotei unui minor în proprietatea comună: chiar dacă autoritățile tutelare eliberează permisiunea corespunzătoare, s-ar putea să vă confruntați cu un refuz din partea notarilor de a oficializa o tranzacție plătită între rude. Astfel de acțiuni sunt supuse legalizării notariale obligatorii.

Anterior, site-ul portalului a vorbit despre caracteristici și tehnici de design care vă permit să obțineți permisiunea pentru o tranzacție de la autoritățile tutelare sau să ocoliți interdicțiile impuse de aceste autorități.

3. Obligația de a depune în contul curent al copilului suma cotă-parte din vânzarea apartamentului, chiar dacă copilul a primit o cotă în apartamentul rudei. Ipoteca sau cadou?

Adesea, părinții plănuiesc să-și îmbunătățească condițiile de viață cu ajutorul unui credit ipotecar. De exemplu, o familie intenționează să schimbe un apartament cu o cameră cu trei ruble cu o plată suplimentară. Autoritățile tutelare pot considera un astfel de schimb ca fiind o deteriorare a condițiilor locative, deoarece locuința achiziționată va fi grevată sub forma unui împrumut. Dacă părinții nu pot plăti ipoteca, își vor pierde apartamentul. În urmă cu câțiva ani, situația s-a complicat și mai mult de faptul că băncile au refuzat să înregistreze un copil ca proprietar într-un apartament ipotecat. Cu toate acestea, situația s-a schimbat. Cel puțin actorii cheie în creditarea pentru locuințe permit înregistrarea cotei de proprietate pe numele unui minor. Dar poziția autorităților tutelare este încă ambiguă - diferite birouri raionale reacționează diferit la astfel de tranzacții.

Elena Myalo

Consilier al Directorului General al Grupului de Companii Trezoreria Nordului

Multe autorități de tutelă sună părinții și încep să clarifice detaliile plăților, capacitățile financiare, de unde vor obține bani pentru rambursarea împrumutului și așa mai departe. Uneori, vă solicită să aduceți un certificat 2-NDFL sau alte documente care nu sunt enumerate nicăieri: furnizați o copie a certificatului de angajare, un certificat sau scrieți o scrisoare corespunzătoare. Deși toate acestea sunt realizate de către instituția de credit. Dacă împrumutul este aprobat, înseamnă că banca a verificat deja fiabilitatea împrumutatului.

Conform statisticilor agenților imobiliari, numărul apartamentelor ipotecate, a căror pondere aparține copiilor, rămâne mic. Părinții preferă o soluție - să-i dea copilului o cotă în apartamentul unei rude și, fără nicio restricție, să ia un credit ipotecar și să cumpere un apartament. Cu toate acestea, în acest caz, autoritățile de tutelă impun uneori cerințe suplimentare:

Valentina Kolomeichuk

Şef adjunct al Departamentului pentru Organizarea şi Controlul Activităţilor pentru Tutela şi Tutela al Ministerului Politicii Sociale al Regiunii Sverdlovsk

O situație obișnuită: părinții respectă interesele de proprietate ale copilului alocand cadou o parte din spațiul de locuit al bunicii. Autoritățile tutelare sunt de acord, dar spun că tranzacția cadou este o tranzacție gratuită, prin urmare fondurile primite din vânzare trebuie să fie transferate în contul curent al copilului. Există practică judiciară, potrivit căreia această poziție a autorităților tutelare și tutelare nu este corectă.

4. Cerința de a efectua simultan o tranzacție de vânzare a locuințelor existente și achiziția alteia. Simultan sau in decurs de o luna?

Până de curând, autoritățile tutelare considerau obligatoriu îndeplinirea condiției de „simultaneitate a tranzacției” - dacă se schimbă un apartament în care un minor are o cotă, atunci ambele tranzacții (vânzarea vechii locuințe și achiziționarea unei noi unul) trebuie să aibă loc în aceeași zi. Excepții s-au făcut doar dacă apartamentele în curs de schimb erau situate în localități diferite. Dar, după cum s-a dovedit, cerința „simultaneității tranzacției” nu este cuprinsă în niciun act juridic. Adică, autoritățile tutelare nu au dreptul de a stabili termene limită pentru efectuarea unei tranzacții de vânzare și cumpărare de locuințe.

Vlada Pavlova

Cerința propusă de autoritățile tutelare pentru „tranzacții simultane” nu numai că complică tranzacțiile cu bunuri imobiliare, dar impune și costuri suplimentare familiei. Potrivit legii, tranzacțiile cu proprietate comună (inclusiv dacă există acțiuni de copii) se efectuează prin intermediul notarului. Însă în biroul notarial, din anumite motive, se acceptă că tranzacția de ghișeu trebuie să fie și notarială. Deși, dacă un apartament este achiziționat de la un singur proprietar, legea nu conține o cerință de legalizare. Și notarizarea este o taxă de stat de 0,5% din costul obiectului și 5.100 de ruble pentru lucrări tehnice. Pentru a evita cheltuielile inutile atunci când se efectuează o „tranzacție simultană”, familia a trebuit să caute un notar care ar fi de acord să înregistreze vânzarea apartamentului fără cerința înregistrării notariale a tranzacției.

Totuși, după cum notează Vlada Pavlova, astăzi autoritățile tutelare nu mai consideră că respectarea principiului „simultaneității tranzacției” este atât de obligatorie. Aceștia pot emite o autorizație prin care se precizează că este permisă vânzarea unui apartament cu cota de copil, cu condiția ca tranzacția să aibă loc în termen de o lună, în caz contrar permisul de vânzare este considerat invalid. Adică problema cu autoritățile tutelare pare să fi fost rezolvată. Dar a apărut o nouă problemă...

Vlada Pavlova

specialist imobiliar la Link Academy of Sciences

O persoană care a cumpărat un apartament în care un minor avea o cotă nu va putea urmări dacă au fost îndeplinite cerințele autorităților de tutelă - dacă familia a cumpărat un apartament nou în decurs de o lună și dacă minorul a primit o cotă în acesta. Dacă familia nu face acest lucru, cumpărătorul vechiului lor apartament va avea de suferit. Dacă se dezvăluie o încălcare a drepturilor copilului, autoritățile de tutelă pot anula tranzacția, iar cumpărătorul de bună credință va rămâne fără apartament.

O situație similară poate apărea la vânzarea unui apartament achiziționat cu participarea capitalului maternității, în cazul în care drepturile copilului au fost încălcate. O situație destul de comună: părinții au cumpărat un apartament cu ajutorul capitalului matern, nu i-au dat copilului o cotă în apartament și au vândut apartamentul în sine. La implinirea majoratului, un tanar mare poate actiona in judecata si anula tranzactia facuta de parintii sai.

5. Cerința de a da copiilor cotă-parte din apartamentul achiziționat cu capitalul matern. Acord sau declarație?

Locuința achiziționată folosind capitalul matern trebuie să aparțină în mod legal tuturor membrilor familiei - fiecare are propria sa cotă. Dacă există o achiziție regulată, atunci împărțirea în acțiuni este de obicei specificată în contractul de cumpărare și vânzare în sine. În cazul în care capitalul maternității este utilizat la achiziționarea unei locuințe în baza unui contract de acțiuni și/sau a unei ipoteci, atunci obligația de a aloca acțiunile membrilor familiei apare de la proprietarul proprietății numai după finalizarea construcției și rambursarea integrală a împrumutului. Au existat cazuri în care părinții au vândut apartamente achiziționate folosind capitalul matern fără a le da copiilor lor cote. Unele dintre aceste tranzacții au fost identificate de parchet și contestate în instanță.

Lyudmila Plotnikova

Până de curând, era oficial imposibil să vindeți un apartament achiziționat cu capitalul matern în care nu fuseseră alocate cotele membrilor familiei. Orice astfel de tranzacție a fost percepută de autoritățile de reglementare ca o încălcare a legii. Cu toate acestea, astăzi situația s-a schimbat - proprietarul imobilului poate contacta autoritățile tutelare cu o declarație în care promite că va da membrilor familiei cote din noul apartament, pe care îl va cumpăra în locul celui „vechi” achiziționat folosind capitalul matern. Întocmește obligația corespunzătoare și o autentifică la notar. În acest caz, autoritățile tutelare pot permite vânzarea apartamentului fără alocarea cotelor membrilor familiei.

Anterior, site-ul portalului a vorbit despre caracteristicile efectuării tranzacțiilor c.

6. Interzicerea prezenței unui agent imobiliar în timpul negocierilor dintre un reprezentant al autorităților tutelare și părinți. Legal sau nu?

Potrivit participanților la piață, angajații autorităților de tutelă și tutelă din districtele Ordzhonikidze și Verkh-Isetsky din Ekaterinburg au cerut în mod repetat cetățenilor care vin la recepție să nu invite agenții imobiliari cu ei. Asemenea revendicări sunt inițiativa oficialilor. Nu există interdicții legale privind participarea unui agent imobiliar (și a altor persoane) la negocieri.

Valentina Kolomeichuk

Şef adjunct al Departamentului pentru Organizarea şi Controlul Activităţilor pentru Tutela şi Tutela al Ministerului Politicii Sociale al Regiunii Sverdlovsk

Nu vreau să spun nimic rău despre decența cetățenilor noștri, dar și agenții imobiliari sunt diferiți. Autoritățile tutelare sunt interesate să se asigure că tranzacția se desfășoară în mod curat, așa că reprezentanții autorităților tutelare preferă să comunice individual cu reprezentantul minorului. Dar nu există interdicții legale privind prezența unui agent imobiliar - iau cu mine pe oricine vreau la autoritățile de tutelă.

7. Refuzul autorităților tutelare de a accepta documente privind o tranzacție care a trecut prin înregistrare electronică. Computer sau hârtie?

Înregistrarea electronică a unei tranzacții imobiliare a apărut relativ recent. Înregistrarea electronică se efectuează fără a vizita biroul MFC - documentele sunt trimise electronic către Rosreestr de la bancă.

Elena Slovesnova

A existat un caz - o familie a cumpărat un apartament în baza unui acord de participare la capitaluri proprii folosind fonduri din capitalul matern. Contractul de acțiuni a fost înregistrat electronic, adică acordul în sine nu are ștampilă albastră care să indice înregistrarea sa în Rosreestr. O marcă de înregistrare electronică se află pe acordul care a venit de la autoritatea de înregistrare în formă electronică. S-a întâmplat că familia a decis să cedeze drepturile în baza acordului de participare. A fost nevoie de permisiunea autorităților tutelare. Dar s-a dovedit că departamentul raional al autorităților tutelare nu are acces la Registrul unificat de stat în formă electronică. Adică, autoritatea tutelară nu vede dacă contractul de acțiuni este sau nu înregistrat. A trebuit să comand un extras prin biroul MFC care să confirme înregistrarea acordului.

După cum notează agenții imobiliari, nu toate filialele districtuale ale autorităților de tutelă fac cereri pentru confirmarea suplimentară a unei tranzacții efectuate electronic. Cu toate acestea, există unele. Participanții la piață consideră că ar trebui să devină o practică normală ca autoritatea tutelară să coopereze pe deplin cu autoritatea de înregistrare și să solicite ea însăși documente cu privire la tranzacțiile de interes.

***

Autoritățile de tutelă din diferite zone din Ekaterinburg au abordări diferite în ceea ce privește eliberarea permiselor pentru tranzacțiile cu locuințe în care copiii au acțiuni. În unele zone este mai dificil să obții un permis, în altele este mai ușor. Potrivit agenților imobiliari din Ekaterinburg, cel mai loial district în această chestiune este Chkalovsky, iar cel mai strict este Verkh-Isetsky. Dacă părinții se confruntă cu o cerere ilegală din partea autorităților tutelare, aceștia au dreptul să își apere interesele. Există mai multe moduri de a face acest lucru.

Lyudmila Plotnikova

avocat al Camerei imobiliare din Ural

Puteți încerca să negociați cu autoritățile tutelare. De exemplu, dacă insistă să efectueze o tranzacție pentru vânzarea și cumpărarea unui apartament în aceeași zi, iar acest lucru este imposibil, atunci vă puteți oferi să aduceți un acord preliminar pentru achiziționarea unui apartament. În plus, dacă cererea este ilegală, problema poate fi rezolvată prin scrierea unei plângeri cu privire la acțiunile tutelei districtuale către o autoritate superioară - Ministerul Asistenței Sociale al Regiunii Sverdlovsk. Există o altă modalitate - puteți depune o plângere în instanță împotriva refuzului de a emite acordul sau de a contesta această decizie.

După cum notează participanții profesioniști la piața imobiliară, dialogul cu autoritățile tutelare a devenit recent mai complicat „mulțumită” faptului că acum aproape toată comunicarea cu acestea se realizează prin intermediul MFC. Lucrările se depun la autoritatea tutelară prin intermediul MFC, răspunsurile vin și la MFC, iar pentru a ajunge la o întâlnire personală cu un specialist din cadrul autorităților tutelare va trebui să petreceți mult timp.

Elena Slovesnova

Șeful biroului suplimentar al Trezoreriei Centrale „Trezoreria Nordului”

Majoritatea persoanelor care solicită permisiunea de a face o tranzacție de la autoritățile tutelare nu înțeleg ce documente suplimentare pot ajuta la obținerea unei decizii pozitive. Și biroul MFC nu va da niciun sfat unei persoane. Ca urmare, riscul de refuz a crescut.

În principiu, cu ajutorul acestui MFC „incomod”, puteți încerca să influențați specialiștii autorităților tutelare. Agenții care protejează interesele clienților lor s-au adaptat deja, prin intermediul MFC, să depună declarații autorităților tutelare cu privire la intenția lor de a depune plângere la o autoritate superioară. Dacă poziția cetățeanului este formulată în mod rațional și bazată pe acte legislative, atunci autoritățile tutelare ar putea bine să-și reconsidere poziția.

unde copiii minori sunt proprietari. 1) Cerere din partea părinților minorului, iar în caz de absență a acestora - un document care să confirme acest fapt (certificat de deces, hotărâre judecătorească privind privarea din drepturile părintești, hotărâre judecătorească de recunoaștere a părintelui ca dispărut etc.). Prezența personală a ambilor părinți în departamentul de tutelă și tutelă este obligatorie! 2) Aplicarea unui minor participant la tranzacție care a împlinit vârsta de 14 ani. 3) Certificatul de naștere al copilului, pașapoartele părinților. 4) Documente care confirmă dreptul de proprietate asupra tuturor spațiilor rezidențiale implicate în tranzacție. 5) Certificate ITO privind valoarea estimată a tuturor spațiilor de locuit implicate în tranzacție. 6) Explicație și plan de etaj (plan cadastral) pentru toate spațiile rezidențiale implicate în tranzacție. 7) Extrase din cărțile de locuit pentru toate spațiile rezidențiale implicate în tranzacție (numai originale), copii ale conturilor financiare personale pentru toate spațiile rezidențiale implicate în tranzacție (numai originale) sau Documentul Unificat de Locuință (UZhD) 8) Certificate de datorie de la EIRC pentru toate spațiile rezidențiale implicate în tranzacție (opțional). Datele și semnăturile aplicațiilor trebuie plasate în prezența unui specialist din cadrul departamentului de tutelă și tutelă NOTE: departamentul de tutelă și tutelă acceptă cererile de la cetățeni doar dacă aceștia furnizează un pachet complet de documente pentru toate zonele rezidențiale implicate în tranzacție; Originalele tuturor documentelor împreună cu copiile acestora se depun la departamentul de tutelă și tutelă; termenul de întocmire a documentelor administrative este de o lună de la data întocmirii cererilor, în timp ce nu sunt luate în considerare drept motive întemeiate pentru accelerarea pregătirii comenzilor: a) termenele care expiră pentru documentele depuse spre examinare, b) termenele expiră. pentru efectuarea de depozite, depuneri pentru apartamente, c) orice acorduri verbale sau scrise între părți, notari, firme etc. Toate documentele prezentate în vederea examinării departamentului de tutelă și tutelă nu trebuie să aibă o dată expirată de eliberare.

Tutela la vânzarea sau cumpărarea unui apartament

Înainte de a cumpăra sau vinde un apartament în care este înregistrat un minor, va trebui mai întâi să obțineți permisiunea de a vinde apartamentul de la autoritățile tutelare. Și, deși în cele mai multe cazuri intențiile părinților vizează exclusiv beneficiul copiilor lor, la obținerea unui permis de vânzare apar adesea unele complicații, precum și faptul că aproape întotdeauna decizia autorităților tutelare trebuie să aștepte mai mult de o zi. nu poate fi menționat. Vânzările de apartamente de către proprietarii minori sunt tranzacții complexe care necesită control.

Permisiune de tutelă

Pentru o perioadă destul de lungă în ultimii ani, a fost nevoie de permisiunea autorităților tutelare pentru a finaliza orice tranzacție care a afectat într-un fel sau altul interesele minorilor. Ulterior, legislația s-a schimbat puțin și acum se cere permisiunea doar atunci când proprietatea este privatizată și copilul este printre proprietari.

În lipsa permisiunii autorităților tutelare pentru vânzarea în care a locuit sau locuiește minorul, înregistrarea de stat a contractului de cumpărare și vânzare este imposibilă. Cumpărătorul trebuie să obțină consimțământ, pentru care este necesar să se ofere confirmarea că drepturile unui minor nu sunt încălcate. În caz contrar, autoritățile de tutelă și tutelă pot refuza.

Vânzarea cotei unui minor

În cazul vânzării de bunuri imobiliare sau a proprietății partajate, este necesară acordul autorităților tutelare pentru a vinde cota minorului. Odată cu achiziționarea ulterioară a unei noi locuințe, minorului trebuie să i se asigure condiții care să nu fie inferioare celor actuale.

Astfel, vânzarea unui apartament prin tutelă deținut de un minor este o tranzacție ceva mai complexă și necesită nu doar cunoașterea legilor, ci și o bună organizare a întregului proces.

Acte de tutelă pentru vânzarea unui apartament cu minor

Adesea, un potențial cumpărător, auzind despre necesitatea de a coordona vânzarea cu autoritățile tutelare, refuză această opțiune, chiar dacă toate celelalte condiții îi convin pe deplin. Între timp, nu durează mult să strângi toate actele de tutelă pentru vânzarea unui apartament cu minor, mai ales dacă ai experiență în efectuarea unor astfel de tranzacții. Prin urmare, dacă aveți nevoie de el rapid și fără așteptări lungi, apelarea la specialiști vă va ajuta să vă economisiți timp și nervi.

Dacă intenționați să cumpărați imobile în care sunt înregistrați minori, trebuie să vă asigurați că toate problemele sunt rezolvate corect. În caz contrar, afacerea poate fi anulată în orice moment. Sprijinul agenției în astfel de tranzacții se realizează la un cost foarte rezonabil, iar economiile de timp, precum și încrederea în finalitatea și legalitatea absolută a tranzacției acoperă complet costurile.

Ce putem oferi:

Cum să închiriez oficial o casă?

De ce aveți nevoie pentru a vă închiria oficial apartamentul? Pași de bază pentru chiriașii care respectă legea.

Este necesar să obțineți acordul autorităților tutelare pentru vânzarea unui apartament în toate cazurile în care în tranzacție sunt implicați cetățeni minori. Procedura de obținere a unei astfel de permisiuni poate fi problematică, deoarece protejarea intereselor copilului este întotdeauna o prioritate atunci când se dispune de bunuri imobiliare.

Ce trebuie făcut pentru a obține acordul autorităților tutelare

În cazul în care un imobil sau o cotă-parte din acesta aparține unui copil minor, înstrăinarea locuinței va fi efectuată de reprezentanții legali ai acestuia (părinții). Indiferent de termenii tranzacției, pentru vânzarea unui apartament va fi necesar să obțineți permisiunea prealabilă de la autoritățile tutelare.

Aceste organisme sunt chemate să asigure protecția intereselor copilului atunci când dispune de bunurile sale. În acest scop, autoritățile tutelare au dreptul:

1. verifica condițiile tranzacțiilor pentru înstrăinarea unui apartament aparținând copiilor;
2. controlează tranzacțiile care au ca rezultat o scădere a bunurilor imobiliare ale copilului;
3. emite o concluzie pe baza rezultatelor verificării documentelor cu privire la inadecvarea vânzării proprietății sau la condițiile pe care trebuie să le îndeplinească părinții;
4. acorda acordul pentru vanzarea locuintei.

Principala cerință care va permite părinților să obțină acordul autorității tutelare pentru a vinde un apartament este achiziționarea simultană a spațiilor rezidențiale, similare ca caracteristici, nivel de facilități și cost, în proprietatea copilului.

Aceste circumstanțe vor face obiectul verificării la solicitarea părinților-vânzători. Lipsa unui permis va constitui motiv pentru declararea tranzacției invalide la cererea autorităților tutelare.

Procedura de obținere a acordului autorităților tutelare

Înregistrarea unui permis și respectarea condițiilor de protecție a drepturilor minorilor se desfășoară în mai multe etape. Etapa inițială va fi notificarea autorităților tutelare cu privire la viitoarea vânzare a apartamentului la care copilul are drepturi.

Această cerere se depune la autoritatea tutelară de la locul de reședință permanentă a familiei. Pe lângă indicarea condițiilor de vânzare în textul cererii, este necesar să se prezinte următoarele documente:

• pașapoartele generale ale ambilor părinți;
• acte de identitate ale copilului (certificat sau pașaport);
• consimțământul pentru vânzarea locuinței de la copilul însuși, dacă acesta are deja 14 ani;
• documente care confirmă starea civilă a părinților (certificat de căsătorie sau de divorț);
• documente de tranzacție (referitor la apartamentele vândute și cumpărate).

În faza de aplicare, părinții acționează ca reprezentanți ai unui copil sub 14 ani. Dacă a împlinit această vârstă, are dreptul de a participa la tranzacție în condiții de egalitate cu părinții săi, dar va acționa numai cu acordul acestora.

La depunerea unei cereri, autoritățile de tutelă și tutelă sunt obligate să îndeplinească următoarele: activitati obligatorii:

1. verifica documentele depuse pentru a se asigura că sunt îndeplinite interesele copilului;
2. dacă este necesar, stabiliți starea reală a locuinței achiziționate, efectuați o inspecție la fața locului și întocmește un raport;
3. purtați o conversație personală nu numai cu părinții, ci și cu copilul de peste 14 ani pentru a stabili absența încălcării drepturilor.

La etapa de verificare a documentelor depuse, autoritățile tutelare studiază titlul și documentația tehnică pentru spațiile de locuit pentru tranzacții de vânzare-cumpărare. Documentele includ:

• extrase din Registrul Unificat de Stat sau certificat de drept;
• pașapoarte cadastrale pentru spații de locuit și alte documente tehnice;
• certificate de inventar de la autoritățile ITO, inclusiv costul obiectelor;
• documentație tehnică pentru o clădire de locuit;
• certificate de absență a datoriilor pentru locuințe și servicii comunale;
• carduri de apartament sau extrase din cărțile de acasă.

La verificarea documentelor specificate se va verifica nu numai conformitatea caracteristicilor ambelor apartamente, ci si imbunatatirea spatiului rezidential achizitionat. Acest lucru este necesar pentru a preveni înlocuirea unui apartament prost echipat cu un obiect cu caracteristici similare.

Înregistrarea consimțământului pentru vânzarea unui apartament

În cazul în care autoritățile tutelare stabilesc echivalența apartamentelor vândute și cumpărate, se va elibera documentația de autorizare. Consimțământul prealabil al autorității tutelare va fi transmis șefului municipiului, care trebuie să emită o rezoluție de autorizare a tranzacției cu bunurile copilului. Această rezoluție precizează:

• consimțământul pentru vânzarea apartamentului în condițiile prevăzute în contracte;
• o listă de cerințe pe care părinții trebuie să le îndeplinească într-o anumită perioadă de timp (de exemplu, nu mai târziu de o lună de la emiterea consimțământului pentru vânzare, înregistrarea dreptului de proprietate asupra copilului);
• deschiderea unui cont bancar pe numele copilului pentru a transfera fonduri din vânzarea unui apartament (permis în cazuri excepționale);
• obligația părinților de a înștiința autoritățile tutelare despre tranzacția și înregistrarea dreptului de proprietate asupra copiilor.

Această rezoluție va constitui temeiul legal pentru vânzarea apartamentului, părinții sunt obligați să o prezinte autorităților Rosreestr la efectuarea acțiunilor de înregistrare.

După vânzarea apartamentului și achiziționarea de noi spații rezidențiale pe numele copilului, este necesară sesizarea autorității tutelare care a emis acordul despre acest fapt. Pentru a face acest lucru, trebuie depuse documente de proprietate pentru proprietate, în care copilul va fi indicat ca proprietar al localului.

Neîndeplinirea acestei obligații poate atrage răspunderea sub forma autorității tutelare care depune o acțiune în justiție pentru declararea tranzacției invalide sau obligarea părinților să înregistreze dreptul de proprietate asupra copilului. În faza judecății judiciare a cauzei în instanță, părinții au dreptul să înlăture încălcarea și să îndeplinească condițiile de consimțământ la vânzarea apartamentului, i.e. înregistrează drepturile de proprietate ale unui copil minor.

În Codul civil al Federației Ruse (denumit în continuare - Codul civil), minorii sunt împărțiți în două categorii - minori sub 14 ani (minori) și minori cu vârsta cuprinsă între 14 și 18 ani. A doua categorie se deosebește de prima prin faptul că este înzestrată cu drepturi mai mari la încheierea tranzacțiilor civile.

Minorii cu vârste cuprinse între 14 și 18 ani au deja dreptul deplin de a lua parte la tranzacții: încheie în mod independent contracte, semnează documente etc. Cu toate acestea, toate acțiunile lor au loc cu acordul scris al părinților sau al altor reprezentanți legali. Cetăţenii minori nu au astfel de drepturi părinţii lor sau alţi reprezentanţi legali iau parte la tranzacţii pentru ei.

Atunci când se efectuează tranzacții în care una dintre părți este un copil, în primul rând, este necesar să se înțeleagă cine este reprezentantul său legal, adică a cui participare este necesară la tranzacție și ce documente confirmă reprezentarea.

Deci, reprezentanții legali ai unui copil minor sunt părinții acestuia sau părinții adoptivi. În absența părinților, a părinților adoptivi, precum și în cazurile în care minorii sunt lăsați fără îngrijire părintească din alte motive, de exemplu: atunci când o instanță privează părinții de drepturile părintești sau când părinții se sustrage de la creșterea acestora, reprezentanții legali sunt tutore ( pentru cetățenii minori) sau un mandatar (pentru copiii cu vârsta între 14 și 18 ani) Acești reprezentanți efectuează toate acțiunile semnificative din punct de vedere legal în numele minorilor și în interesul acestora.

Reprezentanții legali își confirmă autoritatea cu documentele relevante: părinți - cu pașaport și certificat de naștere al copilului, părinții adoptivi - cu certificat de adopție, tutori și curatori - cu documente eliberate de organele administrației publice locale. Dacă un copil este crescut într-o familie de plasament, atunci se depune un document privind transferul copilului într-o familie de plasament, eliberat de autoritățile de tutelă și tutelă. Dacă un copil se află într-o instituție de stat pentru orfani și copii rămași fără îngrijirea părintească, atunci conducătorul acestei instituții este tutorele acestuia, care acționează în numele și în interesul copilului în baza deciziei organului abilitat de plasare a copilului. în instituție, iar o altă persoană reprezintă o împuternicire, confirmând autoritatea sa de a acționa în numele instituției (dacă funcțiile de tutore/mandatar sunt îndeplinite de o astfel de instituție).

Atunci când se solicită înregistrarea de stat a drepturilor și tranzacțiilor cu obiecte imobiliare, în numele minorilor sub 14 ani se depun o cerere și alte documente necesare de către reprezentanții legali ai acestora și, de asemenea, semnează contracte. Dacă copilul are între 14 și 18 ani, atunci semnează un acord, depune o cerere de înregistrare de stat a drepturilor și documente pentru înregistrare - în mod independent.

Pe lângă cererea și documentele necesare pentru înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta prevăzute de legislația privind înregistrarea de stat a drepturilor, pentru înregistrarea de stat a drepturilor sunt prevăzute și alte documente stabilite de legislația Federației Ruse. drepturi, inclusiv:
- un document care confirmă atribuțiile reprezentanților legali ai minorului,
- un document care confirmă dreptul unui minor cu vârsta cuprinsă între 14 și 18 ani de a dispune de bunuri în mod independent, fără acordul reprezentanților legali: o decizie a autorității de tutelă și tutelă sau o instanță care recunoaște pe deplin un minor care a împlinit vârsta de 16 ani; capabil (emancipat), certificat de căsătorie al unui minor (în cazurile stabilite de art. 21 și art. 27 din Codul civil);
- consimțământul scris al reprezentanților legali de a efectua o tranzacție de către minori cu vârsta cuprinsă între 14 și 18 ani (articolul 26 din Codul civil, paragraful 3 al articolului 60 din Codul familiei al Federației Ruse - denumit în continuare IC);
- permisiunea autorității tutelare și tutelare de a dispune de către reprezentanții legali bunurile persoanelor sub vârsta de paisprezece ani (clauza 1 a articolului 28, clauza 2 a articolului 37 din Codul civil, clauza 3 a articolului 60 din Codul civil) ;
- permisiunea autorității de tutelă și tutelă pentru reprezentanții legali de a da acordul minorilor cu vârsta cuprinsă între 14 și 18 ani să dispună de bunuri (clauza 1 a articolului 26, clauza 2 a articolului 37 din Codul civil, clauza 3 a articolului 60 din Codul civil; Cod).

Nedepunerea documentelor de mai sus pentru înregistrarea de stat a drepturilor va duce la refuzul înregistrării de stat a tranzacției.

În ce cazuri este obligatorie permisiunea (consimțământul) autorității de tutelă și tutelă - acestea sunt:
- închirierea proprietății deținute de un minor;
- înstrăinarea bunurilor aparținând unui minor;
- transfer de proprietate a unui minor în folosință gratuită;
- transferul proprietății minorului ca garanție;
- renunțarea la drepturile aparținând minorului, inclusiv renunțarea la dreptul de preemțiune pentru achiziționarea unei cote din drepturile de proprietate, refuzul de a participa la privatizare, renunțarea la moștenire;
- împărțirea bunurilor unui minor;
- tranzacții care implică diminuarea proprietății unui minor;
- înstrăinarea spațiilor de locuit în care locuiesc membrii familiei proprietarului acestui imobil rezidențial care se află sub tutelă sau tutelă sau membri minori ai familiei proprietarului rămași fără îngrijirea părintească (ceea ce este cunoscută autorității de tutelă și tutelă), dacă aceasta afectează drepturile sau interesele protejate de lege ale acestor persoane.

Trebuie avut în vedere că permisiunea (consimțământul) autorității de tutelă și tutelă va fi necesară nu numai la înstrăinarea bunurilor unui minor. De exemplu: un copil poate primi bani ca moștenire sau cadou și, prin urmare, poate fi capabil să plătească costurile achiziționării de bunuri imobiliare în numele său. Dacă imobilul este achiziționat pe cheltuiala unui minor și, astfel, fondurile sale ca tip de proprietate sunt reduse, atunci în acest caz este, de asemenea, necesar să obțineți permisiunea (consimțământul) din partea autorității de tutelă și tutelă pentru a efectua o astfel de tranzacție. .

În ceea ce privește specificul tranzacțiilor care implică minori, legislația rusă prevede interdicții pentru unele dintre acestea. În conformitate cu paragraful 3 al art. 37 din Codul civil, tutorele, curatorul, soții și rudele apropiate ai acestora nu au dreptul de a încheia tranzacții cu pupile, cu excepția transmiterii bunurilor către pupiză sub formă de cadou sau în folosință gratuită, precum și de a reprezenta pupicul la încheierea tranzacțiilor sau la desfășurarea cauzelor legale între pupitru și soțul tutorelui sau curatorului și rudele apropiate ale acestora. Având în vedere art. 28 Cod civil, precum și art. 60 din Codul familiei, această cerință legală se aplică și cazurilor în care părinții copiilor minori participă la o tranzacție în calitate de reprezentanți legali ai acestora.

Conform acestei norme, este imposibil, de exemplu, să vinzi un apartament aparținând unui cetățean minor, pentru care acționează mama acestuia, părinților mamei sau altor rude apropiate. Astfel, tranzacțiile de despăgubire între minori și reprezentanții legali ai acestora sunt interzise, ​​indiferent dacă copiii sunt dobânditorii sau înstrăinatorii de bunuri. Așadar, reprezentanții legali (sau rudele acestora) nu pot da copilului decât imobilul (sau o cotă-parte din dreptul de proprietate comună), adică pot încheia convenții gratuite care presupun o creștere a averii minorului.

O altă interdicție este în conformitate cu art. 575 Cod civil nu permite donațiile în numele minorilor de către reprezentanții legali ai acestora, iar cesiunea gratuită a drepturilor de proprietate ale copilului este de asemenea interzisă.

La încheierea anumitor convenții, trebuie reținut că legislația stabilește următoarele motive pentru declararea nulității tranzacțiilor cu minori:
executarea unei tranzacții de către minori sub 14 ani;
efectuarea unei tranzacții de către un minor cu vârsta cuprinsă între 14 și 18 ani fără acordul scris al părinților săi sau al părinților adoptivi.

Și în concluzie, aș dori să remarc că atunci când efectuați tranzacții imobiliare, trebuie să vă protejați cât mai mult posibil de riscuri și să verificați cu atenție toate documentele. Există anumite restricții în tranzacțiile care implică minori, acestea ar trebui să fie întotdeauna luate în considerare. Dacă, în condițiile legii, este necesar acordul scris al reprezentantului legal sau permisiunea autorității de tutelă și tutelă pentru finalizarea tranzacției, atunci solicitați aceste documente. Dacă este necesar, puteți vizita în mod independent autoritatea de tutelă și tutelă și puteți afla informații detaliate despre reprezentanții legali ai minorului, protejându-vă astfel de posibila falsificare a documentelor.

Rețineți că o tranzacție care nu respectă cerințele legii este nulă și înregistrarea acesteia va fi refuzată.